作者: 王洪宇 | 2016-07-21 16:38

临街底商“下挖”引发的法律问题

为拓宽、增加其商铺营业空间面积，一些商品房住宅小区临街一层商铺经营者绞尽脑汁。向上、向四周发展因受天花板、四周墙壁限制已不可能，于是，他们将眼光盯向一层地面，即在装修过程中，通过“下挖”地面至一定深度，从而达到拓宽、增加其商铺营业空间面积之目的，由此也引发了新的装修纠纷。最近一段时间，宁波市内此类纠纷屡现报端，大有蔓延之势。笔者认为有必要从法律角度对此新型不当装修行为予以分析。

“下挖”地面的临街商铺

一、“下挖”不当装修引发的法律问题具有复杂性、多样性特征

由于商品房住宅小区临街一层商铺往往是作为该小区一幢临街楼房整体之一部分而存在，从物权法角度分析，即是作为一个区分所有建筑物的专有部分。而区分所有建筑物是指在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使用并为其专有，在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物，目前国内商品房住宅小区内的高层、小高层或多层楼房一般均为典型的区分所有建筑物。该幢临街楼房的各个区分所有人(即业主)之间存在错综复杂的关系，临街一层商铺业主仅是该幢楼房的业主之一，不管该商铺经营者是业主本人还是商铺承租人，经营者为拓宽商铺营业空间面积之一己私利，而贸然采取的“下挖”地面的不当装修行为，必然会侵犯其他业主的多种合法权益，从而引发很多法律问题。

同时，由于土地资源之稀缺性，人们对土地之利用从技术角度而言，不再局限于地表之利用，而是逐渐向上(地上空间)、向下(地下空间)的多层、多维利用;从土地物权权属角度分析，人们对土地之利用，早已不再局限于土地所有人自身对土地之利用，而是通过一系列制度设计，将土地的相关价值利益交由非所有人利用。由此导致在同一块土地上，可能涉及错综复杂的不同权利的共存现象。以本文分析的商品房住宅小区临街一层商铺所坐落的此块土地为例：首先，国家对该块土地享有“国有土地所有权”;其次，该幢临街楼房的全体业主对该块土地共同享有“建设用地使用权”;另外，在该块土地之下铺设有通讯光缆、自来水管、电缆、燃气管道、热力管道等的电信公司、自来水公司、电力公司、燃气公司、热力公司等，对该块土地也享有相应的管线铺设权;最后，若该块土地下方有地铁运营，则又会牵涉到地铁公司对该块土地所享有的地下空间使用权等等。可见，经营者的一个“小小的”“下挖”地面的行为，除了可能侵犯上段中所分析的其他业主的权益外，还可能会侵犯该块土地上很多权利主体的合法权益。

综上可知，一些商品房住宅小区临街一层商铺经营者的“下挖”不当装修行为引发的法律问题是复杂的、多样的。

二、“下挖”不当装修行为可能侵犯同幢楼其他业主的多种合法权益

下挖侵犯多重权利主体利益

(一)侵犯了其他业主对该块土地共同享有的建设用地使用权

由于中国大陆实行土地公有(国家所有或农村集体经济组织所有)制度，不存在土地私有，故购买城市商品房住宅小区内每一单元套房(包括临街商铺)的业主对其房屋所坐落之基地所享有的权利之性质不可能是土地所有权，而只能以非所有人的身份对该块基地享有建设用地使用权，即自然人、法人依法对国有土地享有的占有、使用、收益并排斥他人干涉的权利。而正如上文所说，临街一层商铺所属之整幢楼房在物权法上是作为一个区分所有建筑物的形态而存在的，该建筑物中的所有房屋都必须以一层商铺坐落之土地为基地，即此块土地并非专供一层商铺之基地。因而该临街楼房整幢楼的所有业主对该块土地共同享有建设用地使用权，而并非一层商铺业主一人独自享有。既然是全体业主共同享有该块土地的建设用地使用权，则对该块土地如何使用须由全体业主共同决定，而不能由一层商铺业主单独决定，否则，即构成对其他业主对该块土地共同享有的建设用地使用权的侵犯。对商铺所坐落之地面向下挖掘以拓展营业空间面积的行为，就是对该块土地的一种使用，此种使用行为必须首先由所有业主经由业主大会表决通过，方可再经其他相关程序(如安全论证、行政主管部门的审批等)审核，最后才可予以实施。而现实生活中出现的“下挖”装修行为，一般是商铺业主(经营者)擅自为之，因此侵犯了其他业主对该块土地共同享有的建设用地使用权。此时，其他业主可以以此为由向法院单独或共同提起共有建设用地使用权的侵权之诉。

