作者: 吕兵 | 2016-05-24 14:39

物管公司怎么做好“营改增”工作

“营改增”来了，物业管理企业如何做好相关工作，既合法纳税，又合理保障企业利益，本文提出建议如下。

认识“营改增”

通俗讲，“营改增”就是原来对应税服务征收营业税改成征收增值税。增值税是以商品(含应税服务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。营业税是以全部营业额作为计税依据。两个税种的税率、计税基数不同，最大的变化在于一般纳税人的增值税允许抵扣，解决了营业税多重征税问题，出发点是减轻企业税负。由于有些服务的税率增加，虽然有抵扣，也可能导致最终税负增加。具体行业具体企业要进行税负测算，明确在新税种下企业税负的变化情况。“营改增”给企业带来的变化不仅是税负的变化，它对企业的收入、成本、利润、预算、采购、报销、合同管理、发票管理、会计核算、纳税申报都会产生影响，企业应对相关的影响进行分析，对相关工作进行调整细化，以顺利做好“营改增”工作。

为做好“营改增”工作，企业的各层管理者和业务人员要掌握增值税的基本原理和知识，理解对企业各相关数据和相关工作的影响。

增值税纳税人的种类

增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。区分的标准主要根据销售额的多少。应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元(含本数)。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。在《中华人民共和国增值税暂行条例实施细》中规定的销售额的标准是50万元或80万元。本次销售额标准较以前的标准放宽了不少。除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

一般纳税人的计税办法

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

销项税额是纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和规定的税率计算并向购买方收取的增值税额。

销项税额=销售额×税率

销售额=含税销售额÷(1+税率)

进项税额为纳税人购进货物或者接受应税劳务支付或者负担的增值税额。

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

小规模纳税人的计税办法

小规模纳税人的计税办法又称简易计税方法，其应纳税额是指按照销售额和征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

销售额=含税销售额÷(1+征收率)

掌握政策

掌握政策主要指物业企业要清楚本企业提供的各项服务属于哪种征税服务，税率是多少。这主要依据财政部、国家税务总局下发的《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的相关条款。与物业企业紧密相关的条款主要有：

(一)《营业税改征增值税试点实施办法》中有：

1、关于税率方面：“(一)纳税人发生应税行为，除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外，税率为6%。(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。(三)提供有形动产租赁服务，税率为17%。”因此，可明确物业管理服务税率为6%。

2、免征政策：“对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元(含本数)至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。

3、“小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。”

4、“将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。”

“车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”因此物业小区的停车场收入按不动产经营租赁服务缴纳增值税。

“广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。”这与前述按照经营租赁服务缴纳增值税的发布广告属不同类型的纳税服务项目。

“商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。”

“企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。”此处明确了物业管理的纳税服务项目。

(二)在《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中有：

“不征收增值税项目：房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。”此处明确了住宅专项维修资金不征收增值税，但没明确向业主收取的物业管理费如何缴纳增值税，未明确酬金制下收取的物业管理费如何缴纳增值税。按照文件，物业管理一般纳税人按6%税率缴纳增值税，较营业税税率5%提高了税率，而物业企业可用来抵扣的进项税额有限，税负可能会有所增加。冀望国家对物业行业出台一些优惠政策。特别是住宅物业都是微利或亏损，建议可参考教育医疗等行业及物业行业的本体维修基金，对向业主直接收取的住宅物业管理费免征增值税，或者允许人工薪酬的多少比例可以在应纳税收入中扣减，最少允许因为最低工资标准调整的新增成本可以在应纳税收入中进行扣减，以减少住宅项目的税负。

“一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税”，文化体育服务和清包工、甲供工程、老建筑项目的建筑服务，简易计税方法的征收率是3%，和原来营业税税率3%基本一致。

“不动产经营租赁服务：1、一般纳税人出租其不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。……4、小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。”这点较为特殊，选用了5%的征收率，物业企业的停车场收入和租赁收入按此纳税，和原来营业税税率5%基本一致。

