作者: 李佳俊 | 2016-02-19 16:38

地震后重建家园，物管可做哪些工作

2013年5月12日北川五年祭 5月12日，在北川老县城，群众将鲜花插在地震废墟中寄托哀思。

据《新华社》报道，2016年2月6日凌晨发生的高雄地震已经进入第四天。2月9日凌晨4点，台南市维冠金龙大楼指挥部举行了救援72小时发布会，确认台南市已有40人遇难，其中维冠大楼有38人遇难，待救援人数107人。为逝者祈福，愿生者振作!生活还要继续，震后家园如何重建?安居房要建好，更要管理好。在灾后重建中物业管理又扮演着什么样的角色?《现代物业》曾走访了四川地震受灾重建区域，探访灾后重建中的物业管理。本文，我们就来说一说，地震灾后重建家园，物业管理可以做哪些工作。

“幸福家园”管理成国家标准范本

2010年6月6日，记者一行来到都江堰“幸福家园”安置点。“请问你们是做什么的?”门卫立即对我们进行了礼貌的盘查。当我们说明来意，并让门卫核查证件后，他把我们带到安置点管委会。“采访物业管理呀，欢迎欢迎!”管委会常务副主任杨忠民十分热情。

“幸福家园”安置点实施专业化的物业管理始于2008年7月。当时，成都市物业管理协会、都江堰市房管局与“幸福家园”安置点管委会就安置点推行专业化物业服务达成共识，三方决定立即建立工作联络机制，启动试点工作。在市物管协会的指导下，“幸福家园”管委会制定了该安置点公共持续维护作业指导手册、安置点物业服务事项与质量规范、管理规约等相关制度。在试点过程中，市物业管理协会还为安置点物业服务人员免费发放了制式服装，配备了园区秩序维护的通讯和交通装备，安装设置了统一的标识、标牌和信息公告栏、交通减速装置等专业的物业管理设施。市物协不仅对安置点专业化物业服务进行硬件支持，还组织专业人士对参与管理的50多名群众进行环卫、绿化、秩序维护和住户沟通技巧等物业服务专业技能培训。

试点的成功鼓舞了成都市物业管理协会及成都市房管局。2008年8月，成都市物业管理协会和22家物业服务企业投入现金130余万元为成都市4个重灾县、市的19个过渡安置点设置统一的标识、配备环卫垃圾设施、秩序维护设施设备和制式服装，培训相关从业人员，让广大受灾群众享受到了专业化的物业服务。

“这两年时间，我们安置点管理得井井有条，物业管理功不可没!”杨忠民抑制不住内心的激动。他介绍，安置点推行成功的物业管理还上了中央电视台。安置点先后接待党中央、国务院领导以及数十位外国元首，并获得高度评价。对外接待任务繁重，但管委会充分发挥物业管理的作用，其实压力并不大。

“‘幸福家园’安置点推行专业化物业管理取得的成功，为灾后过渡性安置区基本公共服务提供了范本。可以这样说，‘幸福家园’安置点的规范化管理就是从专业化的物业管理开始的。”杨忠民介绍，2009年3月，由中国标准化研究院、成都市标准化研究院、山东省标准化研究院、民政部减灾中心等单位成立的灾后过渡性安置区基本公共服务标准起草工作组，在成都召开了“灾后过渡性安置区基本公共服务”系列国家标准研制启动会。会后，该标准起草工作组深入“幸福家园”安置点进行实地调研，并将“幸福家园”成功的管理模式作为制订“基本公共服务标准”的范本。该基本公共服务标准分为六个部分：总则、环境管理、安全、商业、文化体育、帮扶救助。其中起草环境管理、安全管理标准时在很大程度上参考了“幸福家园”推行的专业化物业管理模式。

目前安置点管委会建立有3个巡逻队，每队7个人，其中1个分队长，管委会设立1个大队长，巡逻队实行24小时不间断巡逻，主要就园区周边及园区内居民住户，尤其是公共厨房，做好防火防盗工作。管委会还对车辆进行统一管理，主干道坚决不停车，确保消防安全;建立了门岗制度，外来人员出入须登记管理。

