当建筑物区分所有权遇到物理学家，会发生什么
法学家们谈建筑物区分所有，一个物理学家在旁听。
物理学家手里还拿着区分所有的《房屋所有权证》。
当物理学家听说区分所有的《房屋所有权证》只专有一个空间，并且法学家们还准备定义这个区分所有的空间为法律上的物，他大惊失色。
物理学家问:为什么区分所有的《房屋所有权证》只专有一个空间?
法学家们回答:“关于专有部分范围的确定，在学术界曾经有四种不同的观点:第一种观点认为，专有部分是由墙壁、地板、天花板所围成的空间，至于墙壁、天花板与地板则属于共有部分。此观点被称为空间说，以日本学者舟桥淳一、我国台湾学者史尚宽为代表;第二种观点认为，专有部分达到墙壁、天花板或地板等境界部分厚度的中心线。此观点被认为中心说，以日本学者山田幸二、河村贡先生为代表;第三种观点认为，专有部分包含墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分。此观点被称为最后粉刷表层说，以日本学者玉田弘毅先生为代表;第四种观点认为，在区分所有人相互对建筑物维持管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分;在买卖等外部关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。此观点被称为壁心和最后粉刷表层说，以日本学者川岛一郎、丸山英气先生为代表。
以上四种观点的主要分歧在于:究竟应当将墙壁视为专有部分还是共有部分，或将墙壁分割成两半，而成为不同的专有部分。一般来说，以第四说为通说。”[1]
物理学家看着自己的《房屋所有权证》，疑问:以第四说为通说。也就是我自己住的时候，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分;当我要卖这个房屋时，我对买主说，这套房专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。而等到他住进去，专有部分又回到包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分。这是一种什么理论，怎么会有这样假惺惺的逻辑!这个逻辑骑墙在专有与共有之间，没有确定的意思。说了半天，边界不能唯一确定。法学还会有这种逻辑特点?
物理学家再问:当我自己住的时候，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分。那就干脆采取第一种观点:专有部分是由墙壁、地板、天花板所围成的空间。至于第四说，那表层所粉刷之部分是一种法学逻辑必需的逻辑意境，还是可独立支撑居住空间的物体?是不是为了弥补空间说的无物，加一薄层粉壁，以充物质，聊以安慰理论的空虚?
物理学家看着手中《房屋所有权证》:这里所登记的内容，没有最后粉刷表层说的任何事项。“不动产登记簿记载的事项，是权利人及其物权内容的根据。”[2]我的房屋专有部分能对外明确公示的，以法定登记内容为准，只能是空间说。要取其他说法，不论中心说、最后粉刷表层说，还是壁心和最后粉刷表层说，这个《房屋所有权证》都没有相应内容记载可以证明。将来《物权法》出台后的《房屋所有权证》也不可能采取壁心和最后粉刷表层说，给《房屋所有权证》(专有所有权)以骑墙在专有与共有之间的登记。
物理学家继续说:最令我不能容忍的是，你们法学理论居然将这种特定空间视为法律上的物。
我知道，你们将一些无体物视同为物，是因为物权法原始理念以有体物为本而定义法律上的物。无体物是人类科学进步后得到的、有使用和交换价值的无形体物质。法律后来出于逻辑体系的原因，扩大物的范围，将无体物“视同”为法律上的物，与有体物并列。这种因物权法传统逻辑导致的“视同”，其实与等同同义。但是，如果法学将空间以无体物对待并视为物，就不一般，出格了，这个“视同”违背物理学常识。
物权法存在的理由，要有客体，要有物的存在。传统物权法的客体，以有体物为本，就是因为需要由有体物的边界，实证物权的边界。一个人占有一个物，他的占有(物权)不能延伸到这个物的边界之外——道理就这么简单。
正因为需要物的边界实证物权的边界，自从无形体物需要确定其物权时，比如电能，物权法就只好将无形体物“视同物”。物权法的这个“视同”，历史上就是这样产生的。被物权法视同为物的无形体物，没有形体，起码应当是物理学物质范畴内的东西。这是一个常识。
在“空无一物”之中设立所有权(物权)是一种滑稽理论。个人主义的建筑物区分所有，专有部分所有权空无一物，就落到这种滑稽之中。
“我们知道，民法权利引申于‘物’的概念，物成为民法最基本的概念，也是权利的出发点。基于物的占有形成物权，基于物的流通形成债权，就这么简单。总之权利总是与物不可分离。否则便难于理解。”[3]
我在你们两个《物权法草案(专家稿)》里看到，人民大学专家稿第一章，第二节，第八条(物的定义)，第二项:“(下列财产视为物:)能够为人力控制并具有价值的特定空间”;社科院专家稿第一章，第二节，第十条(物的定义)，第二款:“能够为人力控制并具有价值的特定空间视为物。”
法律将特定空间视为物。特定空间当然也是空间的一部分。不能因为法律特定的空间就变成与物理学不同的空间。那怎么可以呢?
