作者: 孙龙 | 2016-09-13 17:31

哪些业主更容易投身业委会工作

通过对北京23个小区606名业主的抽样问卷调查，研究发现：在新建商品住宅小区中，普通业主在业主委员会选举方面的投票率显著高于居民委员会选举。物业服务满意度、专有部分权益受损感知、共有部分权益受损感知是影响业主委员会投票积极性的重要因素：物业服务满意度越低，参与业主委员会选举的可能性越高;专有部分和共有部分权益受损的感知越强，参加业主委员会选举的可能性越高。不同年龄和工作性质的业主，在投票方面存在显著差异：与年轻人相比，60岁以上年龄者，更有可能参加业主委员会选举。与党政机关和事业单位工作者相比，在企业就职者参与业主委员会选举的比例更高。有关部门应采取有力措施完善业主委员会的选举程序和业主大会的运行机制，为商品住宅小区的有效治理和广大业主的有序参与提供组织基础。

研究背景、目的与方法

选举业主委员会或者更换业主委员会成员，是业主对建筑物共有部分行使共有和共同管理权利的重要方式，也是广大业主参与小区治理的重要途径。随着中国的快速城市化、城市基层治理结构的急剧转型和物业管理模式的逐渐发展，学术界和实务工作者已经对业主委员会选举的有关议题进行了一些探讨，业主大会召集难、业主委员会选举难已经引起广泛关注[1]，部分研究者开始研究业主委员会选举的关键程序和技术问题，如业主投票权数计算[2]、议决门槛高低问题[3]、匿名投票合理性和合法性问题[4]等。这些都促进了学术界和实务工作者对业主委员会选举的理解。然而，依据笔者所在课题组的文献检索，尚未有学者对业主委员会选举中的投票行为进行专门研究。

依托北京社会科学基金项目“北京业主维权运动和社区治理模式创新研究”及中国发展研究基金会项目“城市社区治理的体制创新研究”课题[5]的问卷调查资料，本文拟对业主委员会选举中业主的投票行为模式进行描述和分析，从一个角度深化对该问题的认识。

本课题调查对象主要为新建商品房小区业主，也涵盖少部分经济适用房小区和单位小区，所有小区均需成立业主委员会或者业主大会筹备组。在考虑研究目的、人力和经费，以及北京实际情况的基础上，采取了两阶段抽样方法进行抽样。首先，我们依据业主委员会/业主大会筹备组底册，采取配额抽样方法抽取小区，再在小区内采取随机抽样方法抽取业主进行调查。在进行小区抽样之时，主要考虑了规模、建设年限和类型三个因素;进入小区后，依据各个小区的实际情况采取简单随机抽样或者等距抽样的方法抽取业主填写问卷。问卷调查于2008年进行，共发放问卷693份，回收问卷622份，其中有效问卷606份，有效回收率占发放问卷总数的87.4%。

业主委员会投票参与的基本情况

调查显示，在业主委员会选举和业主大会重大事项表决时，业主的参与率都相对比较高，投票率分别为54.1%和53.1%，大大超过了他们参与居民委员会选举的投票率18.3%。

这可能有两方面的原因，其一是居民委员会直接选举尚未广泛开展，多数采取户代表投票或者居民小组代表投票选举，而根据《物权法》和《物业管理条例》规定，业主委员会选举和业主大会就重大事项进行表决之时，必须有过半数业主的参加才有效，在决定筹集和使用维修资金、重建重要建筑物等事项之时，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。其二，近三成的被调查业主(27.4%)不具有北京户籍，一般而言，他们不具有直接参与居民委员会选举投票的资格，必须回户籍所在地开具选民资格证明才可以参选，大大提高了业主作为居民参与选举的成本。

