“初期物业服务”专门合同示例
阶段划分与定义
一个项目，从规划设计到投入使用，可以用3个阶段描述。而对紧跟项目的物管企业而言，就此对应形成了3个物业管理阶段。
图1 各物业管理阶段划分示意
注：
T轴：A、B、C、D点为各物业管理阶段的划分点;B′点—B点为进入或介入前期物管阶段的准备时间段。
蓝线：表示具有进入初期物业管理阶段工作能力的两类物管企业。
虚线：表示不确定性。
各物业管理阶段之定义
按物管企业工作阶段划分，有初期、前期、后期三个阶段(此定义是本人整理拟订，仅供参考)：
1、初期物业管理阶段：以履行《初期物业服务合同》之日为起点，至首位业主办理入伙手续日为终点的物业服务。
2、前期物业管理阶段：以首位业主办理入伙手续日至首次业主大会召开日的物业管理。
3、后期物业管理阶段：以和业主大会签订的《物业服务合同》约定的时间段的物业管理。
关于《初期物业服务合同》之阐述
(一)本《初期物业服务合同》是指物管企业在项目的规划设计始至首位业主入伙日的时间段为开发商提供服务的《合同》;也是指物管企业在项目的开发环节为开发商提供服务的《合同》。
(二)本《初期物业服务合同》具有物管企业在项目的开发环节提供服务却不涉及具体物业管理工作之特征。
(三)本《初期物业服务合同》是以开发商的楼盘销售所需服务之工作为基本点;是以项目在建建筑物及附属配套项目之便于今后物业管理工作为基本点;是以项目在建和已竣工但未交付使用的建筑物及附属配套项目的服务与监察之工作为基本点。
(四)本《初期物业服务合同》的主要核心部分是《附件五：驻场项目经理之工作部分》;该部分是辨别物管企业派驻的驻场总经理或驻场经理是否具备履行《合同》能力的部分。
(五)本《初期物业服务合同》所涉及的内容以及条款是以高档住宅项目为基础编制，其中的部分内容及条款可根据开发商要求的服务等级及服务扩展进行增删调整;该《合同》可略为修改而成为其他类型项目《合同》。
(六)本《初期物业服务合同》是为了简明物管企业和开发商在项目的开发源头，携手打造为业主提供舒适、安逸、温馨、心情愉悦之楼盘的各自的责、权、利。
初期物业服务合同
(参考本)
第一条 本合同之当事人
甲方
企业名称：
法定代表人(或授权代表人)：
注册地址： 省 市 路 号
联系电话：
乙方
企业名称：
法定代表人(或授权代表人)：
注册地址： 省 市 路 号
联系电话：
根据有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致之基础上，甲方委托乙方对其开发的 省 市 项目提供初期物业服务一事，特订立本合同，双方共同遵守。
第二条 物业服务之区域范围
(一)物业类型
居住(高档别墅)
(二)座落位置
位于 省 市 路 号。东为 ;南依 ;西邻 ;北靠 。
(三)第一阶段服务区域(开放式)
1、『××』项目售楼区域：
⑴ 原/仿生态园林式区域： 占地 亩 万M2
⑵ 售楼处/会所： 栋(地面 层)(地下 层)总建筑面积： M2
⑶ 别墅/样板房： 户(地面 层、地下 层)建面与庭院： M2
⑷ 区域：乔木/N、灌木、草坪、观赏石/N、景观路桥/水、观光电瓶车/N、路灯/N、各种景观灯/N、景观水池/N、地面停车场/N等具备。
2、道路
⑴ 环山路：路长： 米 路宽： 米
⑵ 进入『××』项目 干道： 路长： 米 路宽： 米
(四)第N阶段服务区域
根据项目阶段工程进度及额外需求，核定各部门增需费用预算，其费用按《合同》第六条内容实施;
第三条 合同期限
自 年 月 日起至《前期物业服务合同》履行日止。
第四条 物业服务之内容
(一)目标与任务
参照 省物业管理优秀小区标准，导入 质量管理体系、 环境管理体系及 职业健康安全管理体系，运用现代超前意识服务理念实施运作。
(二)运作实务与标准
附件一：服务中心架构和运作实务
附件二：『××』会所清洁服务标准
附件三：『××』样板房服务规程
附件四：样板房清洁服务标准之保洁内容、操作方式及检验标准
(三)驻场项目经理之工作部分
乙方派出驻场项目经理1名，驻场经理在项目的整个开发环节完成以下两部分工作：
1、物业服务之工作部分;
2、项目现场之工作部分：
附件五：驻场项目经理之工作部分
第五条 双方之权利和义务
(一) 甲方之权利和义务
