近代中国业委会第一人李德立的庐山牯岭社区
庐山于近代开始建造了近千栋国际化别墅建筑，辅以完善的配套设施：图书馆、学校、医院、邮局、影剧院、网球场、游泳池、教堂等公共娱乐设施。不仅如此，庐山牯岭区形成了业主自治的物业管理制度，使庐山从中国古代隐逸中心转型为国际化避暑胜地的典范。
蒋介石对江西庐山情有独钟[1]。1949年蒋介石败退台湾之前，曾经有13年住在庐山。中共领导人也与庐山有不解之缘，毛泽东、刘少奇、周恩来等党和国家领导人三上庐山，中国共产党中央委员会曾于1959、1961、1970年夏季，在庐山召开了三次最为重要的历史会议，庐山也因此在我国历史上占有重要的政治地位。
庐山周恩来纪念室
庐山之所以有如此的地位，缘起一位改变庐山历史的人——英国基督教美以美会的教士李德立。自1886年(光绪十二年)开始，李德立见到地势平坦、林木茂盛的牯牛岭东谷长冲一带，意识到这里是最适宜避暑的地方，他便开始了在庐山开发建造的活动，历经曲折，终于成功，他也成为成就庐山历史地位的焦点人物。1939年李德立在新西兰去世，享年75岁。
唐绍仪(左)、李德立和伍廷芳(右)合影
庐山牯岭的开发建设
淘金梦想
站在庐山东谷牯岭镇的高地，可以看到，郁郁葱葱的绿树之间，掩映着一栋栋风格迥异的西洋别墅，它们建造精美，规划合理，错落有致，集中了欧美各国的建筑特点。清末民初，这座江边名山曾汇集了世界各地20多个国家特色的建筑物，几千人在此居住，因此这里也被称为万国建筑博物馆。今天，到庐山看别墅，已成为庐山之行重要的一个行程。但是，当今中国已经很少有人知道，庐山上美轮美奂的西洋别墅，出自一个英国青年人的梦想。
庐山一个名叫“月照松林”的地方，树林的深处，有一座废弃的别墅，由于别墅大量地采用了木材和玻璃，因此当地人把它称为玻璃屋。这座别墅的主人就是庐山近代别墅区的开创者，英国传教士李德立。李德立1864年出生在英国苏格兰肯特郡。1886年，李德立仅携带一本世界地图、一本英国传教士编写的《来华指南》只身来到中国。李德立从长江边重要的口岸——九江出发登上庐山。1860年，九江被迫成为对外开放口岸，许多西方的冒险家来到中国淘金。
土地纷争
到中国寻找商机的李德立发现，那个年代长江边的许多城市每到夏天，就酷热难耐，瘟疫横行。许多在华的西方人都希望有一个避暑胜地。就在这个时候，李德立把目光瞄向了鄱阳湖边的庐山。
他想在荒僻的庐山上买地建房，并不是件容易的事，当时的清朝政府对洋人在中国买卖土地控制得还很严。
李德立翻山越岭，寻找理想中的土地。一天，当他登上位于庐山东谷女儿城的高地时，放眼望去，长冲谷平坦、宽阔、秀美的土地一览无遗。这里水源充足，阳光明媚，他觉得在这里建造别墅，将会是人间的天堂。
作为一个外国人，又怎么才能从清政府手里搞到这片土地呢?李德立想到了一个迂回的办法。他买通了当地的一个中国人，出面和地方官员交涉，希望能够租下这块土地。当地的官员以为李德立是一个中国人，于是爽快地答应了下来。开始进展还算顺利，但是后来当地的官员发现，李德立居然是个外国人，于是就断然收回了契约。
一计不成，又生一计。这一次李德立想到了走上层路线。他找到了当时九江道台官府中的二把手，一个叫童芝的人，这个人略懂英文，比较喜欢西方的一些家具、饰品。李德立就送了一个电铃给他，还送了一个银杯，都是英国产的。这样关系一下就拉近了。果然是钱能通神，在九江道台的施压下，李德立只找了一个中国人代理，就将庐山4,500亩土地承租了下来。正当李德立踌躇满志，准备圆他的心中梦想时，一把大火烧到了他的头上。一天夜晚，庐山上的百姓突然举着火把，出现在了李德立位于汉口峡的住处。原来，得知清政府把土地租给了洋人，当地百姓以开发会破坏龙脉为由，义愤填膺地前来找李德立的麻烦，由于语言障碍，双方难以沟通，结果越闹越僵，于是愤怒的百姓一把火烧了他的别墅。
混乱中，李德立孤身一人出庐山。无奈之下，他找到了当时的英国领事替他出面。这一场纷争，一拖就是十年。就在李德立对他的别墅梦感到绝望时，一个转机出现了。
施压清廷
1894年，清政府在甲午海战中败北，李德立乘机请英国政府再次施加压力，这一招果然奏效，已经焦头烂额、自顾不暇的清朝政府终于屈服了。1895年11月29日，英国驻九江领事与浔阳道台双方签订协议，了结了这场十年未决的土地纠纷案。根据协议，李德立以极低的价格租得长冲谷一带，共约4,500亩土地，租期居然长达999年。得到庐山的李德立想给这个地方取一个英国名字，那里原来的名字叫牯牛岭，于是，李德立给它取了一个英文名，Cooling，也就是凉爽的意思。
自然和谐
