作者: 戈琳 | 2016-07-25 11:51

酬金制优势明显缘何推行缓慢

随着住房体制改革的深入，物业管理逐步具备了商品属性。业主需要自掏腰包支付物业管理费用，当然比以往更关注物业费的收费标准、使用情况以及是否质价相符，从而衡量自身利益是否得到维护。业主和物业服务企业两个不同经济利益群体之间需共同应对一个问题——使用哪种物业服务计价方式更加合理，更加兼顾双方利益，实现双赢。

2003年11月，国家发展和改革委员会、建设部颁布《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号，以下简称《办法》)，其中第九条规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。《办法》的出台，为规范物业管理取酬方式，实现质价相符的市场机制建立了政策基础。各省市也相继制订政策,对在物业服务合同中约定取酬方式、物业服务企业定期公示物业收支情况等作出要求。

收费模式比较

“包干制”本质上是将物业服务企业所提供的物业服务在整体上作为一件产品，物业服务费实际上是业主向物业服务企业支付的产品价格，物业服务费全部作为企业收入。“酬金制”本质上可以将物业服务费分为两件独立产品，一件产品为物业服务企业的管理部分，业主支付的酬金是管理价格，另一件产品为物业服务企业的“代工”部分，支付的成本是服务价值。本质的区别决定运行模式的不同：

风险主体

包干制承担风险的主体是物业服务企业，企业拥有物业费的所有权，在提供服务的同时，还要考虑成本问题;对业主、业主委员会而言，仅重视物业服务品质，不会介入企业经营。面对近几年人工、物价的飞涨，企业承受着巨大的经济压力，一般通过两种方式缓解：一种是节能降排，减员增效，合理压缩各项费用;另一种是采用“偷工减料”、降低服务标准、延长员工工作时间、少上或拒上职工保险等手段,步步踩在政策“红线”上，以此控制企业费用支出。包干制下，业主往往漠视成本费用，但对物业服务质量的要求却不会降低，如果物业服务企业采用上述第二种方式，势必引发双方矛盾纠纷，破坏互信关系。

酬金制下承担风险的主体是全体业主。物业费的酬金部分是物业服务企业的利润，其余部分是物业服务企业的代管资金，为全体业主共有。酬金制的资金管理性质更有利于体现业主与物业服务企业的委托关系，也便于业主、业主委员会全程监管资金使用情况。物业服务企业主要根据物业服务合同内容、上一年度预决算和物业调整预期等因素编制本年度预算，并上报全体业主。但在实践中，业主、业主委员会不具备相关素质，往往不能客观分析预算，无法对物业服务费作出相应调整。

帐目公示要求不同

《办法》第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。但《办法》对实行包干制的未作要求。

在实践中，酬金制的物业项目收支公示情况执行不佳，很多企业不会主动公示物业项目收支内容，只有在业主、业主委员会的督促下才进行公示，而且公示内容不详细、不实用，业主、业主委员会无法充分享有知情权，不能有效监督资金使用。实行包干制的物业项目，物业服务企业更加缺少与业主沟通的途径，多年来物业费基本维持不动，企业生存艰难。

2010年，北京市颁布《北京市物业管理办法》(北京市人民政府令第219号)，要求物业服务企业每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。同年，北京市住建委发布物业服务项目收支情况报告示范文本，规范收支公示内容。继北京之后，不少省市看到“晒帐单”益处颇多，已要求包干制项目也参与其中。

税收基数不同

实行包干制的物业项目，物业服务企业应将全部物业费作为“主营业务收入”，即营业税的税基，按照约5.5%的比例缴纳营业税。实行酬金制的物业项目，物业服务企业将取得的酬金作为“主营业务收入”，作为税基缴纳营业税，代管资金部分开具“非应税收入专用票据”，计入“其他应付款”科目，不作为税基缴纳营业税。酬金制中物业服务成本支出为代管资金的理论基础已经建立，但由于业主大会不具备法律主体资格，物业服务企业记帐不清晰、税务部门不了解相关政策等原因，不少代管资金仍作为税基缴纳营业税。

2011年，北京市地方税务局出台《关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》(北京地税公告2011年第8号)，规定对物业服务企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税;业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业服务企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。目前，北京市物业管理行业协会正在调研酬金制代管资金“不征税”的执行情况，并将加强企业培训，推广合理避税的经验和做法。

业主监管深度不同

住宅项目的前期物业服务合同多数为包干制，业主对物业服务选择粗放型监管，对物业服务的结果关注多，对成本支出、市场变动等过程因素关注少。住宅项目在成立业主大会后，部分会延续包干制，部分会转向酬金制。业主大会选择酬金制，就具备对物业服务资金的管理资格，业主委员会可以按月、按季核查资金支出情况，并将支出与质量进行比对，确保质价相符。目前，少数业主委员会咨询将物业服务企业代管资金转入业主委员会的帐户。笔者认为在物业服务合同约定且全体业主同意的情况下，此做法法理上成立，但运作时机尚未成熟。首先专业化分包程度较低，物业管理日常支出大部分仍为员工工资、福利费，业主委员会代管资金过多对物业服务企业内部管理不利;其次业主大会、业主委员会运作机制不完善，无法独立承担民事责任，因此目前的体制下，将代管资金转入业主委员会帐户，可能出现业主委员会过深地插手物业服务企业的日常管理，影响正常的物业服务工作。在美国并无包干制与酬金制之分，但物业服务企业根据市场波动每月调整物业费的方式，更贴近中国的酬金制，物业服务企业每月将收费标准通过电子邮件、电话等方式告知业主，业主将物业费打入企业帐户，业主委员会不会插手帐目管理事项。

