作者: 颜世礼 | 2016-09-14 09:28

台湾如何应用智慧化物业设施管理

台湾官方推动四大智能型产业(2010-2015)，其中“智慧绿建筑”与物业设施管理息息相关：推动智能化科技应用，引导资通讯(ICT)产业发展，从硬设备功能的提升转向需求端，并结合产品、设备与服务落实于大众生活空间，以满足安全健康、便利舒适与节能减碳的庶民生活需求，全面提升生活环境质量，开创ICT产业发展新利基。“设施管理”亦为智慧建筑标章八大指标之一，物业设施管理服务承担着实践及维持智慧绿建筑永续经营的重要责任。

公寓大厦小区智能化管理的应用，系分别由大楼机电设备管理自动化BA(Building Automation)的设备系统，及管理服务的物业设施管理系统(平台)共同构成。根据2014年台湾建筑物智化应用调查显示，台湾当前实务应用的智能化设备系统类别计17项(表1)，物业设施管理系统功能计16项。

智能化设备系统的应用分析

台湾BA设备系统的智能化应用，可从各项单独设备系统的智能化程度，及各设备系统间的整合程度两个构成面分别探讨。目前设备系统的智能化程度尚无评定标准，业界仅以设备系统具备自主性的复合功能，及其与应用软件的关系来认定;而各项设备系统之间的整合程度，则可以系统间的数据串接及联动关系来认定。建筑物的附属设备构成各单元机能，如消防、升降(电梯)、照明、保全、空调、停车等设施设备，具有状态信息，如具备自动化感测与资通讯技术的控制、监测、记录、矫正及报警等自主性作业功能。

表1智能化设备系统的各项应用功能的排序中，以小区设置对讲系统、门禁监控系统和CCTV及保全监控系统应用最为普遍，其次为通信网络系统、整合型中央监控系统及电梯监控系统;而电力、空调、节能、室内环境质量等监控系统相对的并未受到重视。公寓大厦小区屋龄越久，因过去智能化产品的开发尚未成熟，所以导入使用的智能化设备系统项目较少，且多为在设备汰换更新时局部改善导入智能化的设备系统。随着时间及资通讯技术产品的发展，新成屋的智能化设备系统应用类别已明显增加。

台湾住宅的房屋型式多样化，包括公寓、华厦、大楼、高层大楼、透天、别墅等，不同的房屋形式，依建筑有关规定规范应设置的建筑维生设备并不相同，尤以消防、电梯及停车等设备最为明显。公寓大厦小区的规模(户数)，除了影响建筑设备系统的类别外，更直接影响设备系统的规格及数量。大型小区虽然设备种类及数量多，但因为规模大，业主共同分担的管理维护费用相对较小规模的小区低。而小型小区应用智能化则较人员管理更节省费用。

公寓大厦小区各项设备系统除了基本功能、自动化功能、智能化功能的程度差异外，大部分均为单一设备系统独立维运，仅部分如门禁与对讲、电力与空调、CCTV与保全等局部系统整合。目前建筑物各设备系统间因设备规格、通讯协议及中央监控系统(硬件及软件)等因素无法匹配串接，造成系统整合程度不高。

智能化设备系统80%以上都是由建设厂商交屋时已建置完成，其中门禁监控、CCTV及保全监控、对讲、整合型中央监控、门禁监控等系统为建设厂商选择优先建置的项目。

各项设备系统的管理维护方式分别为：由原厂商占47%，由机电厂商占24%，由弱电厂商占18%，无固定厂商占11%;由厂商以合约方式包括管理维护费用及设备故障维修零件更新计费的全责服务占21%，以合约方式管理维护计费(不含设备故障维修零件更新计费)的半责服务占28%，但各项设备系统的管理维护以无合约的单次计价服务占41%最多。

物业管理人员对智能化设备系统的首要任务是负责操作使用;其次是系统的后台设定及维护;涉及使用者(住户)时必须提供对设备监管及辅导使用;遇设备系统异常或故障时应具备简易故障排除的能力，并负责设备系统所在的环境安全及清洁等。管理人员对不同的设备系统的工作任务比重略有差异。