管委会重视安全工作，在园区强化“人人讲安全，事事讲安全，时时讲安全”的观念，通过广播、发放宣传资料等方式对园区居民加强宣传;同时建立群防制度，组建义务消防管理员。“这两年即便偶有不安全苗头，都被我们的巡逻队及时发现并成功控制，”杨忠民说。此外管理会与居委会签订了安全责任书，居委会与居民签订了安全责任书。

管委会还组建了一个由3名具备电工操作证的受灾群众组成的电工组，对电气设施实行分区管理。园区内电器、电源线改造、乃至换灯泡等工作都由他们负责。在环境维护方面，管委会成立了3个卫生小组，做到园区早清扫、晚清扫，并把公共卫生间作为重点清洁区域。

上述从事园区物业服务的人员均为住在园区的受灾群众。管委会为保洁员支付700元/月的生活补助，为巡逻人员提供750元/月的生活补助，该经费由都江堰市政府财政提供。“这样做真正实现了自我管理，自我监督，”杨忠民说。

震后两年时间里，居住在安置点的受灾群众感受如何呢?记者在园区公共洗衣房碰到居住在B区9栋16号的退休职工陈世春。她说：“以前住在都江堰新东门大市场，没有物管，脏乱差。有物管就是好，你看我们安置点干干净净，住得十分舒心和放心。我们马上要搬到上海援建都江堰的新房了，我们的新家一样有物管。”谈及即将搬迁到新居，她掩饰不住内心的喜悦。

震后安居房全面引进物业管理

陈世春所说的“新房”，指的是在地震中住房毁损的城市受灾家庭，自愿向政府申请置换安居住房的，在按国家补助的资金标准等额交纳建房费后，由政府提供一套建筑面积70平方米的安居住房。政府提供70平方米的安居住房后，人均居住面积仍不足16平方米的，可按人均16平方米补足，也可以按每平方米2,000元给予货币救助补足不足部分;申请人申请置换安居住房后，其原房屋和土地权属自行终结。记者从都江堰市房管局获知，该市首批安置房建设项目有19个，建筑面积约79万平方米，其中上海市援建项目2个。

灾后安置小区如何实现有效管理呢?2009年6月，成都市房管局出台了《成都市房产管理局关于进一步规范灾后重建住房物业管理工作的指导意见》(成房发〔2009〕70号)，对灾后重建住房物业管理工作，尤其是针对都江堰市、彭州市、崇州市及大邑县灾后重建住房的物业管理提出了相关要求和具体指导意见。

该指导意见明确，灾后重建住房的物业管理，按照《物权法》的相关规定，可以委托物业服务企业或其他管理人管理，也可以采取自行管理的方式。物业服务工作人员将主要来自本居住区。按《意见》规定，灾后重建住房的开发建设单位应当按照《成都市物业管理条例》的规定依法配置物业服务用房，其建筑面积不低于房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米;配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米;具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。物业服务用房依法属本物业区域全体业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。灾后重建住房的开发建设单位应当按照《成都市物业管理条例》规定，依法配置并交付房屋的安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备。物管费方面，灾后重建住房的业主应当按照(前期)物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，个人交纳物业服务费用的时间自首次办理房屋交付使用手续之日起计算。

都江堰公开选聘安居房物管

2010年4月8日至14日，四川省政协常委视察团赴德阳、成都视察了灾后城镇重建情况。“安置小区不仅是灾后重建的需要，也是城镇化进程的重要一步，”冯家辉委员说。他提出，新社区改变了旧的生活方式和习惯，要树立开放理念，可通过招投标引进外来物管公司管理社区。其实，在灾后安置小区实现物业管理的可行性已在临时安居点得到了充分的验证。

2010年3月16日，都江堰市房管局开展了“沪都家园”、“慧民雅居”、“城北别苑”、“慧民苑”、“金江小区”、“水乡人家”四期等首批城镇灾后安居房前期物业管理企业选聘会。按照《成都市物业管理条例》的规定，都江堰市房管局对参选企业的物业服务方案、企业信用、企业业绩等方面的情况进行了综合考察，择优选聘了首批安居房前期物业管理企业。

