作者: 汉博商业研究院 | 2016-09-02 14:23

购物中心怎样和联合办公空间融合？

当购物中心走进了“大众创新、万众创业”的年代，遇到了众创空间这一“知己”，便产生了具有活力、创意的办公新方式——商业联合办公空间。

放眼国内外，不论是国外以旧金山西田购物中心的BESPOKE为开端，到日本Grand Front的知识之都的演变，亦或是知名房企的试水，均表明购物中心融合办公空间已成为商业新时尚，各类配套齐全的众创空间也因此成为大受购物中心发展商及运营机构青睐的自营项目。

两者各取所需，打造全新零售生态系统

从众创空间角度来看：

其一是对物业空间的要求不高，既可以被放置在购物中心配套的写字楼中，也可以蜗居在购物中心夹层里，租金较低;

其二是众创空间内的创业企业需要低成本的产品试验田，而购物中心自身拥有大量的消费客群，这一群体向往新奇、创意，对新鲜事物敏感，创业者们可第一时间获得消费者对产品的反馈，从而获得发展方向;

其三，购物中心也可谓是新企业产品营销、推广的有效场所。

从购物中心的角度看：

众创空间可以聚集一大批创意设计、科技体验等与零售商业密切相关的创新企业，但凡众创空间里有优质的创新想法或跟商业有关的业务，购物中心发展商及运营机构可以近水楼台先得月，抢先拿下，运用到购物中心日常运营中，强化体验性;同时众创空间拥有灵动、主题化、开放式的空间风格，也可作为购物中心的主题化商业空间。

一、商业联合办公空间在国外的起源与演变

当然，由于这样的联合办公空间在国外率先发展，成熟度相对较高，其类型也不再是简单的“办公+商业”的模式。

综合国外的案例来看，目前存在传统的“空间共享”型联合办公空间以及“成果输出”型联合办公空间：联合办公空间正逐渐由空间叠加、融合，向成果输出、体验共享为核心转移。

案例1：Bespoke办公店——传统 “空间共享”型联合办公空间

目前，全球第一家办公店Bespoke坐落于美国旧金山WestfieldMall，是当地最大的购物中心之一。每年客流量超过2000万，其内有超过200家零售和餐饮店铺。

而他们希望通过挖掘这座创新金矿，将网购带到实体店中来，于是便开了这家叫做Bespoke的办公店，西田购物中心将联合办公空间引入零售，意在提升零售生态系统建设。

西田希望此举能够提升消费者在购物中心的互动体验，使消费者将购物中心作为接受创新事物和理念熏陶的所在地。

BESPOKE办公空间设置于购物中心四层

西田购物中心利用其第四层打造了一个占地3.5万平方英尺的联合办公和活动空间，寻求新的商业、创业模式;其利用联合办公空间，引入创业群体，丰富了零售商业功能，强化了其与消费者的体验性，突破了传统商业概念。

Bespoke 联合办公空间的创意是，购物者们能在这里看到、触摸并实地测试这些极具科技感的电商产品。

打造全新概念的商业互动空间

西田购物中心通过对Bespoke的引入，成功实现了“传统商业空间”向“融合型商业空间”的转变，从而满足了创业群体、零售商业、消费者之间的互通、交流、反馈及体验的需求，接下来让我们从内部空间了解Besopke是如何实现办公与商业在空间上的融合与共生的。

1、共享——让消费者看到我们、体验产品、参与研发

首先，Bespoke办公店和一般的联合式、服务式办公室或者创业孵化器不同，在于这里是前店后办公。作为购物中心内的办公空间，消费者共享、空间共享是最为重要的，在商场里的消费者们能直接看到、触摸并实地测试全新的电商产品。

办公入口or零售店铺?

从办公的入口可以看出，商业与办公在空间上的高度融合性，BESPOKE入口就如一般的品牌店铺一样设置在电梯旁，十分显眼。消费者可以在消费过程中像进入一般的商店一样，进入到办公区与创业者交流，参与新产品体验、开发、讨论。

消费者与创业者交流讨论

同时，消费者的进入体验也是重要的一环，BESPOKE为商场内的消费者提供各类的产品体验设施与空间，消费者可以试用、体验各类最新产品。

面向消费者的产品试用空间

除了消费者的共享以外，购物中心内部空间的视觉分享、功能共用，同样是BESPOKE的一大特点。

会议室or商铺or橱窗

BESPOKE将部分小会议室关闭起来，作为内部会议、沟通的私密空间，打开后，便可以面向消费者，利用购物中心内部良好的可视性，作为展示商品的橱窗，并邀请消费者进入店内购买商品。

推广活动区

另一空间共享方式，就是在办公区外面设置了活动推广的区域。有壁挂式和移动式触摸屏，以及可调节的灯光，活动现场的布置随时可以根据产品的需求定制而成。推广活动仍然可以共享到商城的顾客流量。