(二)有危及该商铺左邻右舍的共有墙壁安全之可能及整幢楼房安全之可能，进而对其他业主在该幢楼房享有专有所有权的专有部分(单元套房)的房屋所有权的正常、安全行使构成危险

临街楼房一层的某商铺之地面被贸然“下挖”后，势必动摇该商铺四周墙壁、立柱等房屋基本结构之地基，对该商铺左邻右舍与之共有的墙壁、立柱等的安全，可能造成倾斜、坍塌等危险，并会波及整幢楼房，对整幢楼房的安全也构成了威胁，进而也影响了该楼房内其他各位业主的房屋的安全，即对其他业主的房屋所有权的正常、安全行使也构成了威胁。就这一角度而言，商铺经营者的“下挖”不当装修行为是一种“造成财产危险”的侵权行为，即商铺经营者所实施的“下挖”不当装修行为，给其他业主的房屋进而整幢楼房的安全造成了危险。尚未造成损害的，尽管还未产生损害赔偿责任，但这种危险状态不消除，对整幢楼其他业主的危害是极有可能出现的，从而增加了社会的不安全状态和危险性，因此，对实施该“下挖”不当装修的行为人，应当责令其承担消除危险的民事责任。若该“下挖”不当装修行为已经造成其他业主损害的，如相邻业主的墙壁裂缝、倾斜、坍塌等，则受害业主有权利要求不当装修人承担停止侵害、排除妨害以及侵权损害赔偿责任。

(三)可能破坏该商铺楼上各层业主之房屋经由该块土地而铺设的下水管道、电线、有线电视线路、网络线、电话线等管线设施

现代住宅在设计、建造中，为使用安全、装修美观、节约使用空间等目的，房屋所需各种管线一般已不再采用明线、明管铺设，而改采暗线、暗管铺设，一层商铺的楼上各层房屋所需各种管线一般往往已由房屋开发商在建造房屋时，在该商铺之地下预埋，再经由一层商铺之内墙或外墙等通往楼上各层房屋。这些管线设施若是按每套单元房单线、单管铺设，则属各层单元房业主单独所有;若是某单元各层业主共用同一管线，则该管线由此单元各层业主共有。而一层临街商铺经营者的“下挖”不当装修行为往往会“掘地三尺”，势必改变、甚至破坏原先已预埋的地下管线，从而影响楼上各层房屋业主对相关管线的正常使用。从上述角度分析，“下挖”不当装修行为是一种“妨害物权行使”的侵权行为，即商铺经营者的“下挖”行为妨害了楼上各层房屋业主依法享有的预埋于商铺地下的各种管线的所有权的正常行使，行为人理应承担相应侵权责任。而作为受害人的楼上各层业主可通过行使物权请求权中的妨害排除请求权或妨害预防请求权的方式获得相应救济，从而防患未然、未雨绸缪，阻止损失继续扩大。若楼上各层业主预埋于商铺地下的各种管线的所有权权益已经受到损害，则受害业主又可进一步提起侵权损害赔偿。

三、“下挖”不当装修行为可能侵犯商铺坐落之地上不同土地权利人的合法权益

(一)可能侵犯国有土地所有权人的合法权益

前已述及，国内城市土地之所有权为国家所有，临街一楼商铺业主对其商铺所坐落之土地，是与该幢楼其他业主一起，共同享有的仅是对该块土地的“建设用地使用权”，即该块土地的所有人仍然是国家，业主们获得的仅是土地所有人将其土地所有权所具有的各种权益中让渡出来的部分权益，在性质上是他物权(即非所有人在他人所有的物上可以行使的物权)中的用益物权(即对他人之物为使用、收益的权利)，即业主们对该块土地仅能在物权法规定范围内及土地所有人与其约定范围内的占有、使用及收益的权益，而并无对该块土地的处分权。而对一块土地的处分涉及事实处分(如对土地的修整、毁损等)与法律处分(如权属转让、设定抵押等)，一层商铺经营者对商铺坐落之土地的“下挖”行为当属对该块土地的事实处分，但其并无此处分权，该事实处分权仍保留在土地所有人即国家手中，这一不当装修行为显然侵犯了国家对该块土地的所有权，相关的国有土地所有权代表行使机构(国土资源管理机构)从民事法角度即可依法要求该行为人停止此侵权行为、恢复原状并赔偿相应损失。

