作者: 杨帆 | 2016-03-03 17:58

小区停车服务市场化能否实现？

自《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号，以下简称“2755号文”)发布以来，国内许多城市物业小区由于停车费调价问题所引发的冲突和争议便未曾停歇。昆明、成都、广州等城市众多小区开发商、物业公司单方面对声称拥有产权(或得到授权)的车位进行涨价，导致业主与开发商及物业管理公司之间的矛盾愈加难以调和。

2015年11月13日，金羊网发表了一篇题为《广州停车费新政成涨价“尚方宝剑” 市民沦为待宰羔羊》的文章，对广州市内多个物业小区停车费的涨价情况以及由价格调整所引发的争端进行了详细报道。2015年12月28日，云南网发表了一则新闻报道《昆明小区业委会为停车费告物业，一年涨了一倍多》。2016年1月，《贵州都市报》、《华西都市报》等媒体也纷纷针对其所在地区的停车费用纠纷进行了探访和报道。

单方面涨价的“尚方宝剑”是什么呢?在“2755号文”中，国家发改委“对已具备竞争条件的以下7项服务价格……放开价格”，“(七)住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。”

而现实的激烈的矛盾与冲突引发人们思考：对国家发改委2755号文第(七)条究竟该如何解读?放开小区停车服务费价格的时机是否已经成熟?小区停车费的市场化究竟应当如何实现?物业公司如何才能合理合法又和谐地在政策指导下调整停车费?这或许是物业管理在真正迈向市场化过程中需要攻克的一道难关。

律师致函国家发改委：何为“具备竞争条件”?

2015年10月23日，由于对“2755号文”中所提到的“接受业主的委托”以及“具备竞争条件”等问题存有疑问，成都律师吕平致函国家发改委，询问所谓“竞争条件”的具体含义。在信函中吕平阐述道，根据成都的实际情况，住宅小区的停车位及停车场均是业主所能够停车的唯一场所，根本不存在两个以上可供选择的其他停车场所，从这层意义上看，成都市住宅小区业主的停车服务并不具备竞争条件。相反，成都市大多数住宅小区的停车位及停车场均由开发商垄断经营。部分开发商已开始利用价格放开政策大幅涨价，把2755号文件当做了其垄断经营、牟取暴利的工具。

针对吕平提出的疑问，国家发改委在回函中写道：“目前，我国住宅小区普遍成立了业主大会或者业主委员会，业主大会或者业主委员会可以代表全体业主行使权利，选聘物业服务企业或停车服务企业提供停车服务。也就是说总体上具备了一定的竞争条件。……《通知》将住宅小区停车收费标准交由业主与接受委托的经营者协商议定，政府不再直接进行干预。”

对此，吕平对《现代物业》说：“这份文件至少从侧面证实了一个问题，小区内的停车位是属于小区业主的。”他表示，这封回函是国家权力机关给予的一个佐证，明确了车位的权属问题——停车位归全体业主共有，是由业主委员会所代表的小区全体业主，既不是开发商，也不是物业公司。业主是经营委托行为的主体，而经营者则是一个类似于中介的机构，两者在协商制订价格的过程中，最终决定权理应归全体业主所共有。而小区是否成立业主大会并选举了业主委员会，是判断其是否具备“竞争条件”的标准。

吕平分析，在前期物业合同阶段，也就是小区成立业主大会并选举业主委员会之前，所谓的全体业主只是一个群体概念，并没有组织机构代表这个群体表达意见，因此不可能实施定价行为，不具备“竞争条件”，此时，价格应当由政府监管，实行政府定价或者政府指导价;对于那些已经成立了业主大会的物业小区，应当按照文件规定，由业主大会或业主委员会代表全体业主行使权利、制订价格。事实上，在放开价格之后，由业主大会或业主委员会代表全体业主制订价格，既可以兼顾到有车业主的利益，也可以兼顾到无车业主的利益，同时参考服务企业的意愿，使业主利益最大化。