智能建筑的效益评估可为经济效益及非经济效益。经济效益以节省成本费用及增加收益为货币衡量。在节省成本费用方面，人力及能源成本费用是最普遍应用的衡量项目;而增加收益则常以租售的增值及建置成本回收期为衡量。非经济效益则以使用者及管理者等服务对象使用率的高低作为评估，此外更重要的是满意水平的评估及不满意事项的改善。智能化设备系统应用效益依序为可节省人力成本、达成设置目的、可节省能源成本及可回收设置成本等。在设置有智能化设备系统的受访公寓大厦小区中，使用状况良好，而且以整合型中央监控系统、门禁、CCTV及保全监控、对讲等系统使用率最高;使用满意度亦获得正向评价。

智能化设备系统改善预期遇到的困难依序为财务问题、决策问题、技术问题、工程问题及管理维护问题;尤其是财务问题及决策问题是公寓大厦小区在推动改善事务上最大的障碍。

智能化物业设施管理系统

公寓大厦物业设施管理系统(平台)应用范围相当广泛，包括住户社群、事务管理、公共设施、生活服务等事项，应用系统有以各项单独功能的软件外，多以功能模块方式整合架构在同一物业设施管理系统(平台)内，以供不同需求的公寓大厦小区使用。公寓大厦物业设施管理的事务及服务事项内容繁多，有涉及法规规范的管理组织(区分所有权人会议及管理委员会)运作事项、公寓大厦普遍性的财务收支(公共基金及管理费)管理事项、共同设施(公设预约)使用管理事项、相关管理(装潢、停车场、门禁)办法执行事项、事务(邮件、文件档案)管理事项、资产管理(财产登录、设备维护记录)事项、住户生活服务事项、管理勤务管理事项等。若能透过整合各项管理事务的“物业设施管理信息平台”，将有效提升物业设施的作业效率，提供公寓大厦小区“人、事、物”智慧化的物业设施管理服务。

台湾当前实务应用的智能化物业设施管理系统功能归纳16项范畴如下：

小区网站(博客)

小区网站针对使用者、管理者、决策者等不同对象，建立交互式的作业平台提供数据输入、查询、变更;业务申办作业;咨询、申诉;信息公告与查阅、信息发布等功能。

小区App(行动装置)

小区App系透过App行动装置应用软件加载智能型移动电话，将公寓大厦物业设施管理系统(平台)的功能及信息，提供行动远程使用。

固定资产管理功能

建筑物的固定资产数据，包括购置、分类、编号、登录、建文件、报废等行政作业程序;管控设备的数量、价值、运转状态、履历记录等管理功能;是资产权责移交、设备管理维护计划及执行的重要依据。

房屋所有权、使用权基本数据(异动)管理功能

房屋所有权、使用权基本数据的登录、异动等管理功能.对于所有权及使用权的管理，详细记录不动产产权的位置、使用用途、房屋结构、地址户号、户型，权状登载数据、产权异动等基本内容，及该户专有部分设施如水、电、瓦斯、电信、空调等电子仪表计费的信息链接。

房屋租赁、销售中介管理功能

提供小区房屋租赁、销售对象信息的中介功能。

各种设备管理维护计划及执行记录管理功能

针对各种设备的使用管理，分析其日常、定期、临时等管理维护方式与重点的内容，按各种建筑物设施设备定期检查保养的种类及时程需求，制订作业周期结构排程的年度管理维护计划，工作行事历及执行记录的管理功能。

长期修缮计划及执行记录管理功能

以建筑物生命周期为基础，针对建筑物结构及装修、各种设备的使用年限、跨年度的管理维护样态及周期、预期更新等事项，拟订长期修缮计划及预算的管理功能。

各项设施设备运转分析功能

建筑物设施设备的机能运作，如电气、空调、升降机、消防、照明、给排水、弱电、热源、保全、中央监控等监控记录及运转数据，透过BA或个别系统串接传输，提供汇总统计分析、产制管理报表的功能。对于故障实时排除、预防性维修保养、系统运作绩效评估等事务，均可随时获得详细而且正确的信息，以提供给管理者及决策者使用。

