作者: 成忻 | 2016-03-03 17:59

广州丰景大厦平息停车位定价之争

继发改价格[2014]2755号文颁布，2015年8月15日，广东省发展和改革委员会、广东省住房和城乡建设厅下发《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》(粤发改价格[2015]483号)，此后广州小区内停车费用“暴涨”的消息不断见诸报端，甚至出现了日停车费最高115元，“停车费一夜涨了5倍多”的情况(《广州停车费新政成涨价“尚方宝剑” 市民沦为待宰羔羊》，《新快报》2015年11月13日)。而报道亦称，广州丰景大厦小区内的停车位收费虽然也有上涨，但涨幅却远低于其他纷纷涨价的小区。

与大多数小区不同，广州丰景大厦实施业主自行管理物业模式已经多年。丰景大厦业委会主任周活宁向《现代物业》表示，要平息目前城市中由于停车难、停车费用过高等问题所引发的冲突，需要妥善解决三个问题：一是明确停车位的权属;二是明确停车位作为“公共配套”的商品性质;三是需要行政部门的大力推动。唯有做到这三点，才能从根本上健全小区的管理制度，避免造成社会矛盾的激化。

公共规则与契约精神：实现业主自治的有力保证

2004年，丰景大厦共有物的管理权正式划归业主大会授权的业主委员会所有，小区开始了业主自管的历程，至今已有11年。在这11年里，业主委员会授权给物业服务处进行具体的管理工作。周活宁介绍，得益于物权的回归，业主委员会得以自行处理停车场地的调价，以及其他公共收益的管理等问题。因此，丰景大厦停车场费用的上调，实际上早就纳入小区业主自治的范围来解决，它是全体业主共同商议、共同管理的结果，是综合考虑物价上涨的因素和停车位的供需矛盾所做出的适当调整，与国家发改委发布的通知并没有必然的关联。

丰景大厦内所设置的停车位，大体可分为两种：一种是业主专属的停车位，另一种是增设的露天车位。两种不同类型的车位实行不同的收费标准。专属车位只收取100元管理费，其中包含了安全维护、秩序维护、环境卫生、人工等费用，解决服务的成本问题;针对露天车位，除100元服务成本费用以外，另收取400元使用费，作为全体业主的共同收益。周活宁说，丰景大厦在对停车费用的设置和调整过程中，始终遵循两个原则，一是“谁使用谁承担”的原则，二是“先来后到”的原则，在最大程度上达到了公平与互利。

为了充分地实现自治，丰景大厦并没有选择专门的物业公司对小区事务进行管理，但是有一个能提供跟物业公司无差别服务的物业管理处。物业管理处并不是一个独立核算的部门，而是一个附属于业主委员会的小区管理机构，基本上不会产生费用。业主自行管理小区后一直有两本账，物业费是一本，公共收益是另外一本——停车场的公共收益被纳入这一部分。

周活宁告诉《现代物业》，目前，丰景大厦所面临的最艰难的问题，并不是停车费用上涨所引发的争端，而是停车位置的供不应求。虽然有“先来后到”的原则作为指导，但是，小区内没有得到停车位的业主，还是给管理者施加了很大的压力。如何满足越来越多的停车需求，成为一个亟待解决的问题。对此，周活宁表示，规则是一定要坚守的。事实上，已经有许多业主向管理者提供过相应的解决方案，但周活宁认为并不可取，例如：价高者得——明显用纯粹的商业化模式取代了“先来后到”的基本原则;先到先停——变动性太强，会给业主的日常生活带来不便;定期抽签——看似公平，但容易在未来陷入恶性循环。目前，小区内有20个左右的停车缺口，在没办法的情况下，只好依然坚持先来后到、互礼互让的原则处理;同时，寻求立体停车等新技术的支持，等待市场创造一些新的停车机会。

如今，包括对停车场的管理以及对停车费用的调整在内，丰景大厦大部分业主都能够主动配合业委会的管理工作，并且懂得适当地谦让。周活宁认为，坚持公共规则与契约精神，是维持有秩序的管理的最佳保证。业主在不断的自我教育、自我约束的过程中，能够充分理解业主委员会的要求和规定。从某种角度来看，契约精神远比强制性的治安规范更能起作用。他说：“我们的《物权法》不只有第六章的‘区分所有权’，还有第七章的‘相邻关系’。这两章的有机结合，就是小区治理的全部了。”

对于那些没有成立业主大会选举业主委员会的小区来说，应该如何面对和解决与公共事务相关的问题?周活宁分析：业主委员会其实是《物权法》的产物，如果小区真的难以成立业主委员会，也是可以按照《物权法》的立法原意，在遇到有争议的公共事务时，动员业主进行一事一议。例如，停车场出现问题了，可以集合全体业主来开一次会，这样就解决了一些小区体制不健全的状况，是一个权宜之计，也可以使业主及早认识到建立一个长效机制的重要性。

共有产权权属划归不明确，是引发停车费用矛盾和争端的根本原因

得益于业主的共同事务实行业主自治，建立起相对平衡、健全的小区管理机制，这无疑是一个理想的状态。国家发改委在给四川一位律师的回复中说明：“目前，我国住宅小区普遍成立了业主大会或者业主委员会，业主大会或者业主委员会可以代表全体业主行使权利，选聘物业服务企业或停车服务企业提供停车服务。也就是说总体上具备了一定的竞争条件。”然而，在周活宁看来，目前在国内，有很多小区是没有成立业主大会或者业主委员会的，能够真正发挥作用的类似机构更是少之又少，大概还不到10%。在这种情况下，小区共同事务的商议和处理会变得非常困难，也会引发很多矛盾。在广州，由于停车场的产权一直都不明确，导致矛盾非常激烈。很多小区因为产权的问题提起诉讼，希望国土局将错误核发权属证的行政行为纠正过来，但是司法判决的结果却并不乐观。

