作者: 温蒂·弗克 | 2016-07-22 14:07

商业办公物业中的能源优化

当前，世界各地的商业办公物业资产都正耗费着运营方、业主大量的金钱。事实上，大多数的投资都如蒸发般消失于顷刻间。我们都知道，降低建筑运营成本以及能源浪费问题的最有效方法是在不动产组合投资全阶段提升建筑本身的整体运营能源效率，但与此同时,却经常忽视了出租用租户空间隐藏的节能潜力。

即便获得主流认证的绿色建筑会降低一定量的运营成本及能源消耗，由于当前多数高端办公场所采用了许多高科技设备——照明、加热、冷却及通风设备等，以致无论是既有建筑还是新建筑，都会消耗相对更多的能源。根据《2012年全球不动产可持续运营标准调查》("Global Real Estate Sustainability Benchmark 2012 Survey")的不完全统计，全球仍然有超过36,000处地产物业无法建立有效的能源性能数据库;超过一半的调查对象表示，仅对不到10%的下属地产物业的能源使用进行了数据统计;只有不到8%的调查对象表示已经对其全部地产物业的租户能源使用情况进行了数据收集和后续评估。

如果地产物业业主以及租户能够协同合作，则必然会为建筑整体的能源性能提升带来巨大的机遇。美国共拥有超过120亿平方英尺(11亿平方米)面积的商业办公空间，每年消耗的能源费用高达200亿美元——租户空间的能源成本占总成本的一半以上。若想克服既有挑战并鼓励自由市场开展广泛的能源使用改良项目，则需满足以下三点要素：

1. 能源投资回收的数据证明;

2. 专业的项目实施计划、意见;

3. 最初成本资金计划。

毕竟，这只是个体层面上用以帮助、促进降低能耗的做法，如果能够成功地吸引公共能源政策的关注及共鸣，并被政府或大多运营方采用为地方、全州甚至全国范围的政策，即可以大幅度降低整体建筑环境中的能源消耗。

美国自然资源保护委员会(NRDC)的创新市场中心(CMI)正通过实施一些措施加强建筑节能和商业地产底线之间的关联，来定义、改善当前的能源效率市场壁垒情况。其中一项为“高能效租户示范项目”，旨在通过显示经济收益的方法，促进当前商业办公地产市场对高能效建筑、物业的需求。通过采取一系列有助于租户能效优化的措施，该过程预期可帮助建筑租户空间相对现行能效标准再降低30%到50%的能耗，并在投入适度增量成本的同时，确保办公建筑、物业在3到5年内完成投资回收，开始盈利。

该项目的核心，是对物业业主、租户、经纪人、建筑方、工程人员以及其他项目相关专业人员强调高能源性能的价值主张，以确保这些专业人员以及建筑营建、设计及项目决策人员可以在标准建设过程中充分、完美地采取必要的控制能效的具体措施。尽管这个全新项目于2011年9月举办的“克林顿全球创意年会(CGI)”上才被首次提出，随后也仅仅出现在CGI2012年的食品报告上——它已然成功地为更好地实现办公建筑物业的高能源性能运营开拓了全新的道路。毫无疑问，这必将会改变商业地产行业及其附属行业的办公及经营方式。

通过获得高盛投资公司(Goldman Sachs)以及洛克菲勒基金会(The Rockefeller Foundation)的帮助，CMI内部的地产及能源专家得以直接开展租户扩建项目。第一期的租户项目涉及了许多国际顶尖公司，例如办公场所位于帝国大厦的美国利丰公司(LF USA)和科蒂集团公司(Coty)，彭博资讯(Bloomberg LP)派克大街办事处以及礼德律师事务所(Reed Smith)费城法律办事处。CMI的项目组合持续扩张，项目直属商业办公建筑面积已超过120万平方英尺(合111,484平方米)，并拥有可复制、可重复执行应用的最佳租户运营管理方案以及适用于当前、未来额外商用办公建筑物业的运营管理标准。

能源优化项目过程以及结果都有助于更好地定义互补型租户参与倡议、最佳实践以及识别程序——其中包括房地产圆桌会议(Real Estate Roundtable)的租户认可度倡议。涉及的其他机构和行动还包括美国能源部(Department of Energy)，美国环境保护署(Environmental Protection Agency)，芝加哥“商业建筑倡议”，纽约市“商业租户挑战倡议”以及“建立美好纽约倡议”等等。

主要计划：租赁周期的能源优化

在整个租赁周期内，每次租户试图构建新空间的时候都存在着能源优化的可能。对此，寻求能够有效降低运营成本的商业建筑业主以及物业管理人员应与租户的阶段步伐保持一致——预租期、设计建设期、入住期等——并通过在高能效商用建筑内部合理地安排、布置高能效租户空间来实现共享财务收益与物业竞争优势的最大化。

