政府招标采购物管企业的五个关键环节
近日，温州市公安局以政府采购形式向全国进行物业管理招标，这是温州地区公建类项目首次通过政府采购来确定物业管理单位。随着政府机关办公环境的不断改善，对公建类项目实行专业化管理已成为众多机关、事业单位的首选，也为提高财政资金的使用效益，规范支出管理找到好路子。通过政府招标采购的方式确定物业管理企业，已日益成为政府机关后勤管理的主要模式之一。
政府招标采购物业管理的通常做法是：采购人提出服务范围、服务标准和物业管理企业的资质要求并委托招标代理机构进行公开招标，代理机构按照政府采购的程序组织采购，政府采购监管部门全过程进行监督，评标委员会根据事先确定的评标办法和评标标准，对各供应商提报的服务范围、服务能力以及收费标准进行评审，最终确定服务质量高、服务能力强、服务费用相对低的物业管理企业作为中标单位。但现在问题是，政府采购作为选择物业管理企业的方式之一在许多环节上亟待完善、规范。
一、采购物业管理范围的界定。住宅类的物业管理范围主要指对业主共有部位进行管理服务，对业主的专有部位并不负责，若业主需要，须专项委托。而采购类项目物业产权往往属单个业主所有即政府所有，物业使用人仅少数几个或是单个，专有与共有服务部位区分并不如住宅物业那样明显，若物业服务范围仍按原界定进行划分，显然是服务范围过窄，若招标人对专有部分又须另行委托，显然不可取，也有可能背离招标人之初衷。因此，公共物业管理的范围，除了大楼共有部位还包括部分由业主指定的专用部位范围。要准确界定政府招标的物业管理服务范围，招标人须熟知物业管理与后勤管理的区别与类同，将部分物业管理未包含但属后勤管理的内容进一步并归入物业管理范围，使原先后勤管理中服务职能全部归并物业管理，如各办公室室内清扫、清洁，办公设备维修，会议室的服务，传达室服务等等。
二、采购物业管理评标模式的选择。目前，住宅类物业管理评标模式的选择主要分为三种：一是以物业管理方案为重点的招标投标模式，但前提是物业服务价格已明确;二是以物业服务收费报价为重点的招标模式，物业服务收费报价占评分权重比率较大;三是无标底二步法招标，即先以管理服务质量进行一轮筛选，进入第二轮的进行价格筛选，以最低价中标。从三种评标模式对比来看，最适合采购类物业管理项目的是第三种方法，但也存在一定的缺陷，如第二轮入围企业由于企业实力、管理模式、管理技术含量的不同，在最终报价上存在一定的不可比性，而且可能出现个别企业为盲目扩张，出现竞相压价的现象。对于公共物业管理评标，笔者认为，比较可行的做法是由招标人或招标机构，测定项目服务成本价格，然后再确定投标价格上下限，由第二轮入围单位在上下限中进行报价，以低价竞标，但报价不能低于成本。
三、采购物业管理评分标准的选择。目前物业管理评标标准基本分为信誉标、技术标、商务标，分值各占一定权重，通常是商务标分数所占权重较大，信誉标与技术标所占权重较少，以加权数作为定标标准。这种计分方式在住宅类物业管理招投标中得到了众多业主与物业管理企业的认可。但这种方式能否适用于采购类物业管理项目仍有待商榷。公共物业管理比起住宅类项目物业管理更加注重外部性。由于采购项目的使用对象是特定的，不仅仅是项目使用人，可能更多是前来办理公共事务的社会公众且流动量相当高，物业管理到位与否直接影响所采购物业的公共办公环境，更是关系到项目使用人的社会整体形象。对此，笔者认为招标采购物业管理的评标标准应当采取以技术标与信誉标为主、商务标为辅的评分模式，要更加突出企业资质规模、同类型物业管理经验，采购项目主要负责人员的服务资历和专业水平等。
四、采购评委的选择与确定。目前，各地房地产主管部门均已建立物业管理评标专家库，但政府采购职能与住宅类项目招标职能并不是统一归口，在政府采购物业管理过程中往往要借调住宅类项目物业管理评委。对此，在采购类物业管理评委选择环节上往往会存在三个问题：一是评委选取不当，专业知识不对口。评委知识结构偏向住宅类项目物业管理，往往按住宅物业管理思路套用采购项目物业管理，对采购项目的要点与重点定位不准，无法体现采购项目的个性化特点;二是时间仓促，短时间内不能吃透采购文件精神。评委在评标过程中必须对投标文件实质性响应标书情况、项目明细报价表与标书对应情况等，严格把关，详细评定并且在短时间鉴别清楚，对评委来说确实比较苛刻，往往都是当天评标、开标，评标结果不能令人信服;三是评标经验不足。目前，公建类物业管理招标数量要远远少于住宅类项目，对评委的培训工作也未有效展开，一些评委在接到评标通知以后就匆匆上阵，对政府采购法律、法规、规章制度和方针政策等方面的规定，对评标程序、步骤方式、内容、评分规则等方面情况缺乏深入了解，评标现场显得茫然而无所适从。建议招投管理机构，尽快建立和完善公共物业管理评标专家库，选择一些熟悉后勤管理工作特点，具有丰富后勤管理经验的专业人员充实评标库，并对其他评委进行必要的引导与培训。
五、采购合同期限的确定。由于政府采购的物业服务费用由财政负担，实行先申请后使用管理方式，招标人须每年向财政部门申报审批物业服务费用，可能会出现每年物业服务费用的金额不尽相同的现象，对此，招标人往往会采用一年一签的方式来进行处理，但这种方法与物业管理工作的长期性、稳定性不符。对此，笔者建议，采购类物业管理项目服务合同可以细化合同解除的条款，若合同期满未出现解除条款的现象以合同自动延伸一年方式来进行变通。既可节省重新采购招标费用，又鼓励中标企业做好中长期管理目标规划。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第7期/总第49期)
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