作者: 陆华生 | 2016-05-04 11:52

城市开放式布局意义和管理

世界城市开放式布局管理已形成源流文化，可以继承、吸收、化用、再造。城市是以路和区组成的，这是一种客观存在。存在决定管理，但城市布局、建设和管理的理念影响存在，创造不同的社会物业形态、运行规律和管理模型。中国城市化进程促进新型城市规划、建设和现代物业管理，城市结构以道路“条条”连带区域“块块”，城市社会基层组合状态呈现社区园区化，城市物业管理人都在学习从全社会物业状态看一个社区、园区。时代发展到今天，大数据概念伴随大社会理念，我们所进行的已经不再是单纯就物业而搞物业管理，而正是从管理本物业脱身出来，站在全社会大关系背景下看待自己的位置、作用和工作条件，服从、尊重和珍惜发生在身边的进步性改观，依靠多方面资源力量完整探索物业管理客观规律，彻底实现物业管理专业效果。

小区开放首先还原于布局意义

小区开放式布局具有客观关系原理。小区开放不是孤立的社会状貌，而是与路区环境紧紧相扣在一起的。小区分布于城市，是路区的一部分，与路向相连。在欧洲，每一个城市之所以都是陌生和有意思的，一个重要原因是路和区有机结合、千姿百态、相得益彰。路是千百年来人和车走出来的，路的形成遵循自然地带、地形，有自己特定的目标区位，沿线协同、照顾和连接小区、楼栋、场地、单位等物业元素。无数开放式人居小区就镶嵌在路的纽带上，即使最古老的镇街村区也纳入鼓励、保留和连带范畴，作为城市一部分配建完善的公共构筑物设施，不会让其掉队、空心，更不会轻易铲平再建。城市有了开放式小区这些最普遍、最重要的细胞，就能遵循历史沿袭培育社会人文大面貌，包容城市环境沧桑深沉的美，表明自己和别人不一样的物业使用条件。誉为世界城市平面规划标杆的巴黎，就能模范显示这样一种先进的路区关系。(图1)

图1 巴黎

正因为顺应这样一种规律，欧洲的古老城市、成熟城市和开始孕育的新型城市，都在规划设计时表现高瞻远瞩的时空观，立足让城市每部分物业在原地原貌基础上开发、改造、扩大，与属地自然状况密切结合，趋于铸造满足小区开放分布的S形肠状迂回式路区。这是一种足以提供历史验证的可观、可行、可赞的路区形态，而不同于大幅连片拆迁建造的十字方形大道通衢路区形态，即在城市开发过程中，除必要时在城市核心区域造就名片式康庄大道外，其他城区按历来传统物业风貌营造迂回式路区，坚持在迂回道路带动小区原有组团、楼栋的改造、转让、征用。真的要搞划一性圈地开发建造小区，在规划开发、位置布局上是严格控制、少之又少。

这种路区布局建设的思路在中国不多，但也有先见之明的样板。2010年我在中山火炬滨海新城经历临海马鞍岛新型城区建设管理，在相当于澳门大小的全岛规划蓝图上，明确保留岛上横门大山、飞鹅岭、灯笼山、澜山这4座老山，城市路区环绕在老山四周。除入园大道外主要开发形成弯弯绕迂回式路区，充分满足入园工业、商业、科研、文化、教育、人居、公共物业的合理分布。我从横门大山看远处横门水道方向环绕在澜山周圈的路区，不禁从心里赞叹：真可谓立足珠江口、面向伶仃洋的一朵城市新花。

小区开放满足城市通行

小区与道路相辅相成。迂回式道路连带的小区并非自我封闭而是互相沟通的，“块块”跨越“条条”、组团相对独立，客观上要求小区之间没有隔阂、完全连接一体，人们要走到任意一个目标都是畅通无阻的。上世纪末广州在东山、越秀、荔湾、海珠老城基础上发育长大，老居民区递延发展，单位宿舍区变化改造，公共场地相适应开发利用，在总体上道路、街道、小巷仍然是四通八达、畅所欲行的。但是，开发建设中也出现圈地围闭利用的状况，上世纪90年代广州二沙岛因围闭开发造成东西两端断流、岛区私领化引起社会重大争议、媒体集中关注，最终结果仍然回归科学的开放通行管理。