2、独立—— 让创业、创新者享受独特、完善且放松的主题化环境

BESPOKE作为办公空间，在充分利用与购物中心的空间与客流共享的同时，功能性、私密性与独立性也是不可或缺的。店内设有办公区、产品试用空间、大型会场(可分割使用)、休息区、攀岩壁、阅读室等，可以满足创业者对办公的各类需求。

固定办公区， 3.5万平方英尺

休息区与阅读室

办公区中间的“草坪”，营造出可以懒洋洋办公的气氛，可以用来打球、做瑜伽和举行Party，而“library and nap room”主要为创业者提供阅读、小憩的私密空间。

攀岩

具有创意的室内娱乐休闲区，丰富办公人员的闲暇时间。

3、聚合——让创新汇聚创新

通过以上的介绍可以看出，BESPOKE将办公与商业在空间上高度融合，通过拉近创业者与消费者的距离，实现购物中心的体验性、科技性与独特性，是创新的空间功能概念。

而这一创新吸引了大量的创新型创业公司，目前BESPOKE已经引入了非常多的创业公司，比较知名的有产品推荐平台Product Hunt、众筹网站Indiegogo，和个人定制鞋设计商Shoes of Prey等等。

案例2：日本 Grand Front知识之都——“成果输出型”联合办公空间

在我们讨论、研究办公走进购物中心的时候，绝不能简单地想象为两种功能空间的叠加，随着这种联合办公空间在国外的日趋成熟，也逐渐出现新的融合方式，我们可理解为：成果型办公空间走进购物中心。

大阪Grand front是由12家开发商联合组织经营起名为“知识之都”的项目。该项目位于北座，整体面积为8.8万平方米，由商业和写字楼两部分组成。涉及诸多著名品牌，同时衍生出许多特色业态与主力店。

北座“知识之都”

1、商企联合，成果输出

知识之都，完全打造了全新概念的联合办公空间，其没有将大量空间用于企业办公、研究，而是联合了多家科研机构、研究所、大学、科技企业等，将与零售商业功能密切相关的科研成果在商业空间中展示，衍生出创新业态与体验空间，打造科研成果输出型的“众创空间”。

“成果输出型”的联合办公空间

在这里，消费者直接享受、体验创新成果。

医药产业成果的输出

乐敦药业凭借自身丰富的医药知识，配比出美味营养的素食大餐，在品尝这些美味的同时还欣赏植物成长的每个过程。

科技研发成果的输出

“The lab”体验馆坐落在北座负一楼至三楼，整体面积为3100平方米，主要为大学、科研机构等非零售类型企业，提供了科学技术、产品发明的展示与交流场所。

生物研发成果的输出

在由近畿大学研究所开设的鱼餐厅中，顾客不仅能品尝到由该研究所繁殖的珍惜鱼类，客人的意见也成为改进研究成果的重要依据。

制造业新产品成果的输出

在奔驰咖啡馆内，客人可以一边品尝咖啡一边365°欣赏最新款的奔驰豪车。

2 、重心转移，目标明确，效率提升

从知识之都的案例中可以看出，办公空间走进购物中心打造联合办公空间的方式，已从简单的空间共享层面转移到以成果体验、互动及反馈为重心上来，以此达到强化企业创新、科技研发为购物中心带来的体验性的目的，同时拉近企业端与消费端的距离，提升消费者对全新体验、业态成果的反馈效率。

二、国内购物中心有哪些联合办公空间?

通过国外案例可以看出，购物中心内的联合办公空间，是以优质的商业项目为基础，同时创新、创业新公司不断涌现，二者以彼之长，增己之势，相互吸引，可以说是商业、经济发展的必然结果。

与国外略有不同，国内的联合办公空间的出现，在商业发展的基础上，很大程度上是受到了政策的催化作用。

近几年随着宏观商业的快速发展，购物中心、写字楼、产业园区、公寓等商业物业呈飞速增长态势，同时李克强总理的“大众创业、万众创新”政策及“互联网+”概念发展，让新企业、新思想、新产品像雨后春笋般涌现，而商业地产领域也顺势推出了多元化的联合办公产品，在写字楼、废旧工厂、公寓甚至在购物中心都有了联合办公的身影，以满足大众创业热潮。

国内多元化的联合办公空间模式

1、初步发展的中国特色以购物中心为载体的联合办公空间

随着国内多元化的联合办公空间模式的出现，办公空间走进与人们生活、娱乐、消费模切相关的购物中心，成为了更多越来越多国人关注的焦点。

目前来看，国内发展购物中心内的联合办公空间尚处于初步试水阶段，未来中国特色的BSPOKE能否出现，何时出现，以怎样的方式出现，也成为了大家瞩目的问题。

目前国内百联、万科、长泰等多家知名商业企业、房地产企业都在试水购物中心与办公空间的融合，希望打造购物中心联合办公空间的标杆项目。

案例1：摩客空间——共享经济模式

摩客空间(Mallwork Space)，总部位于上海首家店摩客空间(上海新邻站)位于黄浦区新邻生活广场，地铁8/9号线上盖，于2016年5月开业，号称是国内首个购物中心联合办公空间。