税负测算

各简要列举一个一般纳税人和小规模纳税人的例子，按差异法测算较为简便。单位：万元

一般纳税人

假如占收入10%的成本可取得专用发票

税负增加4.7万元(33-28.3)。税负的变化取决于多少成本是可以取得专用发票。

小规模纳税人

开展培训

为顺利做好“营改增”工作，企业应组织开展一次专门培训，企业各层管理者、财务人员、采购人员、预算人员、合同管理人员均应参加培训，培训内容主要包括本文所列出的内容。根据需要，财务人员和税务人员还可参加外单位举办的专门培训。

成立分支机构

部分物业企业所属管理处原都申请过营业执照，独立申报纳税，年收入在500万元以下的应核定为小规模纳税人，税负可以减轻。但有部分物业企业的下属管理处原来没有申请营业执照，合并在总公司纳税，一般肯定会是一般纳税人，税率较高。因此年收入在500万元以下的原来没有申请营业执照的，建议尽快去申请营业执照，即成立分支机构，独立申报纳税，可以减少企业税负。

税种核定

办理新的营业执照(已三证合一)或增加增值税税务登记证后，要办理税种核定，确定好税种品目和相应的税率。物业管理企业主要的品目和税率参见下页表1。

对于建筑业、租赁服务、文化体育服务一般纳税人可选用简易计税办法，不增加企业的税负。

价格比较

一般纳税人采购商品和服务，如可以取得增值税专用发票，价格比较应是按不含税价格进行比较。物业企业零星采购较多，到底在正规商场(可取得专用发票)还是在小店购买(没有专用发票)，两者进行价格比较时，要注意可取得专用发票的是用不含税价格作为比较价格，而不能取得专用发票的要用含税价格作为比较价格。

合同拟定

一般纳税人采购商品和服务时要注意在合同中约定要开具增值税专用发票，明确不含税价格、税金各是多少，并对开具发票的时间、风险条款进行约束。例如，“我方在取得增值税专用发票后×天内付款”或“付款后×天内供应商需提供增值税专用发票”。如供应商开具的增值税专用发票是无效虚假发票或者发生延迟开具增值税专用发票的情况，供应商应负责赔偿因开具虚假发票或延迟开票造成的一切损失或损害，包括但不限于税金、附加费、罚金、滞纳金和法律费用。

而提供商品和服务的一般纳税人要注意在合同中约定付款的时间，列出开票所需信息，并对服务的品目进行明确，以确定税率。如约定“甲方收到乙方的费用支付后开具等额增值税专用发票，甲方不接受未支付费用而提前开票的要求”。开票信息包括：(1)名称，(2)纳税人识别号，(3)地址、电话，(4)开户行及账户。若乙方无法提供以上开票信息，甲方将就收到的金额开具增值税普通发票。甲方开具的增值税专用发票送达并经乙方签收后，若发生丢失，给乙方造成经济损失的，甲方不负责赔偿。

发票管理

增值税专用发票具有可抵扣的性质，国家对其管理是较为严格的，为控制税务风险，物业企业应高度重视专用发票的管理，制定企业的增值税发票管理制度，明确发票从税局领用、保管、开具、发出、盘点、取得外单位发票、认证等相关环节的责任人和操作流程。

增值税发票管理要点内容包括：

1、空白发票管理要求：空白增值税专用发票应视同现金管理，指定专人保管空白发票，存放在专用保险柜中，确保发票安全，做到防盗、防失、防潮、防霉烂毁损、防虫蛀鼠咬;领取空白发票一律由专人统一办理，其他人员不得替代;每月末发票保管人员要对空白发票进行盘点，盘点空白发票存量不足时，应及时验旧和申购发票。

2、企业开具增值税发票要求：不得虚开发票;对开具错误的发票或者发生销货退回及时进行作废或者进行红冲;防止空白发票遗失，并注意防止开具出的发票在送达客户前遗失，送出的发票要有记录本，由对方签收。

3、在取得外单位发票时要注意做到：及时取得可以抵扣的增值税凭证，防止发票遗失，及时进行认证。

会计核算和财务影响

企业在三种不同情况(营业税、一般纳税人、小规模纳税人)下会计核算是不同的，企业的收入、成本、税金、利润都产生了变化，对企业的报表数据、预算数据、财务报销的数据都产生了影响。

举会计分录如下：

收入的核算

(1)营业税下(5%)：