那么，如果车位原本就是归全体业主所共有的，又如何理解“车位租金”的收取?吕平说，每个业主在购买房屋时，实际上都已经分摊了配套车位的建设成本。业主倘若不买车、不使用车位，就没有来自车位的收益，此时，他的权益就受到了损失。在这种情况下，有车的、使用车位的业主一定要有偿使用，在交纳停车费的同时，保持享受收益的权利。这也就平衡了有车业主和无车业主的共同利益，不至于出现恶意涨价的行为。然而，如果把车位交由开发商或者物业公司垄断经营，就会造成大幅涨价的后果，因为他们所追求的是利益的最大化。

在制订价格的过程中，建立一个兼顾市场主体双方特点的议价机制是很有必要的。“市场调节价”的关键在于“市场”，而单方面价格上涨明显不是“市场”的行为。但是，小区停车位属于有范围的垄断资源。在这种情况下放开停车服务费价格，小区停车能否健康地走向市场化?它是否会带来更多的矛盾和争执?针对这个问题，吕平说，与社会停车场不同，住宅小区停车场是在业主大会的管理范围之内的。国家发改委是国家的价格制订部门，也就是说全国的商品房价格构成由发改委制订，因此发改委也就掌握了小区配套设施的建设成本是由谁来分摊的。前期建设是由开发商投资，但是在销售房屋时把这部分成本已经以销售价格转移给了所有的购房业主。因此，小区停车服务费的制订并不完全是市场行为，而是对小区共有设施的利益再分配，是业主的一种自治行为。如果业主委员会管理得好，小区完全可以自己选出几个业主，自己管理自己，不需要停车服务公司的参与。当然，停车管理也是一项很专业的工作，涉及自主能力的问题，因此可以聘用职业经理人代为管理，而不必聘用机构来管理。

作为物业服务机构，许多物业公司往往也担负着物业小区停车场的管理责任。吕平谈到，一个提供物业服务的中介机构，必然需要收取服务费。但是，服务费的价格应该由业主委员会代表全体业主和物业公司协商制订。在这个过程中，主要有两个问题需要注意：第一，要照顾到全体业主的利益，包括无车业主的利益，有车业主使用共有车位，需要交付有偿使用费;第二，物业公司收取一定的服务费，比如每辆车50元服务费，作为物业公司的收益，而有偿使用费则归入全体业主的共同收益。

最后，针对目前社会上一波未平、一波又起的停车费用纠纷，吕平提出，以国家发改委的答复为依据，对于还处在前期物业管理阶段的物业小区，业主或利害关系人可向当地价格主管部门说明住宅小区尚未成立业主大会选举业主委员会，尚不具备发改委文件中所规定的“竞争条件”的情况，请求物价部门恢复对这类住宅小区停车费实行政府定价或指导价;如果是属于开发商的车位，按现行的规划及价格文件，应存在于住宅小区之外，属于面向社会的公共停车场。按照《价格法》的规定，这类服务价格应在《价格法》第十八条规定的政府定价或政府指导价范围之内，其定价应按国家发展和改革委员会令第44号《政府制定价格行为规则》的规定，由价格主管部门制定价格或指导价。

成都红星苑小区停车费纠纷：业主要求收回定价权

成都红星苑小区停车费用纠纷案件，是由吕平律师代理的有关小区停车费用的诉讼案件之一。据吕平介绍，与其他小区不同，红星苑并非一个纯粹由房地产公司开发建设的小区，而是以为军队转业干部建设房屋为名义，由四川省人社厅下设的军队转业干部服务中心开发建设的。在吕平律师的协助下，该小区的业主委员会对开发商某些侵犯业主利益的行为提起了诉讼，并收回了小区停车位的使用权。红星苑业主委员会主任卞元向《现代物业》详细讲述了这场纠纷的始末。