随后该局及时召集以上项目业主和物业服务企业就安居住房分户验收及分配后的交房工作进行了安排部署，要求物业服务企业参加分户验收工作，并做好相关记录;制定详细的现场交房组织方案，并报房管局审查;做好前期物管的进场准备工作，包括派驻小区服务人员的培训，服装、标志标识的完善，规章制度的建立;明确了各安居房项目物管企业前期物业管理工作职责，统一了物业服务费用收取时限;配合社区做好安居住房业主户口迁移工作。切实保障在安居住房分配后，房屋灾毁家庭能得到及时、规范、优质的服务。

沿海同行赴蜀援助安居房管理

震前都江堰为保护景区，城市规划中严格禁止建设高层楼房。震后，该市重新进行了城市规划。带电梯的高层楼宇拔地而起，其中就有部分安居房。鉴于都江堰市物管行业在高层电梯小区方面缺乏物业管理经验，2010年4月23日，上海市房管局物管处处长忻一鸣、上海市物业管理行业协会会长蔡兴发等一行五人到达都江堰，对上海市援建安居房项目的物业管理工作进行了指导。上海方就幸福家园二期和慧民雅居的房屋验收工作、前期物业管理等工作与都江堰市物管行业进行了沟通，并对高层电梯住宅的管理和如何将安居房小区管理服务做到高品质等相关话题进行了交流，为都江堰市安居房分配、交付工作以及业主有序入住做了更充分的准备。

5月10日至11日，由上海市物业管理行业协会副秘书长、上海西部集团真如物业有限公司总经理王和平女士等一行四人组成的物业服务专家组，对都江堰市70余家物业服务企业的代表开展了为期两天的物业管理培训交流。上海方着重就如何管理服务好已建成的“沪都家园”和“慧民雅居”安居住房小区进行了专题授课辅导。内容涵盖了高层电梯住宅的管理要素、分批交付安居房的交房方案、应急预案的设置、业主投诉的处置办法、特别是设施设备的管理和养护等方面。

5月11日，上海真如物业有限公司与都江堰嘉信屋业、成都诚沁物业举行“结对帮扶、共建合作”协议签字仪式。根据协议，上海真如物业公司将定期组织物业服务专家到都江堰市开展物业服务培训交流;都江堰市安居住房物业服务企业不定期组织人员赴上海学习先进的物业服务经验和服务理念，为两地物管企业建立起了长期交流合作的平台。通过两地的合作共同把都江堰市城镇安居住房小区物业管理与服务提高到新的水平，让群众入住新居后能享受到一流的物业服务，真正实现安居、优居和乐居的目标。

国内物管行业的帮助不限于都江堰一地。2010年3月，为了规范威州镇援建项目的物业管理活动，提高当地物业管理水平，广州市国土房管局积极响应广州市对口支援地震灾区灾后恢复重建领导小组的工作号召，组织了保利、万科、珠江、珠港、建银等五家知名物业服务企业的专家赴汶川威州镇指导当地的物管工作。

广州一行协助当地建立物业行政管理方面的规章制度。目前《汶川县物业管理暂行办法》、《汶川县物业管理招标投标暂行办法》等制度经反复研讨、修改，已基本定稿。专家组还协助汶川县建设局具体编制了“阳光家园”二、三、四期和“杨柳水岸”安置房的招标文件及招标流程。同时，广州方对“阳光家园”一期进行个案指导，经过现场交流，提出整改方案，完善企业管理制度，并现场培训工作人员，项目已基本成为合格的物业管理示范单位，为汶川其他的建设项目树立了典范和标杆。

广州方也对当地物管行业及相关政府机关进行了物业管理规章制度、设备设施管理、软件建设和档案管理等专业知识的详细讲解和咨询互动，并根据羌、藏族学员的基础水平和接受能力，适时调整课程的深浅程度和授课的方式方法，“咨询互动”这种方式受到学员的普遍欢迎。当威州镇机关各部门领导提出想学习物业管理费用测算、物业管理招投标程序等知识时，专家组又及时组织他们进行了集中授课。