摩客空间采用共享经济模式，专注于在商业购物中心内打造高效、舒适、便捷、趣味的办公空间。

同时利用商场优质资源和巨大客流，协助入驻企业进行产品互动展示和市场营销。其倡导跨界交流、合作互助的价值共享理念，致力于建立一个帮助企业全方位成长的生态体系。

该项目是针对小体量、地铁上盖、城市第二梯队位置等项目特征，构建社区型购物中心(Station系列)的新商业模式，通过定位和改造，为区域引入全新的“生活站”概念，使小体量商业更具竞争力，商业面积仅2.3万平方米。

摩客空间+上海新邻生活站之间的产品、受众在第一时间紧密结合。诸如，上海新邻生活站引进的餐厅、咖啡馆、甜品店可以是摩客空间创业团队近在咫尺的会客室;上海新邻生活站也可以整合旗下各项商业资源为摩客空间度身定制体验活动、产品发布会等。

同时项目提供包括文创展示工位、开放式工位、独立办公室等多种产品类型，配套创意咖啡吧、讲演中心、会议室、休闲娱乐区等公共服务设施。

完善的配套服务

共享商业配套

员工不必再局限在封闭的格子间里工作，而是走进商场就走进了办公室，商场里的一切资源都属于自己的配套。

共享商业空间与客流

进入商场办公后，营销、推广活动的场地就在商场里，利用集中客流进行新产品推广、试用、体验、获得最直接、最高效的市场反馈。

案例2：长泰泰创空间——全产业链服务平台

“泰创空间”号称国内首个位于商业广场内的联合办公空间。

“泰创空间”一二期位于上海超大型综合商业购物广场——长泰广场内，占据商业整体地下一层，局部地上二层和三层，庭院错落有致，将室内外空间有机结合，主打PASEO概念，让消费人群享受真正的“慢生活”。

工作同时享受品味美食和购物的乐趣，快与慢的灵动结合，轻松创业，不只是忙碌致力于为创业者提供最优质的空间支持，并全力构建包含创业配套、投资对接等在内的一站式服务体系。

其中，“泰创空间”一期占地面积约3500平方米，空间附带8个花园独立办公室，4个开放式公共区域，6个室内外办公休闲区，2个咖啡区以及超过1000平方米的室外花园露台。

提供的服务内容包括会议室、培训室、网络视频会议等，最大可能满足入驻者不同的工作需求。

案例3：光华路SOHO3Q——购物中心被迫转型，变身办公空间

光华路soho、光华路SOHO2曾经设计了一个3万平方米的大商场，可受互联网和网上购物的影响，导致商场业绩低迷，被迫寻求转型，于是，光华路SOHO3Q应运而生。

光华路soho

中庭空间—开放报告厅

“倾泻而下”的橡木楼梯间的设计将中庭一层打造成了一个开放的报告厅。报告厅不单为租客提供开会讨论的好地方。

过道上的办公区

光华路SOHO将购物中心的空间进行改造，将商场过道巧妙的布局为workstation lab，由3600张独立办公桌构成的个人办公间，在独享私人办公的同时分享优质公共空间，真正让每一个办公空间发挥最大价值。

商铺内的茶水间

把原有的商铺空间改建为让租客悠闲relax的café和开放式茶水间，舒缓紧张的工作节奏。

2、简单的改头换面，不会获得真正的联合办公空间价值

国内大多案例均是通过“商改办”模式打造联合办公空间的案例，这仅是将购物中心通过设计改造，变成办公空间，这一模式是出于物业经济价值考虑做出的转型策略，具有被动性。

这与西方的购物中心内的联合办公空间有着本质区别，无法真正获得两种功能融合所带来的价值增值，而这一模式目前在国内一线城市并不少见。

3、道阻且长，中国特色的购物中心联合办公空间发展需避免误区

误区1：空间叠加，购物中心仅为载体

这是办公空间初进购物中心时最容易产生的误区，仅仅利用购物中心低价值区或空间死角打造办公区，简单的实现两种功能在空间上的并存与叠加，没有形成1+1>2的价值增效，形合而神散。

误区2：移花接木，物业转型的策略

部分位于一线城市的商业项目由于经营状况不好，被动的将购物中心项目进行彻底或大比例(超过50%甚至90%)的“商改办”，这仅仅是物业功能的转型策略，并非实现真正意义的联合办公。

误区3：重企轻商，成为投资平台与孵化器

我国联合办公空间的产生属于政策催化的产物，房企、商业企业将办公空间引入购物中心，同时引入资本方助力，将购物中心的联合办公空间打造出了孵化平台，忽略了办公空间作为“新业态”对购物中心的支持、提升效用。

(本文为汉博商业研究院特别供稿)