小区不再封闭，物管区域该如何划分
2016年2月21日晚，《新华网》发布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称：《工作意见》)其中，第十六条提出：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”这条消息，在物业管理行业炸开了锅，许多网友都在思考一个问题：推掉小区的围墙之后，物业工作该如何开展?面对突如其来的“开放”，物业人应该关心哪些问题?这样一份国务院规格的《工作意见》，作为物业管理人又应该呼吁些什么?
首先，不管小区开放到什么程度，作为物业人必须要关心的问题是：物业管理区域应当如何划分?
如果把物业管理活动比作一幢摩天大厦那么物业管理区域划分则是这座大厦的基石。
物业管理区域的划分一方面为物业管理企业设定了实施管理活动的范围，使其能提供有效甚至高效的物业服务，另一方面也限定地保护了区域内业主的合法权利，业主可以参与物业管理区域内的公共事务管理、使用公共设施设备、服从相关规定，并且排除了物业管理区域外的人对共有部分的使用。所以说物业管理区域划分并非是简单空间意义上的分割，它对物业管理法律关系中双方主体——物业服务企业与业主的权利保护、义务承担都切实相关。
但是本次《工作意见》中第16条，也就是关于“不再建设封闭住宅小区”和“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的内容中，对于物业管理区域划分的细则几乎没有提及，相信这也是很多物业人“一头雾水”的主要原因，未来的物业管理工作会不会更难?现在说这个话还为时尚早，既然国家有“开放”的趋势，那么物业人就要趁早多做打算，合理的“物业管理区域”应该如何划分?这才是大家应该关注的问题!
物业管理区域划分标准
综合《现代物业》杂志此前的报道，在当前这样一个“倡导开放”的关键时刻，“划分物业管理区域的标准”，我们必须要综合相关设施设备的共用情况。
物业管理区域划分应该以物业的建设用地规划许可证确定的“红线图”范围为标准，但是实际生活中“红线图”所包含的范围区域过大的情况时有发生，建设单位可能采取分期开发、分期出售的方式对小区进行开发，这种情况下物业管理区域的划分是否需要与规划的红线范围一致?这就需要考虑物业管理区域划分的另一个十分重要的因素：物业的共有或共用设施设备情况。物业小区的地上建筑和地下设施密不可分，各种设施设备如给排水设备、供电设备、供暖管道、煤气管道等组成一个庞大的网络体系，与物业小区内各类房屋建筑、房屋设备组成一个动态的大系统。虽然同一幢房屋之中存在若干个使用单位且各单位的性质和产权都不同，但建筑物的建筑结构是彼此相连无法分割的，各种地上地下共用设施设备又是紧密连接在一起，贯穿于各家各户，更是无法分割的。
所以在划分物业管理区域时必须要考虑物业的配套设施和公用设施设备的共用情况。例如小区的给排水设备、供电设备，除了供水、供电单位进行管理维修的部分外还有一部分归小区自己管理，在日常维护或者产生问题需要维修时都需要动用小区的专项资金，将共用同一给排水设备、供电设备的业主划分在一个物业管理区域便于提供设备的日常维护和维修的资金，保障小区居民的正常生活。
《工作意见》里提到的“内部道路公共化，解决交通路网布局问题”，实际上，建筑物区分所有权的共有部分(比如：小区内部道路开放)是用罗列法所无可穷尽的，这也意味着没有罗列出的共有部分会成为矛盾纠纷的导火索。因此，给出科学、合理的判定建筑物区分所有权共有部分和专有部分的标准才是关键。
其实“原则上不再建设封闭小区”以及“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这样的规定要出台、落实之前，实际上要考虑的因素是很多的，尤其是要照顾到“物业管理”工作的特殊性，“治理拥堵”以及“方便出行”固然很重要，但是“物业管理”关系到“国计民生”以及人民的“安居乐业”，因此同样不可忽视。
另外，针对“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这一点，笔者不得不提出一个观点，对于已建成的小区是开放还是封闭，目前看来大家讨论的焦点，都过分依赖政府、建设单位和物业企业而忽略作为建筑物区分所有权主人的业主，而实质上，物业管理区域开放还是封闭，决策权应该在业主手里。
(徐生钰、张一鸣二位老师对本文亦有贡献)
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