有史以来，古老城市不会营造大道通衢，成熟城市和从乡村演绎城镇化的新型城市，在路区组合结构上更需要拿出具有改革意义和体现实际需要的规划格局，围绕开放式小区切身运行需要进行开发建设。可喜的是近年广州出现一种前瞻性实践，开行多条线路的橙色1元小巴，在中心城区的小区、组团之间穿行，方便住户和市民出行、归家。事实表明，小区分布、连接在迂回式路区要比十字方形大道通衢路区更容易实现人和车的通行需求。这是因为对迂回式路区和十字方形大道路区相权衡，在小区房屋布局环境和通行的物业效能、效应、效率方面都有着明显差别。欧洲城市小区房屋布局环境紧紧依附于迂回式路区，具有很高的可容纳、可沟通程度，用顺畅的道路系统实现人车相依相宜。通过小区开放可以增加迂回式道路，通过迂回式道路可让普遍小区得以到达、途经和在相互之间穿越、沟通。迂回式道路因为是单行道或直线相向，仅设置单、双或三车道，红绿灯管理相对简便，短时间闪示即可通过，遇上为小区安排的便捷斑马线，也可贯彻以车让人从容通过。在一些非要保留的交叉路口，不需设置红绿灯，只通过环岛设施，遵循走在圆心优先原则。反过来宽阔大道十字形路口因为是多个方向，红绿灯切换6-8个通行面，斑马线长达60-100米，行人在几十秒内根本跑不过来。2015年8月我考察斯德哥尔摩的小区，甚至还有这样一种开放通行典型：上部依山体而上铺排住宅建筑物、小学校园、纪念性场地，下部则穿山而过开建行人、自行车通过的隧道，满足两端小区、组团、住户对城区环境交流使用，隧道通行设施纳入市政建设、维修，相关物业管理人协调完善管理。(图2)

图2 斯德哥尔摩穿山小区的开放通行

小区开放在用地权属性方面需要进一步明确

在欧洲城市，开发建设小区对于土地的征用是一个细分过程。小区原有的居住组团、楼栋具备物业专有权益的用地当然可以通过有偿转让开发，但组团之间、楼栋之间、组团和楼栋以外的公共用地则不属于可以依附起来整片转让征用的范围，不可以像专有权益用地那样进行一体化征集。因为土地沉淀的价值和使用价值不同，由于千百年来培育形成和长年累月政府公共投入积累打造，其在范围和内容上具有更为广泛的公共使用功能，显示全社会所有的意义。广州即将全面开发打造的大坦沙岛，岛南端不足1平方公里平面上，虽有名牌小区开发项目，但在规划上并没有让地块整片封闭征用，而只明确分组团开放式布局、开发、征用。因为这里有岛端、江滨、码头、公园、道路、民居、幼儿园、小学、单位、巴士站和公众活动场地，毕竟每一对象都需要从不同位置到达江边和互相连接，需要顾及全体、确保健全的公共性能和通行条件。

老城区更注重历来形成的基础格局，征地方式更为严格，不会轻言打破。2011年我在欧洲城市考察时体会到，政府要在公共路区扩大一点转角部位，也得动用大机械、开拓大工程向水体，本质上出于对现有公共路区尊重和珍惜。因为属于全体市民的公共用地在城市、特别是中心区域实在非常有限，城市人和公共需求扩充的压力大，要想更多征集和储备土地资源极不容易，由此想到怎么可能轻易向开发商转让?小区开发商对于城区原具备专有权属用地之外的公共用地，或许可在交付用地成本后进行规划项下使用，而且这种用地成本与时俱进还需科学论证，但不能排除其他人员的使用。已经落成的小区在开发建设过程中虽已发生用地成本、建设费用、设施安装，单元业主在购房价值上也发生一定程度支付，但尚未构成封闭式使用的完全理由，没有对此的专项法律依据不足以进行封闭式连片划一建设管理。这是因为不可能逾越和取代城市整体更大公共范围的使用意义：土地是国家的，社会各界公众是可以同时使用的，地铁和管道可以从地下通过，电线和轨道高架可以从空中布置，人和车辆可以从地面自由通行，没有排斥的专利和权属。即使已开发的小区，这个部分的用地也是公地，不是私地、领地。(图3)

图3 对于在城区原具备专有权属用地之外的公共用地，电线和轨道高架可以从空中布置。

小区开放确保区域物业安全防范

物业区域安全防范是小区开放的最基本内容和保障性条件。安全防范的体制、做法根据不同小区物业状况产生和变化，形成相对独立的物业现象和管理规律。安全问题来自物业本身标的价值和区域价值，危险性与外部、内部和住户相关。过去人们总误认为围闭就万事大吉，省人、省力、省心，其实，围闭不一定是安全的绝对保证，在围闭小区也有失窃。