1、甲方确保乙方按《合同》实施物业服务所需的基本物业用房，其包括办公用房、更衣室、物料储藏室、清洗间、物业管理人员专用卫厕;如项目涉及交通不便等事宜，甲方为乙方提供员工宿舍、厨房、洗衣房等生活场所。
2、甲方负责审核乙方提供的根据甲方要求的服务标准，拟订的项目物业服务架构和各部门人员编制，以及物业管理办公用品、清洁用品、物料用品、员工工资及福利等费用预算。
3、甲方负责审核乙方根据项目阶段工程进度及额外需求拟订的各部门增需费用预算，最终核定的费用按本《合同》第六条内容实施。
4、甲方在审核乙方提供的售楼区域物业管理用品清单(含会所、水吧、样板房、道路、绿化、水景等的清洁用品及物料的数量)后，指定采购模式。
5、甲方对水吧、酒吧等招待饮品中的特殊品种，自行选择购买。
6、甲方有义务指定专职人员协助、配合乙方实施各项服务工作，并承担甲方下属部门和乙方的协调工作。
7、甲方负责提供并保证售楼区域、会所、样板房等场所的清洁用水，对出现严重影响乙方工作的情况，诸如无水、无电等情况，由甲方负责及时落实相关部门解决。
8、甲方对涉及高空作业的清洁等事宜，由甲方另行聘请专业公司实施。
9、甲方对会所、样板房等建筑物出现的问题，诸如漏水、渗水及装饰装潢的质量等问题，负责落实相关部门或人员进行修缮。
10、甲方如有动用乙方人员进行本职工作之外的事宜，须首先告知乙方;
11、甲方对乙方的服务等工作，实施检查和监督的工作方式，不能干涉乙方的正常服务工作。
(二) 乙方之权利和义务
1、乙方根据甲方对项目首批建筑物的功能要求及各服务区域类型，制订针对性的服务标准及规程。
2、乙方根据甲方项目种类，在保证服务标准的前提下，以节约人员成本费用为基准制订服务架构及定岗定编，并以甲方项目工程进度，提前制订人员逐步介入计划。
3、乙方根据甲方的需求制订各类培训计划并实施，其中包含对甲方销售部门人员进行有关物业管理基础知识等方面的培训计划。
4、乙方驻场项目经理有义务在每工作日巡视在建工程，并及时提交有关涉及不利于今后物业管理的问题的《意见与建议》。
5、乙方每月派出质检人员巡视项目，并实施督查、培训等工作。
6、乙方有义务配合甲方在项目各期的开盘、销售、促销、联谊等各类活动中的服务工作。
7、乙方配合甲方和第三方承建商(含电讯、电信、宽带、电梯、绿化、娱乐及健身场地等营运商)商榷有关涉及今后全体业主事项的合同或监管协议或协管协议的拟订与签署等系列工作。
8、乙方负责每天对会所、样板房等服务区域的巡检工作，填写相应电子记录表单。紧急报修按相关《突发事件工作流程》处理。
9、乙方对在甲方的同意下在样板房从事商业活动行为的第三方(单位和个人)，由乙方和第三方签署《合同》或《协议》，服务费用(按小时测算)由第三方支付。
10、乙方对在甲方的授意下在乙方物业服务区域从事商业活动行为的第三方(单位和个人)，由乙方和甲方签署《合同》或《协议》，服务费用(按小时测算)由甲方支付。
11、乙方向甲方提供项目的物业管理费之核定意见书。
12、乙方配合甲方实施《业主入伙工作》等相关服务事宜。
第六条 物业服务费用和结算
(一)物业服务费用指的是：所有直接和间接从事该项目物业服务而产生的费用和国家及地方法律法规之相关规定的费用。
(二)乙方于每月_日之前向甲方申报下月的财务预算报表。
(三)甲方于每月_日之前向乙方支付本月的物业服务用料费用。
(四)甲方于每月_日发放员工工资及相关福利等。
(五)甲方在每年12月_日，按乙方本年度的服务费用总金额的_﹪为管理费支付给乙方(总金额不包含甲方对乙方的临时用工费用)。
第七条 其他
(一)甲方如需乙方对项目进行全方位的顾问工作，甲乙双方另行签订《初期物业顾问服务合同》;涉及单项事宜可签署《顾问服务协议》。
(二)甲方如需乙方对指定服务区域内的建筑物(如会所、样板房等)或水景、绿化、场地等实施全权管理，须和乙方另行签订《管理合同》或《初期物业服务合同》之《补充协议》。
(三)甲方如需乙方对项目在建工地的设备(变压器、电缆等)、材料等及场地的巡视或监视工作，由甲方审核乙方提供的相关费用报表，费用和结算按本《合同》第六条内容实施。
(四)甲方如需乙方协助从事本《合同》内容以外的工作，须提前1个工作日告知乙方(紧急事由除外)，并由甲方审核乙方提供的相关费用报表。工作结束后，甲方按劳务费方式在2个工作日内支付给乙方：
