谁动了住宅小区的停车费
《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号，以下简称《通知》)已发布有一年多的时间，其中关于放开住宅小区停车服务收费的条款所引起的纷争至今仍未平息，甚至还有愈演愈烈的趋势。考虑到住宅小区停车费利益主体的复杂性，以及人们长久以来对政府主导的依赖，这些纷争也是意料之中的事情。但真要说清楚道明白住宅小区停车费这点事儿，还得细细考察住宅小区的停车位到底有什么类型，所谓的“停车费”又到底包含了些什么内容。
在国家发展改革委刚发布《通知》不久，笔者就曾写过一篇文章，发表在行业杂志上，名为《三类车位定价权及定价方式》。此文详细讨论了住宅小区的停车位有哪些类型，分别的定价权属于谁，定价方式又该如何，在此就不再重复了，只大概描述一下住宅小区的停车位种类。
一般情况下，住宅小区的停车位有三类：第一类是利用道路及绿地的车位，《物权法》第七十四条明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”我们姑且将其称为“公共车位”;第二类是规划为车位或车库的，也就是《物权法》第七十四条中所指“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的”。此类停车位是可以登记产权的，发展商可以出租、附赠或者出售的方式处置，我们且称之为“产权车位”;第三类是作为配套设施的人防，平时用作车位的，我们且称之为“人防车位”。
那么停车费又包含了什么内容呢?住宅小区的停车费里，无外乎包含以下三项：1、车位管理费;2、车辆保管费;3、车位场地使用费(类似于地租)。
我们再看看每类车位的对应各项费用，如何交织出住宅小区的停车费。
“公共车位”停车费包含的各项费用
“公共车位”一般是露天的，大多是利用草坪砖铺就或者在路边划线而成的车位。公共车位需要车位管理费吗?可以说几乎不需要。因为在物业管理服务的范畴里，本身就包含了共用部分的维护、清洁、绿化及保安秩序管理等。而利用道路和绿地的停车位，所需的基本管理也就是这些。物业公司在为小区提供物业服务的同时，无需增加多高的成本就可以做好车位的管理服务。如果一定说需要的话，可能会有一些财务费用。考虑到这一点，听到一些物业公司口口声声说要收“公共车位”的管理费，实在是令人感到诧异。
再说车辆保管费，这是个很有争议的话题。除非合同另有约定，物业公司或者停车场管理公司一般都会明确告知车主，只提供停车场地和车位管理服务，不提供车辆保管。车内财物和车辆被盗受损等一概不管，不然收这点微薄的停车费却要负责赔车那就亏大了。但是，按照现有的一些判例，法官一般会认为既然停车场收取了停车费，管理公司与车辆使用人之间就形成了保管合同关系。只要能证明车辆在收费停车场受损或被盗，车辆使用人起诉停车场经营管理单位，一般胜算极大。这样一来，无形中停车费就包含了车辆保管费。在2013年中山市物价局出台的一些文件中，就直接将停车费表述为“车辆停放保管服务费”。
笔者服务的小区曾深究过这个问题，最终决定与每一位办理停车的车主都签订一份《停车服务协议》，协议中明确约定只提供场地和基本的服务，不提供车辆保管服务，并且笔者服务的小区实行的是酬金制的收费方式，停车费收入归全体业主。但即使有双方签订的协议，一旦发生车辆受损或被盗，管理公司还是很难推得干净。
再看看场地使用费，也就是车位租金。既然“公共车位”属于业主共有，是否就不需要场地使用费呢?最近网上流传一则消息，说按照《物权法》，公共车位属于全体业主，就不需要交停车费了，言之凿凿，引起广泛关注。但是，公共的并不一定就是免费的。
例如几户人共有一块草坪，大家在草坪上聊聊天、晒晒太阳都是可以的，但如果某天有一户要在草坪上养只羊，或者隔一块出来种菜，那就不合适了，因为这影响其他人使用整个草坪了。要这么做需要和其他几户商量，先得到其他几户的同意才可以，并且养羊和种菜的收益，还得由大家共同分配。
公共资源并不都像空气一样是无穷的，使用有些公共资源是需要付费的。“公共车位”就是如此，业主作为“公共车位”的共有权人之一，有权使用车位，但需要为此支付费用，当然也有权享用“公共车位”的收益。其他没有车的业主也一样有权享用“公共车位”的收益。谁用谁给钱，收益归大家，这才公平合理。