物理学的空间不是物，这是一个物理学常识。物理学的空间和时间是“事物之间的一种秩序。空间用以描述物体的形位;时间用以描述事件之间的顺序。”[4]
物理学一般将物称为物质。物理学的物质范围当然广于法律上的物。所以法律上的物不应当出格到物理学物质之外。一个综合大学，如果法学讲法律上的物包含特定空间，普通物理学讲物质不包括空间。不同学科对同一个概念有相互冲突的所谓科学定义，科学教育还有什么文化魅力?
大多数民法学的物权篇，都依传统，定义物权的客体一般为有体物，特殊为无体物。传统法律上的无体物都与物理学物质同范畴，比如电力有物质性。台湾史尚宽先生的《民法总论》:“物者，为有体物及物质上法律上俱能支配之自然力。”[5]
而且，目前我国人大法工委的民法典草案，在其第二编“物权法”中，没有关于“物的定义”。可能人大法工委认为，法律上的物，大家通识而无须解说或定义。假定今后我国的物权法以人大法工委的民法典草案为本，法律上的物，通识不应当出格到物理学物质范畴之外。
物理学家质疑:不明白我国一些法学家为何违反物理学“空间不是物”的常识，要定义特定空间是物。即使那个特定空间有商业价值，那个空间只能因使用产生使用权，不可能无物产生物权。法学逻辑即使有某些体例格式的需要，也不能违背生活常识。
物理学家继续说:现在我明白了，为什么我手里的这个《房屋所有权证》被称为小产权证。因为，它证明我的专有部分只拥有一个楼房单元空间，也只能证明我的专有部分的空间权。虽然理论上我还拥有建筑物的共有部分，但是《房屋所有权证》没有任何登记事项。
那么，构成单元空间的建筑物实体部分，不能没有登记在册，也就是不能没有登记在册的主人。所以，开发商即使将他的楼房单元(商品房)全部售罄，开发商仍然必须持有原有的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
只有开发商的《房屋所有权证》，才是真正的房屋所有权证。
开发商是把建筑物空间卖给业主。业主所持的《房屋所有权证》不是真正的实体性的房屋所有权证。所以，开发商手中的《房屋所有权证》被称为大产权证。
打个比方:
如果我非常有钱。如果我居住小区所有的楼房单元都由我一套一套全部买下。我手里全部《房屋所有权证》集合，也只能证明我仅拥有楼房单元的空间部分。由开发商继续持有原有的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
目前，全体业主的情况就是这样。全体业主全部《房屋所有权证》集合，也只能证明全体业主仅拥有楼房单元的空间部分。
如果我很有钱，我必须改换另一种方式买房，才能取得开发商的大产权证(《房屋所有权证》和《国有土地使用证》)。那就是我整体买开发商的整个项目。
只有将开发商的建筑物和土地整体买下，这才叫真正的买房。这种买卖才能拥有所谓的不动产大产权。老实说，整体买房可能还花钱少。
用这种方法对比分析，就出现一个问题:
我用一套一套买下全部楼房单元的方式，零买方式花钱多，付给开发商的购房款中没有少一点分摊的国有土地转让费，我的《房屋所有权证》却没有按份登记土地使用权。《国有土地使用证》还是留在开发商的手中。开发商想在绿地上再建新楼，只要拿出《国有土地使用证》到政府相关部门申请即可。我一点办法都没有。
如果我整体买下物业，经过产权重新登记，我拥有所谓的真正的大产权证，开发商想在绿地上再建新楼，他也没有办法。
这就是区分所有的《房屋所有权证》只专有一个空间的结果。这也是个人主义的建筑物区分所有权理论的一个必然结果。
法学家们一时无语。
注释:
[1] 王利明.民法学.中国财政经济出版社，2003.426页.
[2] 人大法工委.物权法草案.第二章，第一节，第十二条.
[3] 梅夏英(民商法博士、中国人民大学法学院民商法博士后).当代财产的发展及财产权利体系的重塑.在中国政法大学研究生院的报告，2001-10-29.主持人:龙卫球(中国政法大学民商法博士、副教授).
[4] 中国大百科全书.中国大百科全书出版社制作出版光盘.1.2版.“物理学”章，“空间和时间”条目.
[5] 王泽鉴.法律思维与民法实例.中国政法大学出版社，2001年.11页.
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