关于“群租”，你可能理解的太简单了！
网剧《废柴兄弟》里的屌丝二人组，许之一和张晓蛟因为经济窘迫，每天晚上两人只能睡在客厅里的一张沙发上，有人会问：他们为什么不睡卧室呢?因为，唯一的一间卧室留给了他们共同的女神蓝菲住了。
《废柴兄弟》剧照
而客厅之所以命名为客厅，是在房屋建设之前就被规划为社交、家庭娱乐使用为目的，现在张晓蛟和许之一在客厅里睡觉，这就是改变了房屋原本的设计规划，再者说，两人合睡一张沙发，人均居住面积太小，不知不觉中，两人可能已经在“群租”了(注意我用的是“可能”二字，因为目前我国对于群租并没有一个统一的界定标准)。现实的情况要更加复杂，有人甚至会将厕所、厨房也一并规划成用来出租的“隔断房”。
问题一旦上升到“群租”就严重起来了。群租者不仅要忍受生活空间狭小的限制，另一方面还要遭受到邻居的非议、政府的取缔、二房东的欺诈等等压力。
现在，群租者的福音来了，我们来看看政府对于群租的最新态度吧。《中国网》2016年5月6日讯，记者从国新办新闻发布会上获悉，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。此消息经各大媒体转载报道后，引起了热烈讨论，政府是不是允许“群租”了?目前我们还没有得到一个准确的答复，发布会上，住房城乡建设部副部长陆克华表示，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。另外，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。
虽然没有得到一个准确的答复，但是为什么会引起社会公众的热烈讨论呢?我们先来看看之前，各地政府及社会各界对待群租的态度吧。
群租了?升官发财的机会可能就此与你无缘
2015年5月25日，上海市房管局举行新闻发布会，6月1日开始，违法搭建建筑物、损坏房屋承重结构、房屋用于“群租”等五大类住宅物业领域中的顽疾将纳入市公共信用信息服务平台，法人单位投标、个人录用晋升等或将受到负面影响。
遇“群租”物管可以断水电!
因深受“群租”之苦，上海徐汇区石龙路上的正南花苑小区，由小区业委会、居委、物业三方经业主大会表决和全体业主投票而订立的规则合约。这份“规约”写明：对群租户等可采取停水停电的措施;对不按规定私自安装停车地锁的予以拆除等。
百余房主写“保证书”不再群租
2014年8月，南京鼓楼警方对辖区内部分居民区展开排查，共检查群租房280余户，取缔违规群租房19户，处罚50余户，整改100余户。对要求整改的100余户群租房户主，民警要求他们写下“保证书”，保证不再改变房屋建筑结构，用来群租。
北京高调打击“隔断房”
2013年7月1日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会下发《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》， 给出了“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人”的规定，一时引起社会热议。11月底，北京市召开房屋违法出租问题治理工作动员部署会议，并开始入户执法拆除“隔断”。12月，首都综治办联合北京市住建委、公安、工商、规划、地税、城管等六部门印发了《关于进一步规范出租房屋管理的通告》，并公布了市级挂账房屋违法出租问题治理工作试点小区(村)的名单。
执法部门禁止群租
从三年前的高调打击“隔断房”到如今的将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法。虽然政府并没有明确表示允许群租，但是这不得不让人猜测，政府对于群租的态度是否已经出现了转变?
从违法的“隔断房”到“N+1”创新居住模式，还有多远的路要走?虽然不被允许，但是依然具有强烈的需求，这就是中国人对于“群租”的态度。
什么是群租?
对于什么是群租，无论在理论研究中还是在法律法规中，都没有一个规范统一的界定。根据文义理解，“群租”应该是指群体租赁，是多个人租赁同一房屋单元的现象。南京理工大学的徐生钰老师认为，群租应该理解为两个或者两个以上家庭租赁同一个房屋单元的现象。
为什么反对群租?或者说群租有什么坏处?
