作者: 陆华生 | 2016-07-20 10:07

物业管理者需要具备的法律意识

中国新型城市走向物业管理社会化，法律因素成为物业稳定、项目成功、避险免责的重要保障。时至今天，开创新世纪事业的现代物业管理人，再没有比运用法律因素规范自身的专业行为、事前避免正面冲突和损失的更强烈的期待了。

现代物业管理法律因素的界定内容

现代物业管理与相关联的机构、层次、部门、人员、行为、做法、标的物，触及中国现行法律、法规的限定、规范、允许、保护、戒备、禁止，构成法律因素界定内容的总体认识。

物业管理第一对象是物业法人。物业法人是指物业权利人、业主大会或业主法团作为法人，对物业开发、建设、交收、使用、管理行使权利、保存利益、承担责任。“小蛮腰”广州塔建成之后又再返工，把天线桅杆截低14.2米，耗资1,666.49万元，是物业法人忽略空域法律因素的结果。作为重要的业界特征，物业整体法人责任很敏感。中山火炬区太阳城物业管理人以刊物名义主办《家有厨神》、评选“封面女郎”，牵涉肖像权价值，重要的技术细节是广告、刊照均告知、标示“内部刊物”。

物业特别是人居物业、公关物业是社会产品，牵涉社会整体，不是建起来、住进去、租出去就行。物业管理人都明白，物业交付之后需要以物业管理人为纽带，组织物业权利人、开发建设单位、施工安装单位、单元业主、物业使用人、属地政府派出机构从不同角度、程度予以负责，这就是物业整体法人责任。物业接管后总会有一个较长的返修阶段，对遗留工程问题的处理就很明显地表现出这种责任。《物权法》之所以主张物业建成之后要进行物业管理这种带有刚性意义的规定，就是要推动全社会建立物业整体法人责任，建好的小区、大厦迟迟不进入物业管理阶段将使自己失去最根本的法律保障。2004年笔者领导华夏陶瓷博览城和佛山国际会议展览中心的物业管理，为体现物业整体法人责任，每年会同相关单位对主体建筑物进行楼体监测、对广场喷泉石板加以细心保护和及时更换，顶部光棚设施按计划维护更新，把发挥整体法人联结中心作用视为物业管理职能。2013年笔者在西班牙考察时，为城市中心一些未开发建设土地可被允许做成菜园感到新奇。其实，这正是物业项目属地整体法人责任履行的结果，由于专有、共有区域设施布置得当，景观无可厚非。(图1)

图1 西班牙城市允许未开发建设地块可做成菜园

交付使用预示物业进入社会接受评审。竣工验收之后、交付使用之前的物业必须经过承接查验，这是法律意义上的强制规定。2009年笔者随广州市政府访问香港房屋署，其反馈香港100年来执行的一直是强制验楼。承接查验由物业管理人主持，查验面为共有部分、专有部分、接合部位、特殊部位和共用设施设备。物业移交必须同时提供产品合格证、使用说明书、设施草图、布线图、使用责任规定、管理维护规程、二层以及平台以下管渠管理方案，以及专项维修资金、财产保险、保修期，其原因就在于要把相关责任通过承接查验一并落实。

2002年我主持佛山丽雅苑北区两栋30层高层、14栋13～17层小高层住宅楼的区域设施同时交楼承接查验，通过前期物业管理合同列明承接查验责任内容，安排职能部门踩点摸查分类列出问题点，取得规划、消防、环保等准许使用文件，要求供水、排水、供电、供气、供冷、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施，以及教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施，再包括道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施，按规划设计要求完成并满足使用功能;电梯、直供水、变配电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书，独立计量表具安装位置正确、技术资料完整、实物权属明确、逐项清点记录。免责要害是物业管理人必须在承接查验交接协议提出工程隐患问题，如中空部位护栏应先做不锈钢钢架再镶嵌玻璃，即不锈钢出玻璃而不是玻璃出不锈钢，因后者在使用中易发生摇动损坏脱落，下方又是中空通行地带，导致共用部位伤人。(图2)

