作者: 陆华生 | 2016-07-15 10:05

创新清洁的形式、做法和设备运用

我在物业小区带领管理团队的时候，业主都把清洁与保洁(本文中没有特别强调不同时统称为清洁)看成这就是物业管理，认为是最普通不过的事情。其实清洁还有自身的专业学问、独立规律和新卖场。出色的清洁可以张扬城市亮丽，提高国民素质，推进设备革命。当今，中国城乡面貌日新月异，已使农民入城的潮流开始趋缓;城市人不满足于日常的衣食住行，而是表现出对与生活素质密切相关的文化、教育、体育、卫生方面提升的渴望，这是生活内容方向性的改变。积极推进城市和物业园区创新清洁和相关设备运用，将促使中国清洁跟进世界新潮流，在做法和体制上尝试改革。

清洁需要在现实生活中改进和演变

怎样做好清洁，说起来很平常，但真正干好却不容易。高素质清洁并无迹象化，惟一的感觉是干净。自觉的现代物业管理人会把清洁和保洁看成是两回事，在清理和保持两种性质、重点不同的业务领域下手，分别确定和实施具体、清晰的衡量标准和操作规程。清洁是保洁的基础，保洁是清洁的难点、过程和归宿。

清洁是很彻底的操作。2016猴年春节，从大年初五到初十，广州经历大半个月冷雨后的首个回暖天，住户循例要整理一下过年盆花、搞搞室内清洁，小区指引的明确做法是先关紧门窗，使用器具吸尘，用干湿度为90%的布推拖抹地板，再加全干布推拖干地板。清抹窗台、茶几、桌椅的抹布同样接近全干，打开室内空调，不使用排气扇，否则满屋潮湿、越搞越糟。

就一个独立的园区、物业而言，“彻底”表现在每一组团、楼栋、部位按全面设计、编排的计划、标准、规程进行日常清洁，这是最基本的。彻底清洁是可以检验的。当我们巡视园区物业时都会以职业本能习惯从高处往低处看，俯视干净、没有积尘位;从低处往高处看，仰视同样干净、没有空间污迹不洁物。然而，在普通部位、主要部位、特殊部位显示不同的操作做法和工作效果，就可以分出本事高低。公共洗手间本来是常见的特殊部位，“彻底”的标准是洁净，无水渍、划痕、胶印、手印、污迹、弃物、丢落头发，接缝干净、上蜡明亮，金属制品用清洁剂擦拭，水台表面全干爽。洗手间设备物使用的引导也是“彻底”的一部分。在荷兰驻广州领事馆洗手间，手纸器是常放常满不空缺的，标示“环保靠你我，轻用每一张”，丢在弃纸篓里的手纸揉得成团成粒。而常见的情况是，洗手间手纸器往往是空缺的，弃纸篓内外的手纸是一片片地丢。

清洁作为专门职业，有其独特规律可循。我曾经在不同场合询问机关干部、企业家和大学生，会议室清洁是会前重要还是会后重要?回答多属遗憾，说是会前。其实，会议室清洁是会后比会前重要。以我亲身经历，即使在省一级政府会议室，会议刚结束人们夹个包起身就走，留下一片凌乱，这时候就需要随即启动清洁，桌面清理、收拾，地面吸尘、拖抹，按《位检规程》逐一对每个位置上下检查、复原归位。特别要搜索桌椅底下有没有丢弃的口香糖，这是地板的天敌，因为口香糖以融化和焦化两种干结形式，会对地毯、木板造成“天大”的祸患。规范的结果，形式是经过清洁的会议室回复原状，以达标环境随时准备下一次会议启用。在布置环形沙发的会议厅室，沙发前幅布裙是不可忽略的检查部位，这与客人的坐姿习惯有关，往往留下客人皮鞋后跟磕碰的污迹，如果是白色布裙更成为最显眼的问题点。(图1)

图1 会议厅室布置环形沙发需要特别注意前幅布裙

客观上物业的自身部位与周边部位是互相联系的，清洁需要关注环境部位的综合性。人行天桥搞栏杆绿化，花泥水、药肥水洒落下来，会让路面过往车辆特别是新近洗好的车辆感到讨厌。只考虑绿化物靓靓，却忽略对其他对象的污染，根本原因是未认识完整环境形态的关系。在地铁站台狭窄段，当我看到清洁工人夹在人流中，用长竿套着雨刮、抹布为斜型步梯外侧铝合金扣板做表面清洁，就会想到管理安排上的形而上学。世界性清洁正在改变和进步，高层商务写字楼、酒店、会所、住宅区管理服务中心的大堂，以及会议厅、廊道、梯间，已经废弃扫把式清扫，代之以地面吸尘、吸水，以及90cm、60cm宽窄式布推拖抹。下雨天在门区到梯间铺上红地毯，是指引人们走在上面，让雨具、衣服的水滴集中落在地毯上，避免带进轿厢。门前喷水池列为特殊部位清洁，定期淘干清理是必要的，但需要与其他职能部门协同进行，一经完成去迹、清洗即应放水保养，规程上叫存水管理，否则烈日之下很容易把池底晒干导致出现裂痕，造成池水渗漏和流失。