关于居民委员会和业主委员会的关系，有64.8%的被调查者认为，“社区居委会和业委会没有行政隶属关系，是两个独立选举出来并行不悖的自治组织”;有8.6%的被调查者认为社区居民委员会与业主委员会是领导与被领导的关系;此外，有高达26.6%的被调查者选择“说不清”。在问及更重视业主委员会选举还是居民委员会选举之时，有72.3%的被调查者表示更重视业主委员会选举，有16.4%的被调查者则选择居民委员会，另有11.3%的被调查者表示“两个都不愿意参加”。

在问及“您认为最能代表小区业主自身利益的组织”之时，有近3/4的业主(74.3%)选择了“业主大会选出的业委会”;选“社区居委会”的占11.5%。在问及本小区的业主委员会能否代表业主的利益之时，有71.7%的被调查者认为能够代表，只有13.4%的被调查者认为不能够代表。由此可见，如果选举程序获得业主的认可，绝大多数业主将认为业主委员会可以代表自身的利益。

业主委员会选举投票的影响因素分析

为了分析业主委员会选举投票的影响因素，笔者在参考现有选举研究文献的基础上，将是否投票作为因变量，“投票”编为1，“未投票”编为0，引入了“物业服务满意度”、“专有部分权益受损感知”、“共有部分权益受损感知”、“民主发展优先性”、“政治效能感”作为自变量，并将性别、年龄、党员身份、户口、工作类型、教育程度作为控制变量，建构了一个Logistic回归模型。

由回归分析模型(因篇幅受限没有登出)，可以得到如下初步结论：第一，物业服务满意度、专有部分权益受损感知、共有部分权益受损感知是影响业主委员会投票积极性的最重要因素，物业服务满意度越低，参与业主委员会选举的可能性越高，专有部分和共有部分权益受损的感知越强，参加业主委员会选举的可能性越高。第二，业主委员会投票行为是一种去政治化的参与行为，与偏好于经济发展的业主相比，认为民主发展应当优先的业主，其参与投票的比例也没有显著提高;政治效能感比较高的业主，投票率也没有显著提高。换言之，业主的政治态度对其在业主委员会选举中是否投票没有显著影响;第三，在控制变量方面，不同年龄和工作性质的业主，在投票方面存在显著差异，与年轻人相比，60岁以上年龄者，更有可能参加业主委员会选举;与党政机关和事业单位工作者相比，在企业就职者参与业主委员会选举的比例更高。政治面貌、经济收入和户籍类型均无显著影响。

以下将用图表对五个有显著影响的因素进行直观描述。

关于物业满意度对投票率的影响

双变量分析显示，对物业服务表示很不满意的业主，在业委会选举中的投票率高达73.4%;表示不太满意的业主，业委会选举的投票率为58.1%;而表示对物业服务“比较满意”和“很满意”的被访者，在业委会选举中的投票率分别为35.5%和11.8%。参见图1。

关于权益受损感知对投票率的影响

明确表示个人和家庭专有部分权益受到侵害的业主，在业委会选举中的投票率高达74.2%;而没有这种感知的业主，在业委会选举中的投票率只有38.3%。认为小区业主共有权益受到损害的业主，在业委会选举中的投票率为69.9%;没有这种感受的业主，在业委会选举中的投票率只有28.3%。参见表2。

这也从一个角度说明，在现阶段，许多小区成立业主委员会的主要目标在于维护业主的相应权益，至于物业的保值增值和社区发展，尚未成为业主委员会的主要行动目标。

关于年龄对投票率的影响

不同年龄阶段的业主，在业委会投票方面存在一定的差异。参见图2。

从图2数据来看，1949年以前出生的业主和1960-1969年出生的业主，以及1970-1979年出生的业主，参与业主委员会投票的比例比较高，而在1950-1959年出生的业主和1980年以后出生的业主参与投票者相对比较少。