1、甲方如需乙方协助进行临时性工作，甲方以乙方参加人员的工资额按小时工作制支付相应费用;
2、甲方如需乙方对建筑物及配套设施设备进行竣工查验工作;甲方按实际工作日支付相应费用;
3、甲方如需乙方对新建成物业实施开荒工作，甲方按承包方式向乙方支付费用。
(五)对前期物业管理开荒事宜，包括对未投入使用的房屋、设备、设施等进行的全面清洁工作，甲方可自行操作，也可委托乙方实施。如委托乙方实施，费用支付方式根据工作需要由甲乙双方商定。
第八条 未尽事宜
本合同中如有未尽事宜，双方可续签《补充协议》。如涉及本合同有所变更事宜，由甲乙双方商定。
甲 方： 地产置业有限公司
甲方代表：(签字)
乙 方： 物业管理有限公司
乙方代表：(签字)
年 月 日
附件五：
驻场项目经理之工作部分
一、驻场项目经理之物业服务部分
驻场经理就位后，按《初期物业服务合同》附件一内容，根据项目现场具体状况，3个工作日内向公司本部和开发商提交物业服务中心之架构和各部门作业人员的定岗、定编、人员招聘计划等工作报告。
驻场经理需完成以下工作内容：
(一)根据项目的总体规划对项目实施统筹服务的构思与策划;
(二)根据项目的区块建筑类型及工程进度制订人员逐步介入计划;
(三)根据项目的统筹运作需求实施各类培训工作;
(四)对向开发商提出的建议和意见进行分类且跟踪落实;
(五)对物管人员实施符合整体项目运作的调控管理计划;
(六)对第三方承建商(含水、电力、电讯、宽带、电梯等营运商)的合同或监管协议或协管协议，实施拟订与上报公司本部审批等系列工作;
(七)就《初期物业服务合同》中未及事宜或未尽条款上报公司本部;
(八)根据业主入伙时间，对员工实施《业主入伙手续工作流程》培训工作。
二、驻场项目经理之现场工作部分
驻场经理须对涉及不利于今后物业管理的规划、设计、施工等事宜及时提出《意见与建议》报告，必要时参与其设计、施工、查验等工作。
(一)建筑设计方面
工作基点：使用、管理便利;完善物业功能。
1、项目整体规划的合理性;
2、建筑物内部规划的合理性;
3、地下车库规划的合理性(含消防分区及阻隔操控方式、进出口等);
4、项目围墙和各出入口的规划设计的合理性;
5、垃圾转运站规划的合理性;
6、垃圾房的设计与选用;
7、监控中心及安保岗亭的设计与施工;
8、综合性会所功能的选用;
9、建筑物外立面的控制;
10、公共环境装饰和绿化的布置;
11、各类标志牌的选用;
12、大堂接待台的布置;
13、各类用途门锁和钥匙的选用;
14、物业管理用房的设计和施工;
15、预留家用空调穿墙孔和室外机位置的确定;
16、预留家用太阳能热水器管道或单户室外位置的确定;
17、建筑物落水管位置的合理性等。
(二)机电设施设备方面
工作基点：使用安全;管理便利;节约日常运行费用。
1、公共照明灯具、景观灯具、布线及开关的合理选用和设置;
2、电气设备和供配电系统设计与施工;
3、公共区域的水电表种类选用与施工;
4、大型综合性会所设备的选用;
5、给排水系统设计与施工;
6、中水系统设计与施工;
7、雨水(原水)系统设计与施工;
8、景观喷水系统的选用;
9、消防设施的设计与施工;
10、直饮水系统的设计与施工;
11、供暖(或供热)系统的设计与施工等。
(三)智能系统方面
工作基点：合理布线;使用、管理便捷;系统运行安全可靠。
1、闭路电视防盗监控(或监视)系统;
2、电子巡更系统;
3、办公自动化系统;
4、地下车库管理系统;
5、地下车库自动化管理系统;
6、供水设施设备系统之监控(或监视)系统;
7、公共区域监控(或监视)系统;
8、电梯楼层控制系统;
9、门禁系统;
10、访客楼宇对讲系统;
11、户内防盗系统及户内综合布线系统;
12、消防控制系统(含楼层、消防区域、联动等控制系统);
13、背景音响和应急广播系统;
14、有线电视系统;
15、综合布线系统;
16、宽带接入和上网方式等。
(四)其他
1、绿化品种的选用;
2、建筑物顶部的规划;
3、共用建筑物裙楼顶部的规划与实物布局;
4、地面停车位置的选用与规划设计;
5、建筑物底部一二层与顶部一二层防盗用品或器材的选用;
6、合同约定的其他工作事宜等。
(原载于《现代物业·新业主》2013年第8期/总第266期)
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