那么由谁来决定“公共车位”场地使用费的多少呢?既然车位是属于全体业主的，当然是业主大会来定了。只要是经业主大会通过，不侵害国家和他人的权益，即使是免费停车，也没有什么不妥之处。所以国家和政府不能也不应该强行制订属于业主的“公共车位”停车收费办法，物业公司更是不能干涉。
没有成立业主大会、业主委员会的小区又该如何确定“公共车位”的场地使用费呢?在售楼前发展商是大业主，发展商代全体业主制订的《临时管理规约》中，就应该明确约定“公共车位”的使用方式和相关费用，今后如需修改或者调整，就必须按照《物业管理条例》中有关共同管理的重大事项处置，需要“双过半”表决通过。
当然，放开价格管制后，对于属于全体业主共有的“公共车位”，由于使用车位和制订价格的都是业主，业主是否能有效地行使定价权?这需要建立和完善业主自我管理的机制，业主真正参与到社区管理事务中，并有高度的自治精神。但业主有没有自治能力，绝不能成为退回由政府来定价的理由。“公共车位”的场地使用费收益，毫无疑问应该是归全体业主所有的，由业主共同决定如何使用和分配，物业公司是不可以拿走的。采用酬金制收费方式的小区较简单，本身所有收益都是归业主的，物业公司只拿酬金。实行包干制收费方式的小区，除非合同另有约定，物业公司也不可以拿走这部分收益。但现实中往往物业公司将这部分收益拿走了，不仅如此，还将广告收入等利用公共部分经营的收入也据为己有，这就不合理了。物业公司往往解释为补充管理费的不足，但管理费不足，应当与业委会协商是否调价，而不能以签订了合同，然后觉得不怎么赚钱，就顺便拿点业主的东西来出租赚点补贴。当业主要求查账时，物业公司又以包干制为由予以拒绝，这就不合适了。
由于现实中业主委员会不能管钱，也没能力监督物业公司如何经营，有不少小区在签订物业服务合同时，就直接将停车场的经营和收益作为一项条件，约定由物业公司处理，那么物业公司就可以合法地取得停车场的收益，当作物业管理服务收入的一部分。在这种合同中，双方应该明确约定“公共车位”的场地使用费是多少，管理费是多少，收益是如何分配的，以免将来出现争议。
“产权车位”停车费包含的各项费用
“产权车位”一般是在地库或者有独立空间的建筑物内，是规划为车位并能够登记产权的。开发商可以像卖房子一样出售此类车位，但不能改变车位的使用性质，并且按照《物权法》必须优先卖给小区的业主。
这类车位一般有共用的通道、通风设施、消防设施、照明系统、车闸系统等需要维护和管理，这就产生了车位管理费。如果发展商只将车位出租，车位管理费的定价就很简单，由发展商与管理服务企业协商定价即可;如发展商将车位出售，那么产权就会很分散，导致一个车库里有多个产权车位，车位的产权人同时也对车库的共有部分享有共有和共同管理权。这类似小区的物业管理，车位的管理费就需要车位的产权人一起选聘管理企业，并与之协商定价。目前车库的管理成本一般包括电费、设施设备及场地的保养维护费、保安费和清洁费等。按照珠海市物价部门2015年的核算，每月每车位的管理成本应在70元左右。
车辆保管费如同上一类车位所述，不必再说。
对于车位租金，这一点也是目前争议最多的地方，留到讨论下一类车位时一并细述。
“人防车位”停车费包含的各项费用
“人防车位”的权属较为复杂，《物权法》里并无明确规定。按照《人民防空法》，人防的产权是属于国有的，但在平时的收益权是按照“谁投资，谁受益”的原则来处理的。按照现有流行的说法，一般是从建设成本上来区分收益权的权属。如果在建设时，人防的实际成本已分配到可售面积的开发成本里，那么人防的平时使用收益权就属于全体业主，“人防车位”也就类似于第一类“公共车位”;如果人防的实际成本没有分配到可售面积的开发成本里，那么人防的平时使用收益权就属于发展商。发展商可以通过出租或者转让收益权的方式处置人防车位的平时收益权。 这就类似于第二类“产权车位”。
但这种按建设成本区分的说法并不是十分妥当。笔者认为，企业将所有的支出计入成本那是自然的事，但不能因为你购买了我的产品，就等于购买了我所有的开支。如果发展商还买了辆汽车，并将其支出计入开发成本内，业主总不能说买了房子就等于拥有了车子的一部分吧?