大致可以从时间成本和早期教育经历两个方面来对投票行为的年龄差异进行尝试性解释。在1949年以前出生的业主参与投票的比例比较高，一方面在于这部分业主大部分已经退休，闲暇时间相对比较多，从事社区公共活动的时间成本比较低;另外一方面是他们大多数是在1949年之后“文革”之前接受教育，当时的教育特别强调个人为了集体利益贡献力量，这部分业主因此有比较强的参与意识。在1960年代和1970年代出生的业主参与投票的比例比较高，其最主要原因可能在于，他们在改革开放之后接受教育，具有比较强烈的使命感、责任感和权利意识。而在1950年代出生的业主中，其投票率比1949年之前出生业主低近10个百分点，比1960年代出生的业主也要低，因而在事实上形成了一个参与低谷。可能原因是，这部分业主对“文革”及之前的政治运动有着深刻的记忆，更多地希望通过自上而下的程序来解决自身权益受侵害问题。而1980年代业主的参与率相对比较低，其最主要的原因可能他们还处于职业生涯的初期阶段，没有充分的时间和精力来从事社区公共事务。

关于工作单位类型对投票率的影响

在党政机关和事业单位工作的业主在业委会选举中的投票率比较低，而在企业就职者，投票率相对较高(参见图3)。主要原因可能在于，党政机关和事业单位工作者是典型的体制内工作人员，多数人工作时间弹性比较小，而且对于工作之外的行为具有比较严格的纪律约束，这种约束可能是正式的，也有可能是非正式的。而当前业主大会和业主委员会选举多由部分业主自发发起，部分党政机关和事业单位的工作人员对业主大会和业主委员会的运行机制尚缺乏深入了解。

结论与建议

基于以上分析可知，普通业主参与业主委员会选举的比例比较高，但是在现阶段，相当一部分业主参选的动力在于表达对物业服务水平的不满，希望业主委员会协助维护业主的专有部分权益和共有部分权益。这也决定了多数业主委员会目前主要承担维权功能，只有少数小区的业主委员会开始关注业主共有资产的保值增值和社区发展相关议题。调查数据显示，业主组织起来表达共同利益诉求的集体行动，均属去政治化或者低政治化的社会行动，主要关注财产权利及共同管理权利，而非政治诉求。

为了引导业主有序表达诉求，促进城市社区和谐、有效治理，可以从如下几方面优化业主委员会选举程序：(1)在立法层面适当降低当选门槛，可以参照其他国家和地区的经验，以及《村民委员会组织法》关于当选门槛的条款，规定为：“过半数业主投票，选举有效;候选人获得参加投票的业主过半数的选票，始得当选。”(2)在规模较大的小区，可以实行小选区制，分选区选举业主委员会委员，每个选区选举1名业主委员会委员。这样有利于业主的投票选择，也利于业主委员会委员与业主的联系沟通，在出现业主委员会委员缺额时，进行补选也比较方便。在客观上，分选区选举也将增强各方面业主的代表性，处理好多数与少数的关系[6]。(3)加强业主委员会选举主持机构的能力建设，增强专业性和权威性，建立选举观察制度，加强对选举过程的监督，从而增强选举的公信力，使更多业主参与选举过程，认同选举结果。

注释：

[1]舒可心：《业主委员会十八难——给广大的业主们和业主委员会的委员们》，《现代物业》2004年第4期。

[2]唐娟，《如何平衡小业主和大业主权益》，《现代物业》2006年第5期。

[3]忻锦帆，《如何看待香港业主大会议决的低门槛》，《现代物业》2015年第10期。

[4]陈凤山，《“匿名选举成立业委会”的合理与不合法》，《城市开发》2011年第19期。

[5]雷弢、孙龙主编，《权利、空间与公民社会》，北京燕山出版社，2012年。

[6]何俊志，《分区制与整区制：美国地方治理中的选举制度竞争》，《中山大学学报》(社会科学版)2016年第1期。

(作者系中国人民大学国际关系学院教授)

(原载于《现代物业·新业主》2016年第8期/总第365期)