企业微利管理安居房望获更多社会效益

2010年6月6日中午，记者来到了已交房的“沪都家园”。此时正值交房，现场彩旗飘扬，“热烈欢迎业主回家”的标语横幅十分醒目。受聘为“沪都家园”提供物业服务的成都诚沁物业管理有限公司是都江堰本地较有名气的物管公司。交房现场秩序井然。记者在交房咨询处找到该公司总经理杨霖。他正在耐心细致地为前来咨询的业主解答问题。“入住的业主都是受灾群众，我们要让大家放心、舒心地搬进新家。”杨霖与记者简单交流几句后又忙着给业主办理资料去了。记者在小区看到该公司针对部分业主在地震中身体受残的情况，专门组织了一部交通车，方便其看房、交房。业主王先生在该市安居房义务监督员唐兰的陪同下咨询房子装修事宜。“物管态度很好，我们很满意，”唐兰对记者说。

利用中午吃盒饭的时间，杨霖为记者介绍，“沪都家园”建筑面积有16万多平方米，共1,627户，均为高层带电梯楼宇，共有50多部电梯。项目部设置保洁17人，保安32人，水电工5人，绿化1人，电梯维护1人。其中保安分为形象岗、24小时巡逻岗和夜班岗。

杨霖介绍，都江堰房管局制定了一个政府指导价，高层0.95元/平方米/月，低层0.50元/平方米/月，诚沁物业公司提供三级物业服务标准，并将成都市三级物业服务标准制作成大型喷绘告知广大业主。杨霖表示，按此收费标准公司在本小区只能做到微利经营，“作为都江堰本地的物管公司，我们有责任为乡亲们管理好新家。赢利不是我们的主要目的。”公司将开展多种经营为业主提供多向服务来弥补物业费的不足，同时公司将把“沪都家园”小区作为创优的重点，可以为企业奠定一些品牌上的优势。

6月6日下午，记者又来到了“慧民雅居”安居房小区。受聘为“慧民雅居”提供物业服务的公司为都江堰嘉信屋业管理有限责任公司。该公司与安置房管理结缘于2008年6月。当时，都江堰规模最大的安置点——“勤俭人家”管委会面向社会公开选聘物管公司接手安置点公共区域物管。2008年6月底，嘉信物业进驻“勤俭人家”安置点。“安置点有26万平方米，居住群众多，公共维护压力很大。公司派驻了70多名保洁员，工程维护7到10人。”嘉信物业总经理高兰惠介绍，“勤俭人家”安置点积累的管理经验，是该公司成功中标“慧民雅居”物管的重要因素。

“慧民雅居”总建筑面积104,370平方米，地上建筑面积为97,820平方米，其中住宅建筑面积89,970平方米，商业用房7,000平方米，物管及配套设施用房建筑面积850平方米;地下建筑面积为6,550平方米。小区可容纳1,148户人居住，其中政府廉租房160户，机动车停车泊位296个。

据高兰惠介绍，该公司在“慧民雅居”项目设置有保安24人、保洁14人、工程维护3人、绿化2人、客户3人、项目经理1人。

“30部电梯能耗不小，电梯年审费用压力大。”谈及企业生存，高兰惠坦言，第一年可以勉强维持企业发展，但以后面临的压力比较大，希望政府能考虑把公共收益拿出一部分补贴物业管理。

“其实做这个项目，公司主要是抱着做企业品牌的目的。” 高兰惠告诉《现代物业》，社会对灾后安居房的关注度很高，公司有理由把该项目作为创优重点项目来抓。针对业主为受灾群众的特点，公司发挥在“勤俭人家”安置点积累的与受灾群众交流沟通的管理经验，做好客服工作。

通过交房工作和前期物业管理过程中的接触，广大业主对两家公司给予了高度评价。6月中旬，都江堰市对首批城市安居住房分配的情况进行了问卷调查，住户总体满意率达98%以上，满意度最高的是安居住房质量、安居住房分配方式、物管服务企业的服务态度三方面。

据了解，业主入住安居小区后，还将选举楼栋长、以小区为单位成立业主委员会，并在社区成立居民小组和党组织，实现新建社区的自治管理。

物管推进下农村新社区雏形显现

“沪都家园”和“惠民雅居”两个安居房业主大部分为都江堰城区及郊区受灾群众。而更多的受灾群众在农村。震后两年，80%以上的农村居民都从自己原来居住的地方搬进了新居，无论是原始重建、统规统建、还是统规自建，农村基本上都改变了过去的居住状态。政府倡导从散居的农村向聚居的农村发展，通过统规统建、政策支持、资金支持，让村民从山里、从边缘的地方往乡镇附近集中。