包干制与酬金制的各自特点，不能简单概括谁优谁劣，应该系统地进行对比：包干制收费环节简捷，便于操作，但是物业费标准确定后很难提高，在物价指数上浮较大的时期，企业没有增收的渠道，需自身承担全部风险。酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有利于业主监督，也规范物业服务企业行为，并保障企业利润，降低企业经营风险，税收方式也能减轻企业生存压力。但酬金制对业主委员会组织协调能力要求较高，全体业主在履行监管权利的同时，能够积极承担风险责任。目前住宅区业主难以有效行使共同管理权，在一定程度上阻碍了酬金制的发展。总体上看，酬金制引入了业主的财产管理机制，确立了业主主导地位，更加符合物业管理发展的方向，更有利于维护物业管理各方合法利益，酬金制必然更适应市场化发展的需要，理应成为倡导方向。

物业费管理模式发展现状

在实践中，多数物业管理项目会采用包干制，尤其是住宅项目，酬金制一般仅在产权单一的物业项目上良好运转。有些住宅项目虽然名义上选择了酬金制，实际上是包着酬金制外衣的包干制。酬金制核心是物业费的浮动机制，由于买方市场(业主大会)的缺失，物业费不能算物业服务企业的代管资金，造成预收物业费低于实际费用时业主不能补交费用，而预收物业费高于实际费用时，业主很难实际享有结余资金。

目前，有以下两种特例能实现住宅的酬金制：一是当预收物业费不足时，建设单位为保证物业品质，出资补足应由业主承担的费用;二是业主大会运行顺畅，业主委员会每年聘请专业公司进行财务审计，当出现物业费低于实际费用时，能动用小区公共收益弥补不足。但在没有公共收益的小区，业主委员会难以再次向业主收取不足费用。

当然产权单一的办公楼、博物馆等物业项目采用酬金制时，成本核算相对比较顺畅，主要在于产权单位往往具备获取对称信息的能力，能够实现成本支出的动态管理，真正做到有效监管资金使用;同时，产权单位能将服务考核与酬金激励挂钩，促使物业服务企业主动提高经济效益和管理效益，从而维护双方各自利益。

酬金制遇冷分析

物业项目未广泛采用酬金制，且部分采用酬金制的物业项目效果不佳，分析其原因主要如下：

税收优势未能体现

酬金制的成本概念已明确物业服务企业的代管资金可以免税，但是由于税务部门不了解物业管理政策，甚至不少物业服务企业本身也不了解，造成实践中全国大部分地区，包干制与酬金制未能作出区分，代管资金仍等同于企业收入，错误地缴纳营业税。笔者在调研中发现，还有物业服务企业为供水、供电、有线电视等公共事业部门代收的费用，也全额缴纳营业税，而实际仅需对代理费部分缴税。

激励措施未能建立

物业费构成中大部分为代管资金，酬金部分作为企业利润相对扩展空间较小，尤其项目采用固定酬金的方式，物业服务企业不能共享减支的收益，严重影响企业自主减能增效的积极性，合理的减员、节能进展缓慢。

多退少补未能落实

年末出现结余，由全体业主享有，业主可以认可并欣然接受，但是出现亏损，需全体业主补交费用，部分业主却提出异议，甚至会引发物业服务企业和业主的矛盾纠纷。多退少补的机制难以平稳运转，物业服务企业会尽量减少业主补交费用的情况出现。

业主大会未能提供有利支持

酬金制对业主大会规范运作的要求较高，将物业服务企业与全体业主紧紧捆绑在一起，企业从预算制订到费用支出，再到年度决算都要向全体业主详细汇报，全体业主享有预算审批到决算审计的权利，但也大大增加了风险责任、管理责任。多数住宅项目尚未成立业主大会，成为酬金制难以广泛推行的一个重大障碍。

推行酬金制的关键点

(一)各省市物业管理协会应该协助企业与当地税务部门沟通，建立物业管理行业合理的税收机制，将酬金与代管资金严格区分，减轻企业赋税压力。

(二)在保证物业服务质量或者物业服务达到预期要求的前提下，出现资金结余时，业主大会应该将部分结余或者筹集的资金奖励给物业服务企业。

(三)将保洁卫生服务、绿化养护服务、保安秩序维护等专项服务从物业服务范畴剥离，当各项费用出现浮动时，增加成本支出的清晰性、可靠性，便于物业服务费的即时调整。

(四)增强对业主委员会的培训，提高委员的工作能力和政策水平，适度对物业服务企业进行监管，建立物业费浮动机制，分享结余的同时，可以交纳不足。

(原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期)