李德立请来教会的英国工程师甘约翰来主持制作庐山的规划图，还请来了德国的工程师李博德为他建造梦想中的别墅世界。这些高手的加入，使得庐山别墅的开发从一开始就呈现出较高的水平。在当时的欧洲，十分流行建筑与自然的巧妙结合，他们将建筑不露声色地镶嵌在景物之中，从而实现人居与自然天衣无缝的融合。
100多年后的今天，我们有幸能够看到由当年的规划图而产生的风格迥异的别墅，它们巧妙地掩映在庐山令人如痴如醉的天然景致之中，所有的同与不同，都和自然巧妙结合，令人叹为观止。100多年时间过去了，李德立描绘的那张庐山规划图已经泛黄破损，但庐山老别墅独特的艺术魅力和建筑风格却吸引了世界各地的游人，成为游客眼中一道亮丽的风景线。
原庐山英租界地别墅区域图(1991年罗时叙参考1925年《庐山指南》绘制)
庐山牯岭社区的治理
这是个真实的房地产开发的故事，而这个故事中关于如何成就了一个和谐、善治的社区，也留下历史的痕迹。
私人租借
自从开发建设以来，庐山上所有的租借地都统称牯岭。最初的时候，牯岭俨然将自己也当作租界。洋人们自行设置了巡警，维持公安。以致山上一般百姓也都将租地称作租界，使得中国官方不能过问山上租地内的事宜。1927年，民国外交部特派驻九江交涉员林祖烈发现这种状态显然侵犯了中国的主权，便致电江西省政府。这时人们方恍然大悟：牯岭的洋人避暑地属于私人租借，与租界的性质完全不一样。于是这年中，中国官方将警察行政权收了回来。牯岭被正名不是租界，而是特区。但是，所有的人以及后来人们写的文章，都仍将庐山的租借地写作“租界”，这个称呼一直都没法扭转。
治理结构
1896年，各国人士纷纷投资大兴土木时，李德立牵头成立了大英执事会，邀请了建造人、购买人加入。庐山“英租界”成立了它的最高权力机构。七名英国传教士加两名美国传教士成为委员，他们的主席是李德立。1899年，庐山又成立了管理机构：牯岭市政议会即董事会，于每年的8月8日讨论公司的一系列重大问题，讨论关于住在庐山山上的各种纠纷和问题，时间正好是全年最热的季节，这时间也是庐山山上业主回归最多的时候。充分地听取大多数意见，提出自己难以解决的问题，集思广益，群策群力，共同来解决，并在法国、美国等国租界相继建立后吸收各自代表加入，使最早的业主协商制基本形成。这样，整个牯岭都有一套自治的机构，完全按西方人认定的民主来建设和治理庐山。
多元共处
在李德立开发庐山初期，由于不够尊重原住民或者不了解原住民的想法后拿地受阻，且连累房子被烧，估计作为开发商他心里肯定也有巨大的阴影，导致他后来在建设庐山时大量地使用当地人参与，对本地人上山经商也持积极态度。
当富人聚集庐山之时，由于交通不变，衣食住行都需要人力运送，所以山下的百姓纷纷上山开店，提供服务，结果逐渐在山上形成了一条商业街，名叫牯岭，并由大英执事会向庐山居民收取费用，用于治安、卫生等公共服务的维系。方方文章中说：“随着东谷别墅的繁荣，租借地以西的地盘，为配合洋人的生活和建设，也形成了中国人自己的城镇。中国人从事的职业主要是些服务行业，比如洗染店、理发店、绸布店、洋铁店、京果店、茶叶店，诸如此类。建筑别墅的工人也全是中国人。早期的建筑业是以帮会的形式出现的。石帮工人主要来自湖北大冶，木帮工人主要来自湖北黄梅和江西湖口、都昌等地，泥水帮工人主要来自庐山脚下的星子、湖口和都昌以及四周的山民。出体力的中国人，一律在洋人的统一管理下进行施工。靠了他们的努力劳作，山上避暑、康复、疗养以及学习、游览、娱乐种种凡人生活所需设施，一应齐全。”
庐山牯岭社区曾经有将近16个国家的人，东方的、西方的，发达国家的、不发达国家的，有钱的、没钱的齐聚一座山上。基督教、伊斯兰教、东正教、佛教、道教，世界最盛行的五大宗教并存。各种文化、习惯、信仰和平共处，形成了独特的文化景观。这些都是在私人投资和治理情况下形成的，有很多现代社区治理值得借鉴的地方。
庐山老教堂
私人定制
由于没有巨量启动资金，所以李德立是以卖出地皮后由他聘请的国外知名规划设计师给出设计建造方案再来建造。购买人几乎可以随时提出修改意见，所以属于私人定制的物业类型，基本杜绝了期房后期购房人不满的隐患。
规划完善
庐山有得天独厚的凉爽资源，而由于没有公路，所有材料必须由人工登山运输，所以注定一开始不是普通人能够参与购买建造别墅的，必须是所谓的掌握了雄厚资金的成功人士，而这些人士肯定拥有和资金匹配的话语权及影响力，所以能侧面保证项目目标正常实现。根据康伦恩的资料[2]：“从1895年到1935年，牯岭租借地共建西式别墅八百余幢，设立了教堂、图书馆、学校、医院、邮局、影剧院、网球场、游泳池等公共娱乐设施，同时还开辟了从牯岭到九江的公路，租借地内部也形成了四通八达的路网，并开辟了从牯岭通往庐山各风景点的游览线路，由此庐山从古代隐逸中心转型为国际化的避暑胜地，奠定了今日庐山的雏形。这个地方就成了中国近代最美丽的花园城市，这里的别墅也成为中国建筑史上的世界近代建筑博物馆。”