彭州市小鱼洞镇江桥村村民在搬入集中安置点后，随着居住环境的改变，人们的生产生活方式都发生了巨大的转变。然而过去群众散居时存在的乱搭建、乱堆放、乱种养、乱设摊、乱停放、乱张贴等现象却又出现在新建小区之中。这些现象严重影响小区的整体形象和公共生活秩序。小鱼洞村支书刘永强告诉记者，在年初村民搬入集中安置点后，最初小区的日常管理工作一般都由当地的保洁员和村巡逻队员负责，但由于村里人手不足、缺乏资金，管理工作并不十分到位，一般多停留在扫扫垃圾等简单的维护上，至于绿化、公共设施维修、安全管理等基本无力顾及。加之村民陆续搬进新居后，很多住户都要进行装修，使小区的环境陷入一种混乱状态。

如何结合全市的城乡环境综合整治工作，改变现状，提高村民素质，提升小区档次，成了江桥村支两委研究的新课题。刘永强说，在广泛征求村民意见和多方学习后，村支两委秉着小区居民“自我服务、自我教育、自我管理”的管理理念，引进了城市小区物业管理的思路，结合江桥村的具体实际，着力建设一种新型社区管理模式。经过两个月的尝试，小区面貌焕然一新，新型社区管理模式成效初显。

“江桥人家”在充分征求了广大村民意见的基础上，召开了村民大会，发动村民积极建议，集思广益，最终探索出一条更适合农村集中居住小区的管理路子，一种介于城市物业管理和农村居民管理之间的管理——灾后重建小区物业管理委员会应运而生。“江桥人家”小区物业管理委员会由一名管委会主任和六名成员组成，制订了江桥村灾后重建安置小区物业管理制度，下设保洁员、安全员、绿化工、水电工，并分别制定了相关工作制度。

除了管委会主任由村长担任外，其他成员都是小区村民。采取村民民主投票差额选举的方式产生管委会成员，选出村民信任并有一定技能的人员为村民服务。“为了使管委会的运作不与村民自治委员会发生冲突，管委会主任实行等额选举，并指派村长参加选举。”刘永强介绍，除管委会主任无报酬外，其他岗位均由村里提供一定补贴。水电工每月600元，保洁每月500元，联防保卫人员每月600元。管委会向每个村民收取每月1.5元的物管费，其余部分则由村里补贴。刘永强所说的“村里补贴经费”来源于成都市在全国率先将村级公共服务和社会管理资金纳入财政预算，成都的每个村(涉农社区)每年有不少于20万元的专项资金。

江桥村在选出自己的小区物业管理委员会后，采取多项措施，加强卫生、绿化管理，小区面貌焕然一新。在房屋和道路周边修建的木栅栏，村民自己出木材、出工钱，物管会请木工统一制作;拆除乱搭乱建，划出专门地点规范小区车辆停放，使小区环境得到了很大的改善，小区车辆停放井然有序;聘请有一定专业技能的人员在水、电、气等方面给小区住户生活稳定保障;保洁人员每天定时、定点在各区域扫打小区卫生;物管电话号码分发到每户人家中，当有需要时随时拨打电话，随即上门服务;在小区内的公用土地上，积极鼓励村民自己在房前屋后栽种花草，种植蔬菜，对栽种3厘米以上桂花树的每株补贴10元，从而扩大绿化面积，加强绿化力度，让小区生机盎然，生活环境更加优美;巡逻队员每天24小时不间断地对小区内外进行巡逻，大大减少了偷盗行为的发生，村民居住环境有了安全保障。

江桥村物管只是彭州市在农民安居房推行物业管理的一个缩影。2010年3月9日，该市为了让灾后重建形成的459个农村新型社区的20万农民适应变化，启动了“新市民建设行动计划”。彭州市委常委谢芝华介绍，该行动计划包括新市民道德建设、文化建设、文明生活建设、民主法制建设、城乡环境建设、新型社区自治建设六大主题活动，而“新家园·新生活·新风尚”活动，则涉及居室清洁卫生、环境整洁优美、个人言行文明、物业管理规范、文体活动丰富五项具体内容。