欧洲城市小区开放的安全防范立足退至组团、楼栋和联排房屋单元。安全隐患和安全防范都是隐蔽的，日常不搞如临大敌、大军压境式安防，而搞不经意的安防，因时、因地、因人、因事、因物、因环境变化制宜。首先关注宽远距离范围安全，主要通过监控系统和巡视，把异样的车辆和行人收进视野。(图4)2014年8月我曾入住迪拜的帆船酒店，其在陆岸至人工岛远距离范围先后两次验证，规定住客、人员必须乘车进入，同样是宽远距离安防控制的运用。其次关注渐近距离范围，目视大院、庭园、道路和楼宇房屋外立面安全。我在欧洲曾考察由许多小区组合的居住片区，发现规划设计的小区模样是基础，小区组团、楼栋建筑物的样式、风格和档次绝不雷同、丰富多彩。小区之间互相开放，对之以山坡、树林、河流、水体、桥梁、路径等自然物分隔，在分布、种类、样式、部位上纷繁多样。我在地图上瞄准对角线方向尝试从一端走到另一端，花两个多小时走不出来，感觉就像进了迷宫一样，住户自己当然熟悉环境，陌生人进去要辨认还挺困难，特别是周密复杂的导行标识系统，外来人常常要站在那里慢慢琢磨或向居民打听，人家还要打开手机上网再告诉你，要寻找目标不容易，看不懂标识还真的走不出来。

图4 关注宽远距离范围安全，这主要通过监控系统和巡视，把异样车辆和行人收进视野。

重点是关注楼宇房屋外立面和内部公共空间安全。这包括组团、楼栋、天台、负层、楼体内部公共空间、联排房屋、相邻住户单元，以及联结房屋的水体物业环境安全，同样依靠监控全覆盖。设施是决定性的。欧洲以楼栋、房屋为安防基点是对的，刷二次卡才到达梯间，楼下、门前要是停靠车辆则必然引起关注，瞬间会有人员到来加以盘问。在设计上房屋窗户本身必须坚固，多是内外两层窗门板，中间使用厚玻璃，人要破窗而入非得像消防栓紧急破玻操作才行。户门更是严格，使用厚实木板，门外配置锁芯优质耐用的门锁，门内加设控制闩杆，人要破门而入非得发生很大声响。相比较国内昂贵的商品住宅也只做薄玻璃趟式窗、合成材料门板、单一锁具，显得过于轻敌和马虎。

有了牢靠的窗和门就不担心阳台安全。很多人弄不清阳台是不是私有专用空间。其实不是。毕竟阳台是楼体结构的一部分，有其外向公共性使用功能，国内卖房也只计收半价。欧洲住宅楼宇老房子不做阳台，或只做很小和只有一点感觉的阳台，法规上也不允许阳台晾挂衣服。但在日常居家只要有阳台就会倍加重视和珍爱，开发商为安全会特意加做统一风格的阳台遮板。(图5)

图5 开发商出于安全，为小区住宅加做统一风格的阳台遮板。

业主、住户对于安全防范具有共同责任。安全事故诱因是门户标的物，欧洲人家一般不搞家藏珍宝钱财，实物放在银行保险柜加购保险，开支使用信用卡和手机，不像国内宝物现金尽往家里放，甚至出现住户在桌柜放千把元钱打发小偷的怪事。当然，生命财产属于安防标的，但没有特别原因不会无端生事。需要肯定的是欧洲邻居友好已成为难得的安全保障，早起、出门、上街、打理花园都是Say hello的邻居招呼，亲友来家开Party要事先告知邻居晚上结束的时间，隔壁传来一点异样声响也有可能引发报警。

话说回来，当居住小区进行建设或维修工程，因为作为环境因素的物和人发生变化，就需要同时跟进专项执行的安防。2015年9月开始为期4年的荷兰A9高速公路扩路工程，相隔一条小河经过沿线居住小区，事前工作人员为住户上门拍照、登记，作为房子物业财产在工程期间出现意外丢失或因施工造成损坏的见证备案资料。工程开始后每周向住户发送工作报告，让住户知道环境变化、施工进度和发生事项。有住户提问河里堆起来那么多泥土怎么办?明确回答：一定清走、恢复原状。