文化交融
1921年出版的《庐山的历史》一书中说：“牯岭的娱乐设施是无与伦比的。”“胡适对牯岭别墅群颇有赞誉。胡适在美国留学多年，对西方的建筑及风土人情十分了解，对庐山遍布峰谷、洋溢着西方情调的别墅极感惊奇和亲切，并对因外国人聚居而带来的西方风俗能与本土人情相融汇而极感兴趣。当他在别墅聚集的黄金地段长冲河畔漫步时，他的心灵受到了震撼，庐山已不仅是中国传统文化笼罩下的‘世外桃源’，而是中西方文化交汇、风土人情开放，文明、进步的乐土。这种状况，在中国其他地方还极为少见。”胡适居住庐山期间，自称“在山仅三日，成就万言书”笔记中写下了重要的一段话：“庐山有三处史迹代表三大趋势：(一)慧远的东林，代表中国‘佛教化’与佛教‘中国化’的大趋势。(二)白鹿洞，代表中国近代七百年的宋学大趋势。(三)牯岭，代表西方文化侵入中国的大趋势。”他对庐山“三处史迹代表三大趋势”的评价，也以包容宗教、理学、东西方文化的宏大气韵奠定了庐山在中国宗教史、教育史、文化史上的崇高地位，促进了后人对庐山文化的深入研究。”
从1895到1925年，世界动荡不安的几十年，不同国家、不同信仰、不同阶层的人在庐山度过了近30年春秋。住在山上的外国人富商领事们由于购买服务多和中国人交上了朋友，并能说一口奇怪的汉语。而由于商业竞争的关系，中国的商贩也能说上几句英语。据说当年有个叫都约翰的洋人，由于喜欢散步，中国人亲切地喊他都洋人。最后由于日军攻占庐山，他以70多岁高龄自杀抗议日本的侵略暴行。他的别墅还在庐山别墅村里。
庐山欧式别墅
结论
回顾李德立在庐山开发建设、治理的历史，不敢说以前那些事情都是正确的，也不会认为山上的都是圣人，但是可以借鉴的地方很多。笔者个人认为有以下几个要点：
——建立和谐社区，首先的必要条件是力量的平衡，否则没有对话的基础。当年李的别墅被当地百姓烧毁，必定会让他认识到尊重当地百姓的重要性。各国大腕儿云集，使庐山成为名人聚集之地，也客观上牵制各个大腕儿之间的力量。毕竟谁也丢不起国际的脸。加上当时清政府的自顾不暇，造就了局部可以平等协商的环境。
——李德立又创建了大英执事会的决策机制，实现业主的私人治理，也就是所谓的“小政府、大社会”。说明在没有政府投入的情况下，社区也能达到自我修复和建设的可能，但是首先需要让各利益方的力量达到对等才行。力量对等之后，才能建立协商的机制并坚持下来。庐山的决议时间也非常符合自然规律的原则，每年8月是最热的时候，也是人群最多的时候。不管价值几何，毕竟都是业主自己的财产，没人愿意最后变成一文不值，所以会逐渐过渡到理性的范围。
——作为政府层面，如果能真正把社区多方利益代表用法律确定下来并保证其能充分民主讨论，其结果能用法律保证其严肃性，让作为居住在此的人有充分的自主权、参与权，何愁社区不兴旺?既节省了社会资源，又繁荣了社区。只需要确保能在选举和讨论环节保证其公正公开性就可以发动起来社区人的主动性，何乐而不为?
注释：
[1]张毓中《侍从蒋介石--我的特勤生涯》，团结出版社，2012年，p226
[2]康伦恩：改变庐山历史的英国人——李德立
http://blog.sina.com.cn/s/blog_64ae3f6f0102w2iz.html
参考文献：
[1]方方：改写庐山景观的人——李德立和庐山避暑资源的开发
http://www.zwszzz.com/qikan/bkview.asp?bkid=29435&cid=50868
[2]从胡适的“三大趋势”说到庐山别墅“胡金芳旅社”
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4ae129460100s4lf.html
[3]揭秘：毛泽东为何要把庐山送给蒋介石养老?
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b7556230100joe5.html
[4]中共领导人与庐山的不解之缘
http://www.360doc.com/content/14/0326/17/1111951_363938899.shtml
(原载于《现代物业·新业主》2016年第5期/总第356期)
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