图2 中空部位护栏玻璃出了不锈钢的情况

物业管理是现状接管，追求开局顺利就要照合同办，合同最基本的法律制约是业主信息的收集、保护。政府评审物业管理项目都要求投标人提交资料涉密承担法律责任的承诺函，这是因为从物业购买、接收、使用起必须建立业主和物业使用人档案，全套纸质版、电子版需要保密、保存。物业的买卖、登记、租赁、使用、管理、服务过程形成的资料不能外泄。物业管理服务中心从物业交付就谨慎对待业主和物业使用人登记表上的通讯地址，在服务合同上约定寄发视同收到，这就是法律因素的界定。

物业区域公共场地、场所、部位的环境、器物、秩序、人员、氛围存在公共性避险管理，购买公共责任保险和财产险、布置安全防范设施和必要公共提示，都表现其中的法律因素。2007年笔者在讲座和撰文中呼吁，公共步梯“站稳扶好”的标示不能免责，主张学习欧洲、香港设为“握紧扶手”。后来深圳、广州出现步梯跌人管理方被判罚事故，今年惊喜地发现广州地铁新设“握紧扶手”标示，是属遵从法理的进步性改观。需要进一步改观的是与《广州市轨道交通管理条例》遗漏禁止货物的有关规定，地铁不是“货铁”，货物与行李有严格区别，不应忽略货物、铁车损坏电梯、车门、立杆和碰伤旅客的理赔责任。站台属于紧迫性局限空间，设施放置首先顾全适合性。笔者看欧洲城市地铁站台布置应急设施就动了脑筋，讲究的是精选、适宜，体现管理人严格遵从不占、不误公共的法理原则，为人流疏散留足空间。(图3)

图3 欧洲城市地铁站台布置应急设施

物和建筑物区分所有权的敏感热点法律因素

现实生活的变化告诉我们，物业管理已进入公有和私有、共有和专有领域，物和建筑物区分所有权成为环境设施运行管理需要特别关注的敏感热点法律因素。

物，包括不动产和动产。物权，是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。使用是目的，所有是归属。物业委托管理的前提是物权清晰，首先正确对待物的归属，由此引申出民间变化的物业关系。从财物资产角度看，物业区域的环境和设施归属不动产和动产。物业管理的区域设定和全部活动都基于物和建筑物区分所有权。物业管理人对物业区域的掌管，实际是行使物业财产的管理权，存在管理权限分寸把握的问题。

2010年中山火炬区物业管理策划时，相关负责人就询问新开发工业园区征地、建设补偿青苗费牵涉的是不是不动产，回答是肯定的，因其属于土地定着物，有体有形、人能控制、具有利用价值，土地登记就是明证。当时对新开发创意区五栋高层商务楼宇贯彻使用整体化的思路，在土建之后引进运营人接续投资、招商开发、打包经营，对人才公寓区坚持整体物权在手和统一物业管理，着力解决的就是产权所属和物业租赁的关系。2012年7月18日广州市作出规定，把每年建筑物外立面清洗落实到所有权人，既保护建筑物又焕发城市姿彩，这表明政府是按物和建筑物区分所有权管理物业。直至目前，国内城市仍然把建筑物内部和外立面的建造、装修交由业主决定，但在欧洲城市，建筑物内部由业主决定，外立面按法定要求由政府批准决定，因为外立面是公共社会的一部分，不属于专有。

环境设施管理的界限、责任、方法，基础是物和建筑物区分所有权，即物业权利人对建筑物专有部分的所有权，以及对共有部分的共有和共同管理权。专有部分和共有部分的认定表现物业管理基本功。按照法律法规和物业的买卖、租赁合同，建筑物共有部分一般包括物业区域内建筑物的基础、承重、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，避难层、设备层、设备间等工作层间部分。一般包括是不完全的，如确认物业区域时对踢脚线和勒脚线的把握。共用设施设备包括电梯、天线、照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公共照明、消防设施、公益性文体设施、非经营性车场车库。值得注意的是建筑物共有部分、共用设施设备也要像专有部分那样依法办理所有权登记，这是以法律形式确定物业管理区域部位，不允许被侵占、挪用和侵占、挪用。笔者曾在法国蒙特卡罗海边欣赏出色的建筑物顶层绿化，其工作场面显示首先确定物业管理专属区域，然后运用严密防水科技设施，从而促使建筑物长年保护完好。(图4)