小区开放致力于培育社会公共大家庭氛围

中国进入21世纪，人居物业已成为城市最具敏感社会影响的重要组成部分，这是因为随着中国城市化进程需要造就越来越庞大的人性化公共大家庭。城市管理大量和主要的日常表现，是一方一域的建设面貌、组合关系、人居状况和基层管理服务。人居物业不同于普通商品，它依靠社会力量开发建造形成，与生俱来就被赋予鲜明的社会产品共同属性。

小区开放以地域建筑物构造城市对外开放的公共立体界面。小区建筑物是在过往形成的版图上开展、按建筑项目地域红线建设布置的，其建筑场地、建筑面积、建筑高度、建筑密度、建筑层数、建筑控制线、建筑间距、建筑退让间距、建筑工程外部附属设施、容积率、规划户数、居住建筑天井、骑楼、建筑场地竖向设计，要求既表现部位亮点特征，又对构建社会公共形象发挥作用。在欧洲城市，即使建筑工地在小区公共通道旁边也不圈占起来搞封闭，而是采取顾全整体环境的跨过形式。河流边沿有泊船码头，但不随意花钱圈地搞封闭式专用区域，每天客观状态是车照走人照行船照泊。图书馆、歌剧院等公共文化场所门前也不圈占公地，而是留给读者公众自由发挥。(图6)

图6 小区开放以地域建筑物构造城市对外开放的公共立体界面

与此同时，小区开放体现地域公共设施管理维护效能。2003年我亲自主持组织南海丽雅苑北区12栋13-17层小高层、2栋30层高层住宅楼物业承接查验，先后举行4次联席进度会议，查验规模和工作量这么大是因为面临同时交收楼，查验首要下手的就是建筑项目红线。对于原开发建设布置的共用设施，仍然按建筑项目红线范围、通过物业承接查验、进一步落实担负维护责任。市政相关部门与小区物业管理人相互衔接，管理范围所属的道路、绿地、景观、池井沟渠排水排污系统、机电设施、停车设施、消防设施、人防设施、高位设施、安防监控设施、休闲娱乐设施、外围用水用电设施、垃圾容器和清运设施，以及组成区域环境的地面、海边、湖、河、车道、人行道、绿道、消防通道、护栏、电梯、路灯、排烟口、信报箱、宣传栏、公告栏、背景音乐、公共接合部位、通道长廊、公共交通、商业物业。当然，设施保障还牵涉小区内部范围购买公众责任性保险和财产险。管理目标是小区使用、公众使用、遇上不可抗力自然灾害和紧急情况的社会区间缓冲性综合利用。即使园区、路区设置的自行车放置架，也体现开放、共用、管理、维护。(图7)

图7 园区、路区设置的自行车保管架也体现开放、共用、管理、维护。

在欧洲城市，小区开放牵涉人居物业的整体法人责任，需要市政分支机构对属地区域予以全方位统筹培育。欧洲的市政厅分支机构紧靠小区设立，日常热情接待就在身边的小区住户前来办事。作为与业主住户合力构造社区氛围的一种方式，一年一度由属地市政分支机构主办、选在居住小区中心举办联谊互动年会。主办者向每家住户发出邀请信和准备许多美食、礼物，收集人居物业改善管理的建议，成为构建社会公共大家庭的重要标志。

小区开放可在社会区间整合造就更有利、合理、充分的部位和人气条件，形成大范围福利性举措和服务内容，避免各自为政浪费开发资源。我在欧洲城市亲历其境验证过，小区开放带来泊车开放，室内责任在管理人，室外在市政、公安，或市政、公安与管理人的结合管理方式。小区之间、组团之间的路面、园地停泊，小区楼栋负层、楼层、顶层的车库停泊，都可以面向公众开放，路面、园地停泊一般实行免费泊放。

另一重要开放性公共福利举措是就近设置幼儿保育保健、低龄启蒙教育、开办小学和福利场所，面向大区域所有小区的家庭，家长可以为符合年龄的小孩办理相关手续，不像国内每个小区都搞托儿所、幼儿园、课后接送功课班。小区开放还可以有效使用区间的公园、广场、路段，使之成为共同资源。定期定时段轮换地段举办居民肉菜集市，摆卖人低费用或免费进入售卖，居住人能解决一周的生活短缺所需，社会共同受益。除此，居住小区的街心花园、休息场地完全可让来自四面八方的人们自由聚会、活动，遍布大片区的文化、娱乐、体育锻炼设施依照制度开放，充分满足所有小区住户和外来公众的分享需求。小区开办设施齐备、配有教练的健身馆就设在家门口，但它并不单纯为本小区服务，而是让邻近小区住户也同样享受优惠。

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第4期)