为强调高能源效率的价值主张，建筑业主以及租户必须以公开的形式鼓励项目实施团队合理地安排能源性能的优化以及分析来自于可测量数据的各种结果，并及时给出切实有效的技术解决方案以及一体化项目流程。关于建筑的设计，运营以及项目管理团队的能效问题讨论程序需要先于规划及设计初期的节能问题进行。

价值分析过程需要包括预测建模、财务分析以及建议概要等，进行时间需要与标准设计阶段同步，确保决策者可以了解具体措施带来的效益。具体分析中应体现出能够促进所需项目及建筑具体商业用途的良好、更好及最优能效措施的具体层次和优先级别。

待建筑、租户空间营建完毕且租户入驻之后，应采取相应的测量及检验措施对新租户空间的实际能源性能进行准确测量，并收集相应能效数据，用以和建筑空间的原始设计目标进行对比。一旦实际数据和设计意图存在差异，则应对计划好的运营管理方法进行必要的调整，确保该商用建筑的租户空间可以按照设定目标良好运行。建筑能源管理系统以及遍布整个建筑的租户能源管理平台将实现建筑整体以及租户空间之间的良好交流和协调。

定制案例：租户节能合计

位于帝国大厦内部的LF USA(利丰公司子公司)就是“租户通过及早思考能源性能问题，得以在整个租赁周期内实现能源优化进程”的完美实例。通过减少被动设备负荷，安装更高效设备并有效管理租户具体行为，LF USA设计了一套极其合理的高能效措施，并实现租户空间节能性的最大化。这种“三管齐下”的管理方法成功地达成了商用建筑物业整体能源改型的目的。

开放式公共空间更能提供空间使用效率

LF USA一直严格恪守建筑的可持续性运营决策，并于2011年决定出租其下属位于帝国大厦内部超过400,000平方英尺(合37,161平方米)的办公空间——帝国大厦已获得“A类，高能效建筑”认证。该建筑正在实施全新的整体能效整改策略，预期降低能源消耗38%，并降低440万美元的运营成本。在全部的八项整改措施中，有六项涉及租户空间的整改与再规划——这一切都充分显示了建筑业主已经认识到了“将租户行为结合到建筑整体整改与规划中来”的长期能源管理战略的重要性。

为迎合建筑业主的租户租赁期能源指导方案以及设计审查，CMI亦参与其中，同LF USA一起对建筑运营中的财务效益和多种能效措施进行分析。能效方案混合了中、短期投资回收举措：高效照明，白天变暗光控，插塞载荷控制开关以及冷却/通风优化等。其中，例如高效照明以及插塞载荷控制开关等方案相对简单且划算，是绝大多数商业办公租户项目中的必选举措。

LF USA的行政领导阶层全部支持节能方案目标，并公开鼓励相关设计团队尽可能将CMI提供的价值分析考虑在内，以收获超出租赁需求的更好能效及财务收益。除项目中提议措施带来的成本节约，租户独立决定安装的创新型无源光网络大幅度降低了电脑网络设备机房的冷却需求，降低了大量的能源消耗。项目达成的整体效果使帝国大厦的能效高于标准规范30%以上，具有3.4年的极有竞争力的投资回收期，在15年的租赁周期内可节省18亿美元的能耗成本，每年可回收约29%的投资及运营成本，租赁期投资回收率超过200%。

最新的竞争优势：租户能效

对具有更高能效建筑的需求从未这样强烈。根据《绿色建筑经济》(作者：伊齐霍茨、科克、奎格雷)获得能源之星(Green Star)或LEED资质认证的高能效绿色建筑的租用费用比其他建筑租赁费用高出大约2.5%，售价则平均高出13.3%。优质的租户也变得越来越挑剔，因为要考虑到自身在租赁周期内需要承担的运营费用，都十分在意建筑整体结构的高能效性。由于租户的高需求以及私营地产市场的相关行为，商业建筑、办公场所的能源使用记录透明化也变得越来越重要。能源消耗情况公开化的相应条例也得以在城市范围内发展壮大，能源规范升级以及下一代能效管理方案也已被提上日程。

为保持自身的竞争力，实现能效最优化并增加净运营收入，地产、物业业主以及管理人员需要规定出包含租户和物业使用人在内的明确、综合的能源策略，并藉此通过节能获得数以亿计的财政收益。另外，在成本效益之上，更加优质的商业办公场所以及建筑整体——具备舒适性，高能效性，可持续运营性——也将为商业建筑、办公场所带来更多优势。提高能效，看似简单，却是能真正为所有相关方带来巨大利益的宝贵提议。

(本文由全球企业不动产协会授权发表，翻译/李楠)

温蒂·弗克，美国自然资源保护委员会(NRDC)下辖“市场创新高能效租户示范项目”的项目主管。

(原载于《现代物业·设施管理》2013年第7期/总第263期)