清洁目标效果与员工的专业编排、熟练操作相关。员工清洁亮丽视同环境一部分，配置的工装、套袖、鞋、帽是要经过与环境相适应的专业设计。出于“赭衣半道”典故(出自汉代贾山所著《至言》)，具备文化素质的物业管理人是不会让员工穿上褐色工装的。在广州路区园区，常见一手持扫把、一手拎塑料袋捡瓶子的清洁工人，给人公私活一起干的印象。这种操作状态，在世界先进城市是不会有的。近年愈发多见的一种情况是，在机场出发和到达厅、高层商务写字楼，如广州白云宾馆这样五星级酒店的大堂洗手间，出现清洁工人长时间待在洗手间，客人和工人同时相处的情景。客人刚转身拖把就马上到位拖抹，管理目的也许为了很及时清洁，然而忽略对于客人和工人的人文尊重，造成客人和工人相互之间的尴尬。愈发多见的另一种情况是，在酒楼饭馆乃至星级酒店的餐厅，客人正在用餐、交谈，旁边就出现工人扫地，表面看很勤快，其实是没必要和不恰当的。

不能只关注地面清洁，却忽略空间清洁，特别是城市大型社会公众路段、园区，清洁编排更为敏感。在巴黎香榭丽舍大道，两边人行道来回走500米看不到一个清洁工人，结论不是没有清洁，而是让管理人设计成为工人最低限度地出现，或只有工人驾驶清洁机车。相比较称为“香榭丽舍姐妹路”的广州北京路，身边随处是清洁工人，清洁和浇淋的胶管在路面拉上百米，占位而且绊人，其实铺埋地下水管的用水设备是很文明、方便的。(图2)

图2 铺埋地下水管的用水设备

创新清洁引发设计版业务主题

清洁一定会在全社会持续，然而，真正要有出色表现和把影响力发挥、扩大，就需要创新业务，追求的不仅是表面质效改变，还要更新观念开辟新的主题，具备主题就能绽放绚丽的光彩。思想来自实践，但思想的突破才能为实践带来飞跃。

清洁的本质规律特点是要遵循物业区域部位显示的不同重要性，遵循物业材料素质显示的不同特殊性，遵循物业作用性质显示的不同精致度，遵循物业使用时段显示的不同需求度，遵循物业组合形式显示的不同业务操作法，遵循物业清洁种类方式需要配置的不同机械器具材料。

事实表明，提供家庭版精致清洁，包括新单元交付使用的开荒清洁、户内空气清新设备清洁、过年前夕的家居卫生、季节性门窗帘清洗、定期厨房油烟清洗和配件更换、卫浴间排气和冷暖给排水设备清洁维护、符合人体适应性的保健房室内器械清洁、户外泳池过滤和体育器械维护清洁，在小区有很大的需求空间。面向全社会开拓以扫地漆、空气排换、弃置物处理、机车吸尘清洁为内容的标准版车库清洁，以融合引进集健康饮料、休闲、洗浴、运动、空气、环境服务于一体的儿童福利健康苑，西服干洗护理、皮具基础护理为特色的生活馆等项目，都是城市、园区、社会所欢迎的。世界性社会趋向尤其注重家庭、机构、社区的洁净庭园。国内原有的明文要求局限在园区设置公共洗手间、远郊乡村园区才可获许设置烟花爆竹燃放专区。香港荃湾西如心广场住宅区则有所创新，特别为住户腾出一片沙地开辟遛狗场和宠物活动设施，从而有效保护了大园区整洁。欧洲城市主导推崇园区环境无异物、异味、坏死现象，不出现非环保、损害健康的清洁做法。为私有或公共庭院提供经过独立设计的包括人的户外休闲设施、植物洁净养护、空间空气素质、弃置垃圾处理、水体过滤循环等结合起来的洁净庭院服务计划，成为市场欢迎的服务项目。即使绿化物和沙石地结合的侧线也可玲珑剔透、绝无杂物，让人足以为一个城市和园区引以为豪。

