作者: 雷健 | 2016-07-22 15:40

深圳大龄住宅小区的再生之道

当下，伴随城市漫无边际“摊大饼”式的发展、扩张，城区空心化迹象已慢慢呈现。那些原本耸立于城市中心区的老式住宅小区也就越显冷清了，因为无论是新型投资者，还是所谓“刚需”置业者，再或者是改善型二套房的购房者，多半不会选择此类小区，原因有四点：

首先，此类房产多半有15年～25年的房龄，源于对当前投资价值增长惯例的认知，购房者会认为此类房产不具备物业资产保值的潜力及升值的空间。

其次，基础配套先天缺失，主要指早期规划对后续发展的余量考虑欠周到，导致各类配套硬件(例如没有电梯、停车位不足)无法满足现有业主或租户工作、生活的客观需要。

再次，环境条件退化严重，此类小区建得早，绿化带已近乎荒废，杂草丛生不说，小区内裸露的小径已是业主或租户们习惯的出入通道，复种后再现绿色生机的难度很大。

最后，物业管理和服务跟不上，起决定作用的还是成本与效益间的矛盾。有些小区建成之日至今，多年来一直保持较低的收费标准，而与此同时，物业服务人员的工资成本与房屋维护的各类材料成本却在急剧飚升，物管公司搞不好就是“入不敷出”，导致管理公司没有能力，也没有实力，更没有态度改善小区生态环境。

《深圳晚报》援引深圳住宅局的统计称，在深圳经济特区范围内，主要以建成时间1992年为界限划分，1992年前建成的老式住宅小区就多达133个，建筑面积915.6万平方米，涉及十多万套住宅，聚集人口四十万之众。面对城市更新，此类小区不具备列入重新规划建设的条件。与雨后春笋般的大型新式住宅小区相比较，习惯上被称为“老房子”的小区共同的特征是：设计、建设、施工标准低，基础配套不全，设备过时、老化，管理维护不善，人文环境差，公共通道占用严重等。如何让“老房子”焕发“新生命”，对物业管理公司而言，是一门专业，也是一种实力，更是一次挑战，还有可能是一个巨大的商机。

广州荔湾区

稀缺地段但处境尴尬

物业区位一直以来都是置业者关注的首要因素，因为城市发展是一个渐进的过程，好的区位毕竟是一类稀缺资源。老房子在此方面却具备特有的优势：一是专享得天独厚的交通枢纽便利;二是分享无以伦比的社会公共服务资源;三是共享核心地段的商业优势，四是荣享城市历史传承和地标文化氛围。

时下，人们无论是购房居住还是投资不动产，关注地段是因为这不仅可以节省上下班的交通时间，还是物业出租、小孩上学、生活配套便利的因素之一。陈之平在《南方都市报》上撰文提出：“很多住宅的地段位置固然已成黄金宝地，但房屋本体和内部的设备设施却是‘老态龙钟’，甚至‘千疮百孔’，早已不能满足人们追求舒适、便捷生活的需要。由于缺乏对老旧物业的改造更新，缺乏对建筑本体的维护与保养，那些曾经稀缺地段里的‘老房子’，抹杀了优越的地理位置所带来的价值。”因而，如何再现老房子的“新生命”已成为有实力的物业管理公司的战略性经营课题。

沙面大街

深圳的老房子，在罗湖区最为密集，曾经为当年来深圳的开拓者提供了一个完整意义上的家。而今，这部分创业者、建设者早已搬入了新的住宅小区，老房子多半是用来出租，老房子给予此类业主更多的是对时光的留恋与岁月的记忆。同时，或多或少，此类业主与租客却共同享用着小区内的道路、绿化、设备，以及保安、保洁、消杀等物业服务。

老旧住宅小区，以鹿丹村为例，深圳经济特区里一个再平常不过的“老房子”小区，位于深圳滨河大道旁边，占地面积70,396平方米，总建筑面积110,340平方米，共有多层住宅24栋，1,280户，1988年竣工，如今早已是风烛残年，正静静地等待漫长而艰难的城市更新改造。这个典型的“老房子”小区所存在的问题值得我们探讨和研究：

其一，车辆管理隐患多。鹿丹村小区因为先天的设计和建设问题，没有采用封闭式的管理方式，更没有供非机动车辆行驶的绿色通道，人与车“抢行争道”的情景经常发生，易引起业主的不满和投诉。另外，“人情车”、“霸王车”、“特权车”给物管公司带来不少的经济损失和管控难度;同时，小区停车位严重不足，停放无秩序，进出难管控，易导致盗窃者以“访友”为名实施盗窃。

其二，治安管控难度大。作为一个开放式的住宅小区，每天有大量人员进出，难免有闲杂人员混入小区构成安全隐患;各类装修人员和维修人员未在物业管理处有效备案，便由业主引入小区在自家单位施工作业，一则影响邻里，二则不易监控;另外，外部营销人员借探亲访友之名递送卡片骚扰业主生活更是让管理人员无以应对。

其三，收费管理有风险。业主各类物业服务费用缴纳不及时，有时，或因小区服务不到位，或因业主泄私愤，或因业主和租户关系有矛盾，业主总能找到理由拒交或迟交相关费用，致使物业管理公司回收款项滞后，影响各类工作有序展开，最后担风险受伤害的总是物业管理公司。

其四，环境退化很严重。小区绿化环境可谓是惨不忍睹，没有园林设计，绿化功能单一，植被档次低下且管理维护成本高。从草地上践踏出的幽幽小径随处可见，破坏原有植被绿化，扰乱正常人流动向，复种难度极大。

其五，公共空间被占用。小区配套的居民体育健身和文化活动空间较小，社区文化相对落后，加上户型设计与管理不严，许多业主将杂物堆放在公共楼道里或小区空地，使本已紧张的公共空间又被压缩，同时还给卫生管理制造困难，造成防火安全隐患。