据卞元介绍，红星苑小区建设于1994年，但小区的业主大会是在2011年才成立的。小区的物业公司是由原开发单位委派的，与业主之间矛盾很大，导致业主决定收回权限自己管理。业主委员会组建以后，对小区的图纸资料以及财务账单做了详细的查阅，从中发现许多问题，例如房屋权属问题、物业财务问题等，并查出小区有780平方米的共有管理用房和辅助用房，其中包括570平方米的地下停车位、129平方米的办公楼以及配电房、员工宿舍等。通过投票表决，84.94%的业主同意采取维权手段收回这些空间。业主委员会发送了维权通知书给开发商，并抄送给人社厅、成都市房管局、武侯区公安法制科、武侯区房产局、街道办事处、派出所等单位，于2015年1月1日正式收回了对地下停车位的使用权。

2015年3月21日，开发商对红星苑小区业主委员会提起了诉讼，状告业主委员会非法侵占停车位。在吕平的协助下，业主委员会对开发商提起反诉，依据《物权法》第三十三条规定，称地下停车位原应归全体业主所共有。此案件目前尚在诉讼过程中。

卞元说，一直以来，红星苑小区的停车费用分为四个等级，在以前，开发商所制订的价格是200元、260元、320元、380元不等。收回停车位之后，业主委员会通过挨家挨户上门签字的方式，以书面形式确定了新的月度停车收费标准，在原来价格的基础上适当下调：380元的降到330元，320元的降到260元，260元的降到220元，200元的降到180元。目前，红星苑小区共有地面停车位60多个，地下停车位28个。地面车位依然保持以前的价格，每车收取100元。

收回停车位之后，红星苑业主委员会委托物业公司代为管理。物业公司按照80元/车位的标准提取服务费，其余的租金交由业主大会，用作小区的维修资金。据卞元所述，为了做到让业主满意，小区已经更换了三家物业公司。业主委员会与物业公司会在每月月底或者月初开一次联席会议，商讨工作中的问题，完善管理管理制度。卞元说：“(这样)业委会对物业公司的促进监督，不是一句空话了。”按照成都市的规定，小区物业管理分为五个等级，为了实现规范化的管理，红星苑将第四级标准作为物业合同的附件，要求每三年公布一次财务情况，并每年在业主中进行物业服务满意度调查。

相比成都其他一些小区由于停车费问题所导致的管理失控，红星苑的停车费用调整得到了广大业主的支持和认可。卞元说，在处理类似矛盾的过程中，有三个比较关键的问题：第一，国家职能部门的重要作用，监督机制不能放弃;第二，开发商不能违反市场经济的运行规律，不能侵犯业主的合法权益;第三，作为小区真正的主人，业主要树立积极的维权意识。卞元谈到，每一个小区的业主委员会在刚成立的时候，都会面临很多的阻力，甚至有些业主委员会名存实亡。作为业主委员会，一定要有大公无私的精神、宽容的心态，要与人团结，这样才能最终实现业主权益的最大化。

乌鲁木齐市下发“1108号文件”：市场经济条件下实行政府指导价格的意义

依照吕平所述，小区停车服务费价格的制订可以分为两个阶段：第一阶段，小区尚未成立业主大会，不具备“竞争条件”，价格由政府物价部门监管;第二阶段，小区已经成立业主大会，能够代表全体业主行使权利，可以与接受委托的经营者协商议定价格。2015年11月30日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市发改委下发《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》(乌发改医价〔2015〕1108号)，通知“继续实行普通住宅物业服务收费政府指导价管理”以及“恢复居民小区停车服务收费政府指导价格”。

乌市发改委1108号文件中对于停车服务收费的调整，使用了“恢复”二字。《现代物业》从乌鲁木齐市发展和改革委员会医药和服务价格处得知，在2011年以前，乌鲁木齐市物业小区的停车服务费一直都在实行政府指导价格。2011年，乌鲁木齐市人大常委会发布了《乌鲁木齐市物业管理条例》，规定由业主大会、业主委员会决定是否收取停车场地占用费，以及收取标准和用途等事项。然而，在政府指导价格取消之后，业主与物业公司之间的矛盾却一直无法调和。