(二)可能侵犯电信公司、自来水公司、电力公司、燃气公司、热力公司等对该块土地享有的相应管线铺设地役权

地役权是指利用他人土地以便有效地使用或经营自己的土地的权利，地役权的发生必须有两个不同归属的土地(其一是为他人土地利用提供便利的供役地，其二是享有地役权的土地即需役地)存在，而管线铺设地役权就是需役地人为有效使用或经营自己土地而与供役地权利人约定利用供役地铺设相应管线的权利。而电信公司、自来水公司、电力公司、燃气公司、热力公司等为使坐落在自己享有建设用地使用权的生产基地所提供的电信服务业务、自来水、电力、燃气、热力供应业务等能有效经营，就不得不对外铺设相应管线，而这些公司不可能也没有必要获取其所铺设管线所经的所有土地之建设用地使用权。于是，与所铺管线经由的相应土地之权利人之间，通过签署相关合同为其设立相应的管线铺设地役权则是这些公司通常及明智的选择。而本文所提临街一楼商铺所坐落之土地的所有权人或建设用地使用权人极有可能早已与相关管线运营商签署了地役权合同，而使这些运营商已获得经由该块土地地下铺设相应管线的地役权。商铺经营者的“下挖”行为则很有可能触及各运营商铺设在该块土地之下的各类管线，不仅有侵害运营商相应管线所有权之可能，而且也妨碍了他们的相应管线铺设地役权的正常行使。

(三)可能侵犯地铁公司等的地下空间使用权

前已述及，当下人们对土地这一极其稀缺资源的利用早已由平面利用转向立体利用，不仅在地上空间构建高楼大厦，而且在地下空间修建各种设施，如兴建地铁等。由此产生了建设用地地下空间使用权，即以在他人土地的地下拥有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地地下空间的权利。而地铁公司为能在城市地下兴建地铁运营设施，已通过一定程序和方式从国家手中获取了城市内特定区域土地的地下空间使用权，若该区域恰巧包含本文提及的某住宅小区临街一楼商铺所坐落之土地，则商铺经营者的“下挖”行为亦有可能对地铁公司等地下空间使用权人相关权益的实现构成危险。这些权利人亦可要求其停止“下挖”土地这一侵权行为，并要求其恢复原状，甚至可要求其赔偿相应损失。

四、非业主的商铺经营者之“下挖”行为还可能侵犯商铺业主的合法权益

上述讨论多是建立在商铺经营者就是商铺业主这一假定基础上的。现实生活中，商铺经营者不一定是业主本人，此时，非业主的商铺经营者之“下挖”行为还可能侵犯商铺业主的合法权益。如可能侵犯业主的商铺所有权，因为“下挖”行为可能会引起商铺本身墙体的开裂、倾斜或坍塌等;也侵犯了商铺业主的商铺建设用地使用权。前已分析，该商铺业主和整幢楼的其他业主一起共同享有商铺坐落土地的建设用地使用权，经营者擅自“下挖”土地的行为侵犯了业主对这一土地的事实处分权;而商铺业主和经营者之间存在商铺租赁合同关系，依此合同，作为承租人的经营者尽管可以为营业之需要而对商铺进行一定装修，但此装修必须是适当、安全与合法的，而商铺经营者的此种掘地三尺的“下挖”装修行为，实乃有欠妥当、缺乏安全甚至违反相关法规，故经营者的“下挖”行为亦违反了其与业主间的租赁合同义务，又是一违约行为，业主可依租赁合同要求其承担违约责任。

另外，“下挖”不当装修行为还可能违反了城市建设规划、房屋装修管理等方面的一些行政法规，可能还会面临相应行政处罚，本文不再赘述。