一般把群租与脏、乱、差以及扰邻、消防、治安等问题联系在一起。其实，群租对不同主体，有不同的影响。
对于小区居民的影响主要表现在：(1)如果在空间分割过程中影响到房屋承重结构或者分割材料达不到消防标准，容易对小区居民人身和财产安全造成侵害;(2)群租房内的人员较自住或成套出租房屋的人员多几倍甚至是十几倍，容易与房内卫生设施比例失衡，也难免产生垃圾污染、噪音污染等环境和卫生问题，殃及邻居;(3)群租情况下，该房屋单元在电梯、门禁系统等小区共有资源使用上，一般会超过其他住户，而这些共有资源的维护、更新往往由全小区居民共同承担;(4)群租情况下人员较多且素质参差不齐，容易发生治安问题。
对于物业服务企业来说：(1)群租陡然增加的小区人员，意味着增加了其工作量;(2)群租者仅仅是物业的使用人而不是产权人，有些群租甚至是房屋多次转手后的结果，在与物管的权责关系上，群租者要比单纯的物业产权人复杂得多;(3)群租造成的扰邻问题，往往使小区居民指责物管“不作为”，从而成为替罪羊;(4)群租在消防、治安、环境、卫生等方面的问题，需要物管及时监督并配合相关公共部门的工作，也是往往吃力不讨好。
群租对政府的影响主要包含两个方面：一方面，群租容易造成消防、治安、安全、环境等方面的问题;另一方面，群租使大量进城务工人员与刚刚参加工作还无力买房的年轻人有了栖身之所，相对于居无定所或者流落街头来说，群租造成的治安、环境等问题反倒会更小。所以，群租对政府的影响是具有两面性的。
对于出租者来说，之所以愿意把自己的房屋出租给多个人，要么是因为更容易出租，要么是因为租金会更高，自然符合其利益。而对于群租者来说，能以较低的支出租到一个居所，也是其根据自身情况作出的合理选择。所以，对于这两个群体来说，群租肯定是利大于弊的。
所以，对于群租现象，不能简单地就说它好或不好，实际上，对于不同主体来说，具有不同影响。
群租这件事，政府不应该介入?
在政府介入“为民做主”的治理思路下，目前最主要的治理主体当然是政府，但如前所述不应该由政府出面干涉。那么，治理群租的主体应该是谁呢?举一个简单的例子：假定一个小区只有一套房子，产权由一对夫妻共有，在达到消防、安全、治安等标准的条件下，对该房自住还是出租，出租给一个人还是出租给多个人(群租)，政府有必要干预吗?当然没必要。但是，对该房屋的处置，作为共有人的这对夫妻必须达成一致意见，如果有一方反对某种处置方式(如群租)，则另一方无权独立处置。
进一步假设，如果这个小区有两套房子，则这对夫妻除了对自己房子拥有专有权以外，与另一套房屋产权人对该小区绿地、道路、管线等共有资源和设备设施拥有共有权，此时这对夫妻对自己房屋的处置要以不影响另一套房子产权人利益为条件，所以，除了夫妇协商一致外还应该征得另一产权人同意。在达到消防、安全、治安等标准的条件下，如果该夫妻要把房子出租给多个人(群租)，只要征得另一套房子产权人同意即可，也不需要政府干涉。如果另一套房子产权人不同意而这对夫妻又一意孤行，则其只要依据群租对其利益损害情况，可以将这对夫妻起诉至人民法院(见《物权法》第八十三条)。一个小区只有两套房子的情况与200套、2,000套的道理应该一样。也就是，群租许可与否，权利在小区业主自己手里。如果大家协商一致，允许群租，只要达到消防、安全、治安等标准，则政府没有必要去限制;如果小区业主自行协商，要限制或禁止群租，就以业主规约或者业主大会决议等形式自行规定限制内容与方法就行了，也不需要政府专门制订法律法规。
对此，广州田屹认为：打击本身可以暂时解决隔断房的问题，但高房价以及城市规划的短视才是隔断房出现的真正原因。如果要真正解决隔断房所带来的城市管理、社区管理的复杂问题，应当在市政建设(比如公共交通)、城市规划、保障房建设等方面进行系统规划，不能短视地头痛医头，脚痛医脚。
关于“群租”，我们有过那些误解?