行政事务管理功能

行政事务管理包括讯息传达(如公告、通知)、档案管理(如分类、保存、核销)、事实记录(如会议记录)、文件处理(文书作业、文件收发)等功能。

空间及设备使用管理功能

空间及设备使用包括使用对象、申请(预约)、计费、记录等管理功能。

支持性服务管理功能

支持性服务包括会议及活动筹办、人力派遣、委外业务、车辆管理等管理功能。

突发事件管理功能

突发事件管理包括各项紧急应变计划及预防演习，如急难灾害、伤病事故、违安事件、设备故障等功能。

财务管理功能

财务管理包括管理费收缴、销账、产制财务报表等功能。

委外厂商管理功能

委外厂商管理包括招标采购、监管、履约等功能。

设施管理人员功能

设施人员管理包括人员编制、职能、勤务、训练及考核等功能。

生活服务功能

生活服务提供生活信息、电子商务、消费购物等功能。

根据2014年台湾建筑物智化应用调查显示，台湾导入应用系统支持物业设施管理工作的公寓大厦仅占15%。公寓大厦小区已应用的物业设施管理系统中，超过1/2的受访小区应用财务管理及行政事务管理功能，40%小区设置小区网站(博客)，而且财务管理、行政事务管理、小区网站(博客)、生活服务及房屋所有权、使用权基本数据(异动)管理等功能，已是物业设施管理系统的必要功能，而且财务管理、行政事务管理、小区设置小区网站(博客)此三项应用功能以独立系统作业的状况较其他功能普遍。行政事务管理及财务管理两项功能使用率最高;使用率最低的是房屋租赁、销售中介管理及突发事件管理功能;小区App、长期修缮计划及执行记录管理、委外厂商管理等功能使用率偏低，使用满意度80%在“普通”以上的正向评价。公寓大厦小区新成屋的物业设施管理系统应用明显增加，房屋型式中华厦、大楼、高层大楼等房屋型式物业设施管理系统的应用较为普遍;大型小区应用小区网站(博客)作为信息传递的功能最为优先，中小型小区则同以财务管理为最要功能;不同规模的公寓大厦小区对各项系统功能重视优先程度略有差异。

物业设施管理系统应用的效益依序为可节省人力、使用方便、提升管理效率及可提升管理质量;在各种物业设施管理系统(平台)提供服务的方式，分别遇到包括管理维护、系统更新、教育训练、物管公司更替、系统建置成本、租赁使用费用、兼容及整合等的应用问题;成本费用与系统功能及作用是最重要导入应用时的决策关键因素。

公寓大厦小区应用物业设施管理系统(平台)来源，包括由建设厂商开发的系统随同售屋提供使用(7%)、由物业管理公司开发的系统在小区受托管理期间免费提供使用(52%)、由系统厂商开发应用系统供小区租赁使用占(3%)、小区购置物业管理软件包使用、小区自行开发使用各占(0.5%)等多种应用方式。受访公寓大厦小区未使用物业设施管理系统(平台)者亦占37%。由此可见，由物业管理公司提供系统为公寓大厦小区的最主要使用方式，其他方式总量只有11%。

在不同物业设施系统供应方式中，行政事务管理、房屋所有权/使用权基本数据(异动)管理、财务管理与空间及设备使用管理四项功能是各家物业设施管理系统列为必要性的功能;各种设备管理维护计划及执行记录管理功能、支持性服务管理功能及设施管理人员功能这三项重要性功能，主要为支持物业管理作业的辅助性功能;小区网站(博客)、小区App(行动装置)、固定资产管理、生活服务功能及委外厂商管理这五项服务性功能，主要系以住户信息及生活服务有关的服务性功能。App的服务厂商功能可分为小区信息、管理业务及生活服务三大类别，各家服务厂商的App功能因开发目的及服务对象而略有异同。

智能化应用促进物业设施管理的变革

台湾建筑智慧化的发展，已对传统的物业设施管理作业模式产生革命性的变化，物业设施管理的“建筑与环境维护”、“生活与商业服务”、“资产营运与管理”等各项业务，随着O2O(线下Offline及在线Online)的关联应用，业务范畴将从共享区域延伸到专有区域、从外部到店消费拓展到内部到府服务、从核心价值提升到附加价值;物业设施管理服务势将成为承担实践及维持智慧绿建筑永续经营的重要责任，预期对专业化的职能需求及依赖将更为殷切。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第8期/总第365期)