城市社会新型高素质生活方式趋势表明，生活垃圾是一篇鲜活大文章，不仅是分类和清运的问题，而是立足园区、街区、单元门户，做出从宏观到微观的完整体制设计。城市生活垃圾产生来自户内，量的控制和质的分类也首先在户内进行。欧洲城市居民住户不能出现门前垃圾，新年小朋友放完烟花也自己捡干净，商场街市控制垃圾不流向户内，人们买到的肉和菜都已经很干净，住户花园的绿化垃圾也会自觉处理转换为有机肥，将社会公共清理压力降到最小。设置桶装清运的住宅区，约50公斤容量的半腰高装桶，平时住户存放，只在每周一晚上拉到固定放置地点，周二清早由清洁专车运走。(图3)大件物品、绿化垃圾设计为周三早上清运，周二晚上由住户把弃置物送到同一固定放置地点。不设置桶装的住宅区和路区则安排口小容量大的分类储存器，肚膛宽度和深度相当于地面可见的钢板面，每周清运一次，是经过计算满足周边区域用户的弃置量。(图4)

图3 欧洲城市生活垃圾每周只清理一次

图4 欧洲不设置桶装的住宅区和路区的分类储存器

中国很需要通过小区物业管理人与属地行政管理部门相结合，创造新型垃圾处理设计版。近年国内出现最新环保型垃圾收集器，以先进设备带动生活垃圾收集方式改进，并可用于太空飞行器舱内收集废弃品。作为广州市政府直接推进的生活垃圾管理改造项目，金沙洲保障房居住区安装了从瑞典引进的envac隐藏式生活垃圾输送带设备，环保文明而且能与园区环境、户型设计结合，6,000多家住户的生活垃圾从楼栋放进投放口，经地下管道输送到1公里外的车间集合打包，再送到远处的垃圾焚化厂。但竹竿、木条、玻璃等18种物品严禁投放，使用前群众性指引培训和使用后维护维修是关键。

清洁可以协助创造舒适型现代家居生活。佛山高明沧江工业园率先从外国引进具有前瞻性舒服环保型家居技术成果，依靠小区物业管理人协调配合，在独立别墅、连体别墅的户型房屋安装一种与空调启动相连、平时静机储温的设备——24小时日夜不断的家居空气能空调热水系统，通过配置足够马力的主机和调定温度的室内机面板，住户就像入住酒店一样，一回家、一起床就可以使用热水，户内1-3层房间都能满足随时享受热水洗手、洗碗、洗澡，老人儿童感到特别舒服、方便。物业管理人从新交付毛坯房装修开始，协同为住户设计、安排科学合适的洗浴布局设备和排水排污系统，并全程负责房屋设备使用后专项或特约的清洁、维护维修，满足精致家居需求。

创新清洁依靠先进设备器具材料的科技功能

传统清洁都以着重耗费人力资源完成，员工团队特别庞大、设备器具非常简单，这种落后业态必将彻底消失。人们比任何时候都更清醒地看到，创新清洁的生命力在于设备，没有革命性装备，就没有成功新常态。现状正在悄悄改变。基层环卫队改革上升为城市环卫管理所、管理局，队长变身所长、局长，与此同时，装备也鸟枪换炮。我在佛山考察路面设置的挂式垃圾弃物箱，一名工人驾驶携带水箱的电动车沿路逐个清洗，一天干下来就是一大片。在2012年现代物业发展论坛上，有知名企业问我，怎样在业界促销清洁设备，我说购进1万吨钢材，生产1万台轻型清洁机车，一定好销。这话要真的照办就好了，因为当年我在欧洲城市看到普遍的路面地面机车清扫清洗操作，如今正在国内城市变为现实。广州市政府决定街道社区以网格式配置使用轻型清洁机车，用于道路、侧石、人行道清扫和清洗，其他城市同样也会如此铺开推进。轻型清洁机车配置的意义已上升到地方城市政绩和日常管理功课。(图5)

图5 我国路面地面机车清扫清洗操作如今正逐步变为现实

现代物业前所未有的清新亮丽表明，清洁具有自己的规律和目标。物业清洁并非普通操作，而是联系物业整体形象的重要组成部分，客观上又是与先进设备器具和材料相结合的重要领域。提升清洁质效、减轻工人辛苦程度，体现物业权利人、物业使用人、物业管理人的素质档次和运行风格。清洁依靠设备运用不仅是业务素质的标杆，也是企业实力的表现。我在参加政府物业项目评审时看到，10年前创业起步的小公司如今成为大集团，就体现在设备装备上。不但讲究总体装备，而且讲究分类装备。竞投清洁项目，首先要展示履行实力，重要评价是企业自身具备的重型、中型和小型机车清扫、清洗运载类机车配置，需要出具自有设备的发票、租赁设备的合同。企业只有重型、中型没有小型机车，不配套也不行，最后只能落选。与此同时，建筑物吸尘器具也按大范围和小范围使用区分，厅堂类部位吸尘配置使用如Dyson戴森无绳吸尘器的无连线充电轻便型设备，其显示的业务实力就比别人领先。(图6)