图4 法国蒙特卡罗海边出色的建筑物顶层绿化工作场面

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》俗称“两个《解释》”，是《物权法》施行之后立足最高权威判决物业管理敏感热点问题的依据，其中牵涉物业管理区域法权所属，本来分量很重，但日常业界并未引起足够重视。

常见高层商务写字楼、星级酒店临街门前圈地泊车，如果物业管理方没有用地权属证明，发生与过往行人、车辆之间的纠纷不可免责。车场、车库是物业区域共有部位、共用设施利用的敏感热点。物业区域除规划用于停放汽车的车位外，利用共有部分的场地、道路增设车位，一般被认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。在法理上规划用于停放汽车的车位首先满足业主需要，不能高价向外出售。利用物业共有部分停放汽车的全部收入则应归属业主，因为物业区域的建设配置成本是全部分解到楼价的，整体和单元业主是物业的所有权人，用于泊车的环境设施收益应归属业主，创收虽可弥补物业管理服务开支，但要定期向业主公布作出说明。住户超过3,000户的广州珠岛花园以共有场地部位泊车收入补充物业管理费用，从上世纪90年代至今成功实现物业管理服务费不升反降，表明物业管理人把握法律因素开拓了经费资源的合适途径。

另一种情况是当业主和物业使用人以特定需要使用与其专有部分相对应的共有部分，如屋顶装设空调主机、外墙开窗、拉线管、平台僭建鱼池等，因其违反法律法规和损害物业整体权益，则应坚决制止。欧洲城市忠实体现按法律规定使用物业，建筑物窗口做得比门口大是因为税收以户门宽度量度，窗扇可以拆卸是要满足家具经由窗口搬进楼房。(图5)

图5 欧洲城市窗扇可以拆卸是要满足家具经由窗口搬进楼房

与之相联系的是物业维修资金的准备和运用，这跟家里存钱一样，是百年物业的保障。《物权法》施行之后的第一个物业管理专项法规《住宅专项维修资金管理办法》，就是要解决物业使用全程对共有部分、共用设施设备维修、更新的专项资金，法定实施人是物业管理人，从提出使用建议、业主讨论通过到组织实施使用、申请列支划转。目前最遗憾的是维修资金并未实现有效使用，广州的使用额仅占储备额142亿元的1%，数以亿计的资金充当银行产品，未对物业防护起应有作用。相比较看到欧洲城市高度重视按年度计划推进维修、更新，不是在发生问题和事故才启动，而是从物业使用一开始就启动，使维修资金真正成为百年物业的保障，成功的物业管理应积极推动启用维修资金。维修、更新牵涉装修管理。

在一个物业区域，不能误认为只出现共有部分的装修，应看到同时存在专有部分的装修。专有部分是楼体主要部分，装修更易带来风险，所以要关注和解决违法操作。特别是包括专有、共有部分在内的整体装修，更应严格把握法律因素。2010年11月15日上海胶州路728号教师公寓大楼特大火灾，就是因为让严禁的易燃剧燃苯板类保温建材上了楼体高层，包括物业管理负责人的4方面人员被拘留法办，实属沉痛教训。欧洲城市对公共物业装饰装修视为高危管理，处理非常严密。笔者在巴塞罗那国家宫看历史文化环境装饰装修，其施工现场立面设计不遗疏漏，最大限度避免施工环境风险。(图6)

图6 巴塞罗那国家宫历史文化环境装饰装修的施工现场

运用现代物业管理法律因素的策略方法

成功的物业管理人在实践中经一事长一智，善于总结运用现代物业管理法律因素的策略方法。

注重事前管理的正确依据

事前管理为首为重，但要有正确的依据。管理服务建立在自己正确的基础上，编订制度、确定做法、向业主和物业使用人发出通知、提示、公告，都要以法律法规为依据，不能盲目、草率。常见小区标示“乱张贴、乱涂污罚款10元”，失误是物业管理单位并无执罚权，不能判罚而只能赔偿恢复原貌费用。