其六，配套设施已瘫痪。小区道路严重老化，多处地面起沙脱层;路灯与庭院灯太暗或维修不及时给业主造成诸多不便;没有燃气进户，许多业主至今还使用煤气罐烧饭;一些诸如消防报警、网络设备等更是残缺或者早已失效。

其七，房屋质量问题多。鹿丹村住宅小区楼体外墙随处可见的斑马纹是该小区质量问题最直观的表现：墙体出现细裂缝，产生渗漏水，补填裂缝以防渗漏水的工程便形成了斑马纹。住户室内墙皮脱落、管线外露、潮湿阴暗、到处发霉，甚至墙体裂缝、地面下沉等严重的质量问题更让人触目惊心。鹿丹村住宅小区建设时使用了海沙，而今水泥大片脱落，裸露出锈迹斑斑的钢筋;裂缝爬墙满壁，大到拳头能伸进去;一次台风，一场大雨，都能让住在这里的人们胆战心惊。

2004年时鹿丹村楼宇有的裂缝(图片：房网论坛)

其八，管理服务需提升。老旧住宅小区因为资源效应难以发挥，必然缺乏优秀的人才引进动力，物管人员整体专业素质与规范操作有待提升，大多数从业者在基础文化、专业知识、服务理念上都缺乏系统培训。员工得不到培训的机会，服务增值的观念也不强，就必然影响其对物业管理价值和品质服务提升的认知与践行。

老房子重现新生命的机遇与挑战

伴随城市的无限扩容，人们在居家之处与工作之地的选择上越来越呈现跨越空间的趋势，在A区住宿，在B区上班，城际交通让我们每天花更多的时间奔波在上下班的路途上。为省却麻烦，就近工作、就近居家、就近生活开始逐渐成为年轻一代置业者的主选，这无形之中给予了老房子再现生机的机遇。因为对年轻人而言，时间才是最可贵的资源。

业主对老房子的价值认知需要改变，因为少有业主明白，物业管理企业对房屋本体及设备设施的周期性维护与保养，尤其是老旧住宅小区的改造更新，与楼盘长期的投资价值回报是息息相关的。修旧、补旧、改造、更新是物业资产保值的可靠路径。

对于物业管理公司来说，深圳老旧住宅小区位置普遍较好，多数居于寸土寸金的闹市中心，只要政策灵活且支持到位，物管公司改造资源多，业主认可支持度高，就肯定能使这类小区迎来第二次生命。

正如陈之平所说：“老房子”面临二次改造，这将是物业管理行业面临的新课题。改造过程中对房屋结构的要求，对原有建筑设计的影响，加装设备、设施的审批流程，增加面积或减少面积对业主公摊成本的影响，包括对老旧物业进行改造升级后的二次验收和质量鉴定等等需要政府出台相关政策进一步明确和规范。

老房子焕发新生命的路径

市场导向，多方聚力

深圳老旧住宅小区在选聘物业管理公司方面尽管已是完全透明的市场化了，但最终签属物业服务合同时却是一个双向选择的过程，建议业主们应更倾向考察物管公司有无真正的实力将房子进行保值，甚至增值。首先，物管公司必须具备相应的管理资质、市场信誉好;其次，必须有物业维管的专业队伍;再次，给予物管公司合理范围内的经营效益，也可是风险化的利润空间;最后，必须得有专注资产管理的先进理念。事实告诉我们，与其抱着黄金地段的老房子苦苦为继，不如聘请有实力的物管公司对项目进行资产翻新或工程改造，只有这样，我们才能看到老房子的焕然一新。

老房子的工程改造(即穿衣戴帽工程)需要巨量的费用支出与政策支持，这一点必须得有政府相关部门明确而清晰的规范指导。首先，改造老房子是一项市政形象提升工程，政府有义务拿出一份专项资金;其次，产权人作为老房子改造的最终受益者，也有义务为资产增值出资，即全体业主委托物管公司申请专项维修资金注入改造工程;最后，物管公司作为潜在的获益者，也应适情出资(投资)给予支持。

翻新改造，科学规划

老旧住宅小区的翻新改造旨在改善居家环境和延迟物业折旧，具体涉及水、电、气、人车动线、网络通信等方方面面，需要扎实的前期介入、科学规划、实地研究，必须委托专业的公司提出一揽子的解决方案，改造规划设计理应体现科学性、系统性、人文性。老房子不可能再有第二次、第三次的翻新改造，因此，在翻新改造时，无论是停车位配置数量，还是社区文化空间，再或者是绿化生态系统落位，都务求做到科学规划，一步到位。

配套完善，智能导入

老旧住宅小区做基础性配套改善，必须围绕三条主线展开。其一，改善落后的硬件配置，如管线、绿化、外墙、通道等;其二，开辟社区互动空间，以“增交流、促邻里”为主题，从活动场所上给予业主们广泛的空间;其三，广泛应用智能平台，关注智慧生活色彩的注入，同时在繁杂的人力中释放出劳动资源。例如采用智能数据采集系统就能够做到远程抄表上的便捷;客户双向通话智控系统可使陌生来访者远离对业主的无端干扰;全方位、全时段闭路监控智能系统可以达到“适时出现，平日隐形”的无人化社区管理;局域网菜单式的服务终端深入业主家中，可以达到“按需所求”的信息化物业服务。

理念跟上，共筑和谐

老房子的日常管理及服务关键还是从业人员的理念要跟上，认识新思维，接受新事物，应用新技术，倡导新理念，把老房子等同于资产增值的培育对象，管理者、业主、社区街道合力共筑繁荣、和谐、共赢的社区环境。

(原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期)