图6 轻便的无绳吸尘器

清洁依靠设备运用的程度，是物业形象最敏感和最有说服力的部分，必须进行设置投入。配置先进、合适的设备、器具、材料，这是清洁质效脱胎换骨的改变。设置原则是，针对目标物业对象需要区别大面积范围和小面积范围、远距离目视效果和近距离目视接触效果、高空部位立面和地表地下层面清洁做法、整体普通平面立面部位和特殊部位，针对工作规程长度、宽度需要区别专业化清洁和标准化清洁、短暂性一次清洁和长年累月重复性日常清洁。

物业效果和保护员工是运用先进设备器具材料必须同时实现的目标，积极依靠先进设备器具材料也会同时保护工人劳动力，这一点见之于最通常的地平面清洁就很清楚。在欧洲城市，携带电动设备操作的清洁员工需同时配置保护听力的耳机。在西安马路人行道、园区、庭园的清扫，清洁工人手持的扫把用胶带丝制作，是轻便实用的独创。在北京的公园、街区，我看到生活垃圾和植物垃圾分扫、分堆，分装树叶的袋子是网状的。建议冬天处理路面树叶用吹吸设备则更为合适。现在厂家生产的扫把都是平胸平腰的短杆，较为适合家居狭小范围清扫，并未顾虑长时间或大范围清扫劳力负重程度，如果生产长杆扫把、拖把，工人不用低头弯腰干活，负重减轻、状态轻松，清洁效果就会更明显。扶手是清洁最简单、最基本的部位，表面为胶质材料的扶手，如不坚持随时清洁就会起镜面形成持久难去的污迹，为工人配置的抹布一湿一干，勤换洁净两手配，而且清洁密度不能像一些物业竞投单位做投标书说的那样一天一次，而是随时启动的一天多次，因为扶手栏杆接触污迹多，埃博拉那样有激发性的传染病就是从接触开始的，清洁不能少而且并不难。在广州西城都会Mall，步入大堂看到几个工人蹲在地上用手捏着小刀片、抹布和使用去渍剂清刮污迹，最起码缺少配置胶手套、口罩、带柄小刮刀和适当围闭，同时缺失保护工人和周边公众的设计思想。如能使用像对付路面胶迹那样的轻便去迹机清理，则表明是针对实际的设备明细运用。(图7)

图7 使用对付路面胶迹的轻便去迹机，表明是针对实际的设备明细运用

就城市化进程中的物业园区、部位的公共程度而言，卫生设备用材本应是齐备、洁净、恰当的，这是社会基本建设的意义。写字楼、酒店、餐馆公共洗手间要是不设手纸和干手器，人们洗手之后就会甩手，势必满地水滴，把人滑倒还要赔偿。水台面壁角线藏污纳垢，一般工具和徒手都很难清理，正确的做法是夜间用厕纸折条沿角线铺放，倒上浓度较高的漂白水，次日早晨撕开纸条，已见污迹完全去掉。没有一定的量就没有一定的质。检查玻璃洁净度的简明做法虽是运用纸巾这种细小材料，但规定在玻璃表面清抹的长度是60cm，显示的污迹程度再交给工人改进就有说服力。设备布置讲求恰当性。国内城市街区、小区与恰当性相关的一个重要问题点是，通常在屋墙踢脚线放置渠筒和鼠药，殊不知下雨时这些致命性物品随之流进沟渠和排水道，进一步污染江河食物生物链，是清洁在杀灭四害上一种典型的误区做法，在世界先进城市早被淘汰。世界性潮流趋向对路面的垃圾箱桶设置为挂立式而不是坐地式，是为避免投放物对地面造成污迹，而且我在欧洲城市和韩国首尔所见，垃圾箱桶只是在相隔很远的距离设置，传递的主张是尽量少发生这种丢放和清理弃置物的行为，并不像国内城市摆得越多越好。相反，在大型群众活动场面则要密度设置。2015年8月我在阿姆斯特丹亲历5年一度的帆船节，实地体会了先进设备器具材料的成功运用。整整一周时间里，来自世界航海老大国家的成千上万各式帆船在海面巡游，170万人聚集在海流交错的城区水岸，每天产生数以吨计的遗弃垃圾，但见区域干净整齐，足量设置优质材料安装、短期性使用、每天更换的收集箱，传递明确的清洁目标：白天解决装起来的问题，夜间清理翻新更换。(图8)

图8 阿姆斯特丹帆船节，尽量设置优质材料安装、短期性使用、每天更换的收集箱

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第5期)