《广东省物业管理条例》于1998年7月29日施行，又于2008年11月28日修订、2009年3月1日再施行，原版第四十条规定物业管理服务费滞纳金按欠交额千分之一加计，这与银行资金利率相仿，执行起来比较合理，法院判断也有明确的遵循。但是，新版取消了这一规定，也就造成面向欠交费人加计滞纳金五花八门。新版第四十九条规定物业服务企业定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定方式向全体业主合理分摊，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积比例分摊，这也造成管理操作的新变数。修订之前，准专有部分的梯灯、楼道灯、电梯费用向业主和物业使用人分摊计收，共有部分的园区路灯、机房耗电、绿化用水、共用场地部位清洁用水纳入物业管理费用开支，不另向业主和物业使用人分摊计收。修订之后，这些费用全部另向业主和物业使用人分摊计收，连直供水泵耗电也分摊计收，这实际上是增加物业管理服务收费。鉴于物价上涨而物业管理服务费不涨或难涨，物业管理人运用这一法制因素缓解困难也属权宜之计，但是，如果遭遇与上位法律和物业管理服务合同规定的共有部分管理职能责任相矛盾，这种分摊计收则有如履薄冰的法律风险。

环境管理追求进步，事前管理重在方案，通过设计可在事前排除风险。欧洲城市小区车库遵循技术安全规范设置室内照明，达到均匀明亮、不因天气时段存量部位而变化，不存在担心耗电费用的经济拘谨，最大程度保障进入车辆停放免责。(图7)反观国内小区车库照明不足、区域偏暗，发生碰损会引起环境设施未达规范的索赔，方案忽略法律因素是重要原因。

图7 欧洲城市小区车库遵循技术安全规范设置室内照明

说服教育立足法理、道理和人情

物业管理是对人、事和物的管理，法律意识充分、清晰，就不会出现判断失误、说法错误，矛盾拖延。日常说服别人接受一种认识、改变一种做法，应立足先讲法理、再讲道理，还得结合运用人情世故、俗例习惯，把说服教育做在前面、做得充分。现代物业管理从人管起，对业主和物业使用人勤走访、多接触，善于关心、帮助引导，可把问题解决在萌芽状态。普及宣传管理规定要多花气力，为什么小区首层梯间入口提示“禁止高空抛物”，廊道尽头窗户做防止攀爬格栅，就是设身处地把安全说在前面。2006年笔者在意大利南部维苏威火山考察，通往碗口山道收集弃物的原木设施让人深为感动，您会想到它既是公共设施又是山体环境教育的一部分，传导的主张是整个物业区域从实地环境、设施用材到人的行为，都要保护环境，从法理、道理、人情上感化每一位来访者。(图8)

图8 意大利南部维苏威火山通往碗口山道收集弃物的原木设施

用疏导避免与法理相矛盾的做法

物业管理人感到烦和难，就因为服务对象参差不齐，违法违规行为屡见不鲜，局限于堵截干预不良行为，得不到根本性的管理效果。物业管理人应主动采用疏导方案，避免与法理相矛盾的做法，有效克服违法违规行为。笔者在欧洲城市看到定点设在住宅小区的超市，能在购物服务角主动提供信息张贴栏，让区域居住人把搬家、求职、托管事项以纸条寄存在上面，人们都会关心、浏览、爱护这些区域性信息，从而杜绝牛皮癣张贴。(图9)进一步在小区或城市社区防止乱摆卖也应依靠疏导。欧洲城市通过发挥属地整体法人作用，在连片的住宅区域按不同方向确定区位开设每周定日、定时段轮换转移的集市，以极低费用吸引摊点摆卖人，做好场地维护清洁保洁，从而杜绝“走鬼”摆卖脏乱差，以较少投入获得明显社区管理效果，比费人费钱驱赶处罚要文明有效得多。(图10)

图9 欧洲城市设在住宅小区的超市在购物服务角主动提供信息张贴栏

图10 在住宅区域按不同方向确定区位开设每周定日、定时段轮换转移的集市

(原载于《现代物业•设施管理》2014年第12期)