作者: 王文琴 | 2016-02-17 14:10

小区“绿化养护费”测算和政策盲点

通常需要在做好主体及相应的室内外配套，包括地下及地上景观绿化部分等完成后，才能够进行物业移交。然后，由开发企业选聘的物业管理公司来进行前期物业管理工作。在移交给物业管理公司时，若绿化部分已经竣工并且满了一年的养护期，那么物业管理公司将直接接手绿化部分，并进行正常的养护管理。这是毫无异议的。室外景观部分大多是由开发企业通过招投标选聘的专业景观公司承建。景观包括园林小品及绿化部分。园林小品包括园路、假山、休息椅、廊架、雕塑、水体、园石、景观墙、景观灯等。这部分多属于一次成型，属于非活体。而绿化植物部分则属于生命体，需要细心养护。本文主要谈绿化部分的养护问题。

对于大型楼盘来说，一般是分阶段实施绿化部分。有的在前期物业管理之前，一年养护期已到;有的则养护几个月，还未到期。具体分以下两种情况：一是开发企业向物业管理公司移交前，绿化部分一年养护期已经到期。物业管理公司在承接小区时，绿化部分相应同步移交。以后，管理范围内的绿化日常养护责任，由执行前期物业管理的公司负责。二是当开发企业向物业管理公司移交时，小区绿化部分未到一年的养护期。这种情况下，开发企业在执行与景观公司的绿化合同时，应注意在合同截止前一个月组织初步验收，掌握植物成活率等情况。对死株，应要求原景观公司进行及时更换;对生长紊乱的，要督促其科学修剪等，以确保达到竣工验收条件。在合同终止时，景观公司就景观绿化部分向开发企业进行移交。建议开发企业应于移交当天或随后几日之内，由专人负责组织将景观绿化部分移交给物业管理公司，进行顺延养护。

景观部分中，园林小品主要是巡查看护，避免人为损坏。而绿化部分除了看护以外，重要的是日常养护工作，包括浇灌、剔除杂草、修剪、施肥、病虫害防治，还有部分植物安全越冬、保温等工作。绿化植物是生命活体，不同于设施设备。绿化部分移交衔接一定要紧凑。中间若空窗期太久，则可能导致问题出现。如景观公司早已移交给开发企业，工程款及保活费全部结清，而开发企业没有及时组织相关人员移交给物业管理公司，可能会出现因天旱或人为踩踏、车辆碾压、无人看护等因素造成绿化成果的损坏。导致植物死亡或受损，这中间的责任谁来承担?所以建议开发企业在绿化养护到期前一个月，就做好移交准备。从资料整理到移交时的验收、绿化现状的整修完善等，都应及时督促景观公司做好移交准备。如此，方能确保开发企业及时移交给物业管理公司，使景观绿化成果得以巩固和持续维护。因为物业服务费中本身就包含绿化养护费，小区的绿化养护属于前期物业管理服务的范畴。

在景观公司移交给开发企业后，有的小区未成立业主大会并选举业主委员会，小区整体未向业主大会移交。这时，可能出现开发企业与物业管理公司扯皮的现象。物业管理公司以未进行整体移交为由，拒不承担景观绿化部分的养护责任。笔者个人认为，这种责任在开发企业。在开发企业选聘前期物业管理公司时，就应在《前期物业服务合同》中事先约定，当景观公司养护期结束后，物业管理区域绿化养护应由物业管理公司来承接。只是较物业其他项目移交接管滞后一段时间而已。当景观绿化部分养护到期后，承担本小区前期物业管理的企业应按合同主动承接绿化部分的养护责任，而不是推诿。

在三线城市，项目交房时，小区的道路已经形成。而景观绿化部分大多处于施工阶段或施工刚结束，绿化养护期根本不到一年。这时，业主急于装修房子，也不在意绿化部分是否完成。等陆续入住后，业主才关注小区绿化的问题。而绿化养护部分也临近养护结束期了。这时，如若开发企业不注重景观绿化部分的移交工作，可能会导致物业管理公司对景观绿化公司的养护截止时间不清楚，从而未尽绿化部分的及时养护义务。如此，势必造成绿化部分无人管理的状态。所以，建议开发企业注重景观绿化部分的移交工作。