仔细阅读可以发现，在国家发改委2755号文件第(七)条中，并没有明确区分前期物业管理小区和成立了业主大会的小区的情况。对此，乌鲁木齐市发展和改革委员会医药和服务价格处办公室林琳说，在本次下发的1108号文件中已清楚表明“以上小区停车收费标准适用于前期物业管理。业主大会成立后，实行市场调节价”。因此，乌市只有在前期物业管理阶段的小区，1108号文件才能够起作用，并表示这与国家发改委2755号文件第(七)条的内容是完全一致的，并没有任何矛盾之处。目前，乌鲁木齐市许多小区是没有成立业主大会的，业主缺乏一个能够代表自己意愿的组织或机构，不能行使自己的权利，无法和物业公司进行平等的协商。所以，政府需要维护老百姓的利益，尽可能公平公正地规范和完善前期物业管理。此外，乌市1108号文件的出台，也能够促进小区业主行使自己的权利，积极成立业主大会、业主委员会，使小区的管理体制更加健全，实现付费与服务的双向平衡，促进未来良性发展。

2015年12月25日，乌鲁木齐市发改委又下发了《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题补充说明的通知》(乌发改医价〔2015〕1214号)。林琳说，1108号文件所规定的执行日期是2016年1月1日，但部署工作在一个月前便已经开始。在这一个月里，出现了许多由于对文件内容理解偏差所导致的争议。为了让人们更准确地理解文件的内容，才发布了1214号文件，作为对1108号文件的补充说明，对“普通住宅”、“前期物业管理”等名词做了更加明确的解释。

在1108号文件中，对于小区停车服务费政府指导价格做出了具体的规定，例如“占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月最高64元，物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月最高80元，租用地下车库(车位)每车每月最高300元。对已购买车库(车位)的小区业主收取停车位物业服务费每车每月15元”，以及“临时进入居民住宅小区的车辆，1小时以内不收费，超过1小时，每小时2元(不足1小时按1小时计费)，每天(24小时以内)最高收取10元”等。

林琳介绍，为了规范市场，维持良性运转，乌鲁木齐市人大、政协、市委、市政府四个部门在全市物业小区展开了为时一周的分区调研。调研结束之后，针对相关问题，政府又分配领导干部到内地进行了学习，之后便对下一步的工作进行了分工安排，同时决定在物业服务和停车收费方面出台新的政策。“要出台一个新的价格政策，发改委是要遵循一定程序的，首先是成本监审，然后还需要召开听证会，之后征求意见，如果可行，才能按照政府的要求下发正式的通知。整个程序下来要几个月的时间。”但是，这一次乌市1108号文件的发布，并不是正式的价格调整和出台，而是进一步的强调和要求，是对原有政策的进一步明确。因此，文件中对停车服务价格的规定，基本上沿用了之前的标准，只是略微调整。与此同时，成本监审的程序已经启动，监审完成之后，可能会发布一个更加合理的收费标准。

乌市1108号文件下发之后，在该市引起了一些争议。例如文件中规定“新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准”，这使得物业管理公司在成本预算方面感觉到很大的压力。对此，林琳解释道，这条规定只是针对新建的住宅小区，是根据乌鲁木齐的特殊条件而制定的。在乌鲁木齐，建设单位受到季节因素限制，建设周期较短，冬天无法施工，这导致建设工程往往无法一步到位。很多新建的住宅小区，其环境是无法达到较高标准的。而业主在前期并没有完全自主的选择权，在未来很多相应的问题都会暴露出来，原本是按照一级标准去做的，实际情况却并没有达到一级的标准，就会导致矛盾和纠纷。因此，为了维护业主的利益，政府规定了“前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准”。随着物业服务的不断完善，如果物业公司的服务水平最终达到了更高的标准，可以在后期提高服务价格。对于物业公司来说，这也是一种激励，促使他们规范自己的服务制度，提升服务质量。

最后林琳总结道，在当今市场经济时代，政府的职能主要体现在对市场进行调节、规范和完善;政府的管理和制约作用已经后退到一个次要的地位。只有在违反政策的市场行为出现时，约束才有必要存在。