小区业主反对群租的理由一般有两个：(1)群租容易在安全、卫生、噪音等方面“扰邻”;(2)群租者容易过多地占用小区公共资源。
关于扰邻问题，不仅群租可能扰邻，单人租赁也会，小区业主也有。与十个遵纪守法、遵守管理规约和小区相关规定的群租者相比，一个经常不遵守管理规约和小区相关规定的承租人的扰邻程度可能更甚。小区邻里之间由于饲养宠物、随意晾晒、大声喧哗等原因引起的纠纷比比皆是。但是，不能也没有由于扰邻而简单地把扰邻业主驱逐出小区。单人租赁同样会扰邻，也没有禁止单人租赁。为什么群租扰邻就不能容忍?业主和单人租赁扰邻能容忍或者有解决办法，难道群租扰邻就不能容忍或无法可施?所以，如果群租产生扰邻问题，加强管理应该是首选，而不是一棍子将其打死。
关于群租者过多占用小区共有资源的问题，实际上，每个小区业主应该明白，不公平是建筑物区分所有权的必有之意。在相同房屋面积的前提下，有些业主家里人多，有些业主家里人少;有些业主喜欢花草，有些业主花粉过敏;有些业主喜欢游泳，有些业主终身怕水!但是，小区里的电梯、绿地、游泳池等共有设施设备，在遵守管理规约和小区相关规定的条件下由所有业主共同使用和维护，追求绝对的公平是不可能的。譬如在使用电梯上，家里人少的业主可能会与家里人多的相比，觉得不公平，但是，家里人多的则可能觉得家里人少的由于经常来客人，或者楼层更高，或者该业主本人出入更频繁而觉得不公平。甚至在刷卡乘电梯的情况下，如果细细追究，不同体重的人承担的电梯运行成本应该不同，这也不公平!
所以，在公平与否的问题上要明确的是，建筑物区分所有权中无法实现绝对公平。从这个意义上讲，能够容忍一定程度的不公平是建筑物区分所有权人应该具备的基本素质，或者至少要有心理准备。
目前看来，群租是无法“禁”绝的?
绝大多数情况下，群租是暂时无力购房或独立租房情况下，由多个人(家庭)共同租赁同一套房屋单元的一种特殊的租赁形态。只要有这样一个低收入群体存在，就会有群租的需求，群租就会存在。群租不仅在大陆存在，据香港《明报》报道，香港统计处2015年7月29日首度发表详尽的劏房(业主或二房东将一个普通住宅分割成几个小房间出租，相当于内地隔断房、群租房)研究报告，显示全港有8.64万个劏房，共约19.55万人居住。虽然政府已经配置了条件相对优越宽松的保障性住房，但是“劏房”依然会成为一部分人的首选(并不仅是经济困难)，香港中文大学未来城市研究所副所长姚松炎解释，今次调查揭示不少劏房户有工作，只因收入相对低一些而居于劏房。若帮这班住户的方法是在偏远地区建公屋让他们上楼，要考虑他们未必接受，因若搬走，他们将失去工作机会。
群租没了，居民真能安宁了吗?
如果实在禁止不了，不如就此接受。
为了加强出租房“群租”的安全管理，杭州紫阳街道在康都紫轩小区探索推出10套出租样板房。这10套出租样板房不但有专人负责，还严格规定所有卫生间、阳台、厨房等不得挪作他用或用于出租，腾出来的厨房作为公共区域，保证逃生通道的畅通;每套出租房里还配备网络监控摄像头、灭火器、防火面罩、电弧报警器、烟感探测器、烟感报警器等消防设备，房东可以通过手机APP实时查看出租房内情况，确保实现火灾发生前和发生后第一时间报警的双重保障。据悉，下一步，该街道还将在辖区范围内推出200套群租房的样板房。
对此，李韵表示：群租现象频出，意味着住宅物业租赁市场的变化，更考验着物管服务如何应对，关注案例及其后续处置。
归根结底，群租是否予以接纳，最终的决定权，应该掌握在业主手中。小区业主在管理规约或业主大会决议中对群租作出约定。管理规约是小区的宪法，小区业主之间相互的权责关系和行为规范，属于私权范畴，应该由他们自行协商确定，并最终以管理规约或者业主大会决议等对全体业主有约束力的形式把协商结果确定下来，结果一旦确定，即使有异议者，也应该遵守。在美国，在管理规约中，有专门约定的不养宠物小区、无小孩小区、专门的老人小区等。通过协商约定，把尽可能相同的业主聚集在一起，自然会减少矛盾纠纷。而这一切都需要有一个稳定、团结、高效的业主组织来进行支撑运行，关于“群租”这件事，不知道中国的业主们准备好了没有?
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。