再者，按行规，物业管理企业进驻小区实施前期物业管理服务时，如室外景观绿化部分未竣工或者刚竣工，景观公司应尽一年的保活养护责任。开发企业最后支付给景观公司的全部费用，包括了一年的养护费用。但是，在这一阶段，前期物业管理服务费成本核算中含绿化养护费，并由物业管理企业收取。一般开发企业没有意识到这点，或忽略这部分费用。如按10万平方米小区计算，依据陕价服发〔2012〕106号文及重新修订的《陕西省物业服务收费管理办法》，以二级资质物业管理企业为例，多层住宅收费标准为0.4元/m2,物业服务费成本组成部分一般为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;法定税费;物业管理企业的利润。

该收费标准包含的绿化养护费应在0.15元/m2左右。由于每个小区绿化面积不同，绿化率不同，植物配置的复杂程度不同，种植密度等也有差异，造成修剪频率、养护成本也难以相同。当然，具体绿化养护费用，可从物业管理公司向当地物价部门上报的物业服务收费标准成本核算中获得。按物价部门最后的价格批复，依据绿化养护费用在物业服务收费中的相应权重，即可推算出每平方米物业服务费中所含的绿化养护费用。但总体上讲，以 0.15元/m2计算尚为保守，如此，10万平方米每月绿化养护费为：

100,000 m2×0.15元/(月·m2)=15,000元/月

如果物业管理公司开始接管小区时，绿化工程尚未竣工，那么景观公司履行《景观施工合同》中约定的养护责任。则物业管理公司一年收取的物业服务费中，绿化养护费用为：

100,000 m2×0.15元/(月·m2)×12月=180,000元

这部分费用由物业管理公司取得。实际上，物业管理公司暂未承担这段时间内该小区的绿化养护责任，绿化养护部分没有发生人员或者工具及其他费用。建议开发企业在与物业管理公司签订《前期物业服务合同》时，对这笔费用予以明确约定，由物业管理公司代收。在景观公司养护结束到期，开发企业将绿化移交物业管理公司时，物业管理公司应按物业服务收费标准中相应绿化养护费所占比例,将这笔代收的绿化养护费一次性返还给开发企业。或者，开发企业在与物业管理公司签订《前期物业服务合同》时，从给付物业管理公司的开办费中预留一部分。等绿化移交时，再行核算,多退少补。自物业管理公司开始收取物业服务费起计算，景观公司养护多长时间，物业管理公司就应返还开发企业相应时间段的绿化养护费。开发企业应支付给景观公司绿化养护费，转由物业管理公司收取。对此，很多开发企业认识模糊。当然，当物业管理公司进驻小区开始前期物业管理时，只差较短时间就到一年养护结束期。也许，出于没有多少绿化养护服务费的考虑，开发企业不向物业管理公司追要这笔款项。此种情况，另当别论。

谈及本话题，是因为笔者工作在三线小城市，景观绿化部分在实际移交过程中常常出现空窗期。原因是开发企业在与物业管理公司签订《前期物业服务合同》时，对此项未作明确约定。建设部印发的《前期物业服务合同(示范文本)》，没有明确表述绿化部分滞后移交的详细责权利问题。同时，参阅国务院《物业管理条例》第三章第二十一条至第三十一条，均未涉及前期物业管理中绿化部分移交的指导内容。有的开发企业对上述问题认识模糊;有的是景观公司移交开发企业后，开发企业未向物业管理公司进行及时移交;有的是物业管理公司推卸责任，认为景观公司在持续做养护。这些因素导致小区绿化部分出现无人管理的不良局面。所以笔者提出本话题，希望引起开发企业的重视，对上述提到的问题,在合同中约定清楚，最后及时移交物业管理公司即可。