周活宁认为，目前，对于停车场产权的司法认定依然仅停留在大确权的层面，令广大业主的权属主张没有办法实现。当小区还没有卖出一套房子的时候，大确权理应全部归开发商所有。但是，只要小区的房子卖出去一套(即使90%还没卖出)，小区产权的共有部分就已经发生了变化。这一部分业主，可以跟开发商平等享受共有部分的权益。“例如在小区里有一个游泳池，我在这儿买了一套房。虽然开发商有98%的房子还没卖出去，但我跟他是有平等的权利在游泳池里游泳的，而不是90%的时间他可以游，只有10%的时间才轮到我游。”这是需要法律界认真讨论的问题。最近通过的《不动产登记暂行条例》只规定了产权专有的部分，却没有规定出产权共有的部分，这就给了开发商第二次、第三次确权的机会。

事实上，如果开发商能够证明自己对小区配套的车位及其他公共设施的所有权，那么小区内的停车位就成为了一种被垄断的资源，很有可能丧失其作为公共配套设施的属性。据周活宁所述，目前在广州已经出现了198元/小时的停车位，租金价格已经非常扭曲，不再具有任何合理性。“由于历史原因，国内大部分住宅区中车位配给的比例是非常低的。在这种情况下，如果任由这种垄断恶化，势必会造成车位价格远远高于住宅面积的售价，就像广州锦城花园等小区一样。”

周活宁认为，在证明权属的举证的过程中，国土局的责任非常重大。因为从规划到权属确权，到最后的产权交割以及颁发房地产权属证册，都是国土局的工作。例如，成都红星苑小区是上世纪90年代建设的小区，所有的物业管理用房包括停车位的产权都归全体业主所共有，并且有相关的权属凭证证明。争端一出，业主去法院告开发商、房产局，就成功了。确权之后，小区的停车费非但没有涨，反而下调了。因为他们认为，小区里面的车位是属于全体业主共有的，他们雇用物业公司进行管理，只是付合理的服务费用，多出的那部分就属于全体业主的公共收益。周活宁强调，只有尽快将产权归属划分清楚，让业主在一个健全的体制里进行平等的协商，才有可能使矛盾与争议平息。

明确停车位作为公共配套的性质，维护业主权益需要行政政策的支持

发改价格[2014]2755号文第七条中提到“向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用”，应该如何判断平时所说的“车位租金”是否属于该条文所规定的收费项目?如果车位是全体业主的，又何来“租金”呢?

针对这个问题，周活宁谈到，在小区内已明确产权归属的车位，与经营性质的车位之间，是应该存在严格界限的。小区内车位公共配套的性质，决定了它不能够跟一般的经营性车位那样随行就市，而是要与小区的业主共同协商定价。在国外，车位是没有租金价格的，它的价值完全体现在房价之中，是住宅的配套设施。一个人买一套房子，也许就包括一个或者两个街边的车位，车位本身是不能够单独进行买卖的，这也是我国房地产规划中存在的一个问题。他认为，如果脱离了公共配套设施的属性，目前社会上由停车费用问题所引发的矛盾就是不可调和的。事实上，开发商已经在房产的交易中得到了利益，没有必要再在这方面与业主争利。除去必要的服务成本，车位的租金价格应该尽可能地降低，这样才能够从根本上体现服务的性质。

2015年11月，乌鲁木齐市发展和改革委员会发布了一份《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》(乌发改医价〔2015〕1108号)，规定自2016年1月1日起，对乌鲁木齐市内小区的停车费和物业费实行政府指导价。那么在前期物业管理的小区中，停车费是否也应该按照一定的法定程序调价?政府指导价的实行是否有必要?对此周活宁说，中国在不断推进市场化的同时，也应看到，业主作为小区的共同甲方，地位一直是较为薄弱的。政府应该更多地去支持小区共同甲方的建立，相对于使用市场指导价这种权宜之计来保护广大业主的消费权益而言，促进业主大会的成立和良性运作可能会更长久、更有意义。他进一步阐述：作为甲方的业主与开发商之间的矛盾，其实已经是完全市场化的了。如果开发商侵犯了业主的部分利益，业主会选择使用法律的手段捍卫他们的权利，这一点并不是问题。然而，在一个小区之中，人们关心的问题随时都在变化。就像以前关心物业费，最近更多地关心停车费，将来也许会出现其他的费用让大家关心。如果政府能够帮助业主建立起共同甲方，让广大业主能够使用一个通道为自己的权益发声，不至于在出了问题之后，各个业主分头寻找其他激烈的方式进行对抗，这样的处理方法，可能会好过发改委实行指导价的一纸通知。归根结底，这些政策的最终目的其实是一样的，都是为了避免矛盾激化。但是，行政单位如果能够为业主提供地产开发时共有部分(包括停车场)单列成本的证明，最近这一场停车费上涨的纠葛就基本上可以平息。因为只要确认产权为全体业主共有，广大业主就可以恢复到与现在掌握停车场产权的开发商平等的位置，共同协商停车费的调价问题了。

最后，周活宁总结到，有三项工作是急迫需要去做的：第一，推动小区业主大会和业主委员会依法依规地建立，这样才能够从根本上解决目前停车费的问题;第二，用停车位作为小区配套设施这样一个观点去说服开发商和物业公司，使他们不要过于关注自己投资的收益，而是要尽量从业主的角度出发，为业主停车提供方便，满足业主正常的消费需求;第三，尽可能地通过社会组织来发出声音，让政府部门了解社会市场的需求，参与到对问题症结的分析和讨论中来。政府需要出台一些政策，即便是权宜之计也好，尽量缓解目前紧张的局面，避免造成矛盾的激化。