按照政府部门提供的标准《商品房买卖合同》文本及分摊明细，通常约定业主分摊并拥有共有权的并不包含地下车库和地下室，所以购房人一般并未拥有地下车库和地下室的权益。可惜现行的房地产法律、法规，缺乏确认地下建筑物所有权归属的法律依据，这种缺失往往是产生争议的根源。“人防车位”与“产权车位”一样，也有共有的设施设备和场地，也就会产生管理费。如果此类车位权益属于全体业主，就由全体业主与管理公司协商确定管理费;如果权益归发展商，就由发展商与管理公司协商确定管理费。
车辆保管费，也不必赘述了。
再说车位租金，如果此类车位的权益属于全体业主，那么就如同“公共车位”，由全体业主掌握定价权;如果权益属于发展商，那么就如同第二类车位“产权车位”一样，在《通知》出台后，只要不违反《价格法》等法律法规，发展商可以按市场行情自行定价。由于车位受物理范围的限制，且车位资源往往很有限，发展商可以毫不理会业主的感受，几乎可以随意定价，停不停随便。而业主往往没有选择权，只能被迫接受发展商的价格。这是否构成资源垄断?发展商单方面定价，是否有违市场调节机制?这一点是《通知》出台后引起争议最多的地方，但如果细加考察，就会发现其实业主的抗议与资源垄断关系并不大。
先看一个案例：有一个2002年建成的小区，当时的规划设计，总共有1,000户，却只有不到300个车位。刚入住时车不多，车位还够用。随着社会的发展，家家户户都买了车，这样一来车位就完全不够了。业主们每天回家都急急忙忙地抢车位，抢不到的只好停到不远处的商场或路边，然后步行回家(相信这情形有很多人都非常熟悉)。最近，有投资商要将小区边上的一栋大楼改造为停车场，这栋大楼与小区紧挨着，并且就在小区门口。大家伙儿都充满了期待，以为可以解决停车难的问题了，但最终结果却让大家的期望落空。原来投资商将停车费的价格定为每月500元，是小区停车费每月70元的7倍还多。于是除了几位不心疼钱的业主准备去那里停车外，大家仍然还是抢车位，抢不到的还是停到不远处的商场或路边，然后步行回家，有的甚至选择了乘坐公共交通工具出行。没有一位业主试图去控告那位投资商，告他资源垄断，单方面定价过高，虽然该停车场在地理位置方面确实是对小区的车主有资源垄断的优势。因为大家都觉得既然停车场是他的，只要不违法，他就有权根据市场行情或他自己的判断来定价，你可以选择停或者不停，并没有什么强迫交易。再说停车位也不是人人不可或缺的生活必需品。
小区公共道路属于《物权法》规定的全体业主共有部分，在此设置停车位应当征求全体业主意见，车位费收入也当归全体业主所有。
假设这栋停车场大楼不是在小区外面，而是在小区里面或者是地下，是由小区发展商投资建设的配套停车场，那么当业主们知道发展商要将停车费定在每月500元，一定会觉得受到了深深的伤害，认为发展商利用资源垄断的优势在肆意欺凌弱势的业主，而毫无反抗能力的业主在任由发展商宰割，会觉得国家发改委出台这样的政策简直不可理喻。
从这个案例可以看出，业主们真正抗议的并不是资源垄断，而是对于建设在小区内部的配套停车场，或者利用小区地下空间建设的配套停车场，业主到底拥有多少权利。地下空间的所有权归属问题前文已述，目前的法律、法规还没有一个清晰的界定，这才是争议的根源。较多的实例是，业主共有的部分并不包含地下空间，地下建筑物属于发展商所有，发展商可以出售、附赠或出租。至于配套设施，如配套的幼儿园、学校、商场等，显然与业主没什么特别大的关系。配套的“产权车位”，除了《物权法》中规定的优先供业主使用外，也没有其他条款赋予业主什么特别的权利。
很多业主听说要涨停车费的时候，总是暴跳如雷，将自己的食指戳向物业服务人员的鼻尖，大声地质问：“你涨那么高的停车费，你想让我把车停到哪里?难道让我停到大街上去?”面对这种质问，让人不禁想反问一句：“为什么你买了辆车，我就非得弄个地方给你停?”对啊，为什么呢?
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