作者: 高见 | 2016-08-01 15:10

可持续运营才是行业永不干涸的蓝海

可持续运营对提升楼宇价值、降低能耗、减少运营成本，甚至对保护环境和人的健康有着积极作用，因此楼宇运营管理的可持续性话题正在被越来越多的中国业主所关注，但是对可持续运营的误解将掣肘业主及管理者有效地工作。

美国《清洁&维保管理》杂志撰文指出：可持续运营很容易被误认为等同于保护环境，等效于绿色环保以及要花费十分昂贵的成本，然而可持续运营在实施过程中实现的是环境、业主及管理者三方受益的结果，并且能够降低长期成本。对可持续运营的探讨是全球性的话题，在这样的背景下，中国业主及管理者同样需要思考可持续运营的准确定位。

可持续运营的基本要求是建筑物的设计能够支持可持续运营工作有效的开展，因此设计团队和管理团队需要在建筑的设计阶段进行交流。目前设计阶段与实际管理在可持续运营的问题上存在断链，这是在中国普遍存在的问题，只有在设计阶段将可持续运营的方向准确定位，才能依托日后的楼宇管理方建立一套完善的系统并将可持续运营的潜力挖掘出来。可持续性运营可以降低楼宇运营管理的长期成本，那是否可以理解为运营管理工作将会变得更加简单?加州高纬环球公司北加州区域总监史蒂芬·凌接受《现代物业》采访时认为：两者之间并不存在必然的联系。可持续运营是一个漫长且复杂的过程，也是实用性极强并且覆盖面较广的标准，例如业主和管理者需要在能源管理、预防性维护等方面形成专业的意识，并学习专业的技能。

优质的能源控制是影响楼宇可持续运营的一个重要因素，但是并不等同于完成了可持续运营的目标，Envision Realty Services(美国一家绿色建筑顾问公司)工程技术服务总裁卡洛斯·山塔玛利亚向《现代物业》介绍：可持续建筑的设计和后期的管理是一个总体的概念，其中包括能源控制、污水处理、废物清理、碳排放等，只有综合地考虑各种因素才能实现楼宇的可持续性。

对于美国帝国大厦这样楼龄超过五十年的楼宇，预防性维护是实现楼宇可持续运营的最佳方式之一，而大多数中国的商业物业尚未超过二十年，业主和管理者容易忽视预防性维护的必要性，认为将高科技设备一次性投入才是可持续运营的重点。这里所说的预防性维护包括两方面内容：按照维护计划进行周期性的维护和根据应急预案处理突发性的设备故障问题。对于管理者来说，需要权衡两者之间的成本，选择最优组合方式。预防性维护要求专业的工程团队参与楼宇管理工作，因此除了工程团队需要熟悉设备保养周期、保养重点外，针对工程团队的更换，业主和管理者还应该提前制订交接班的程序以保持可持续维护的延续性。老建筑同样应该关注高科技设备的投入，但是应该充分考虑成本与回报的合理性，换言之，业主和管理者应该权衡——是将老技术升级或是直接购买新技术。而成本不仅指一次性投入的资金，同时也包括了能源控制、碳排放等后期逐渐增加的成本，因此需要长远的规划和精确的计算。有一个值得关注的问题：在设计阶段，除了管理团队和设计团队的交流外，工程团队的意见也很重要，以便从专业的角度考量高科技设备的投入，否则，建筑建成之后才发现设备不合适将会带来巨大的损失。

在高科技的投入中，信息化设备是许多管理者关注的重点，例如手机、平板电脑等智能终端。就目前的情况而言，信息化设备的优势很多，能实现更快捷、更方便、更及时、更低成本的管理，譬如手机可以在安装软件后检查每个建筑立面的能耗是否超过上限，如果超过上限手机就会发出警报;同样的方法还可以检查室内空气质量，当空气的污染达到某一级别时可以控制室内外空气循环的速度。信息化设备可以使很多常规的管理实现自动化，但是信息化设备并不是可持续运营的核心内容，因为它必须建立在业主和管理者共同制订的可持续运营标准这样一个基础上。另外，信息化产品更新换代的速度非常快，频繁地更换系统所面临的成本和风险同样很高，投资信息化设备也需要权衡成本与回报，如果回报周期长或者回报率低，投资信息化设备就不合理。

在今天的中国，无论商业、住宅、办公或是其他类型的物业，如何管好和用好已经越来越与如何建好比肩并重。中国的业主越来越注重楼宇在使用过程中的运营与管理，而不是仅仅依靠土地和区位增值获得回报，这使楼宇管理者有了更多可以创造价值的空间，也成为我国物业管理行业提升技术水平的主要动力。可持续运营不是一个全新的概念，而是通过许多成功的案例求证过的正确方式，因此，更应该期待中国的业主和管理者根据自身的需要实现可持续运营的长远目标。