作者: 黄世孟 | 2016-04-19 17:20

“凶宅”衍生的物业价值课题

我记得曾于《现代物业》2012年8期专栏报道专文《房产的价值能随着时间增值，有方法吗?》，文中提及：(一)文化创意结合物业管理、(二)公共艺术列入公设点交、(三)故事创造房产品牌价值、(四)优质服务提升房产价值、(五)辟设与经营创收空间、(六)建筑智慧化省支节流六面向，可能成为提升房产价值的方法。然而当房地产商也许耗尽千方百计，才能创造出一丝提升房价绩效的方法，却因房屋的人亡事件，房价很可能瞬间下跌，其中的一种现象在台湾，就是所谓的“凶宅”。

2013年物业管理十大新闻之一：凶宅改变租屋房契、银行贷款等

回顾2013年台湾物业管理十大新闻之评选作业(见上期专栏内容)，很意外评选出“凶宅改变租屋房契、银行贷款”这系列新闻。整理2013年全年有关凶宅主题，各月份中曾经刊载报道，包括如下所示数则新闻：

【2013/1/29台中】租屋加订“惜命条款” 自杀要赔

【2013/2/24台南】房客同学自杀房东求偿败诉

【2013/5/7新北】房客跳楼身亡房东求偿败诉

【2013/6/24台北】定型化房屋契约保障不够

【2013/8/4台北】凶宅未告知原屋主及房仲判赔

【2013/10/26台中】消保官：隐瞒凶宅恐吃上诈欺官司

【2013/11/27台南】拒贷法拍凶宅将赔偿? 大众银不表意见

【2013/11/28台北】凶宅房贷? “金管会”：不能逼银行做

【2013/11/28】“立委”下周将提修法：凶宅法拍须揭露

扼要分析新闻中的关键词，可以整理出：租屋契约惜命条款、房客自杀房东求偿、租约契约信息需保障消费者、隐瞒凶宅属欺诈、法拍凶宅须揭露信息、银行房贷凶宅的两难等。

新闻，是一个社会群体价值观的综合表征，台湾的社会发展趋势，是时间站在消费者这一边。消费者从民生的各层面，强烈质疑卖方的不义、买方信息的不足，消费者要求官方、厂商，消费信息必须对等且公开，包括本文主题中的凶宅。凶宅课题本质涉及到房产价值，直接间接影响层面颇广，包括购屋消费者与租屋者权益、房东屋主、代销业与房地产商、银行金融业界、法院法官与律师、行政主管单位等。

何谓凶宅?凶宅并非瑕疵品?

何谓“凶宅”?这是台湾民众对房屋嫌恶的观感名词，还是官方定义的专有名词?其实，目前并无法律定义可供判断，也没有普遍的社会共识可遵循。犹如台湾正热烈打房的标的物“豪宅”一词，究竟仅针对新屋或成屋之交易价格或拥有价格?还是针对台湾北部地区或中南部地区之聚焦于某地段的房价?亦或征收豪宅税、奢侈税的房价税基，究竟该采取几千万元还是上亿元之标准?莫衷一是。

台湾“内政部”版认为“房屋(专有部分)于卖方产权曾发生凶杀或自杀致死之情事”谓之“凶宅”，但法院实际执行诉讼裁判，更显示见解分歧，“凶宅”各表。我参阅《联合报》12月1日民意论坛张升星法官投稿，颇认同他的见解，补述自己的主见综理如下：

仅定义“房屋(专有部分)发生凶杀或自杀致死之情事”，颇偏颇。因为发生在住宅小区或楼宇(公共空间)自杀身亡或意外伤亡的案件，也会造成民众嫌恶凶宅的印象。譬如在楼宇顶楼上吊死亡，因属公共空间而非专有部分，是否凶宅?

有人认为凶杀或自杀致死之外，还应包括“意外致死”。甚至认为自然病死、腐败多日后才被发现也算。譬如独居长辈安祥辞世，无人闻问腐臭外溢，是否凶宅?家中浴室滑倒意外死亡，是否凶宅?冬季民众使用瓦斯不慎产生外漏气爆，意外致死左右邻居，请问哪一间才是凶宅?

几个判决认为，凶宅与否纯属买方、卖方之主观认知，并随个人价值信仰、宗教仪式，存在各种不同的感受。譬如基督教徒不承认凶宅恶灵，售屋信息法令是否有必要强制规定加注凶宅?

仅定义房屋(专有部分)明确发生凶杀或自杀致死，也存诡异的论辩。譬如屋内烧炭自杀，送医抢救数日后死亡，死亡地点并非屋内，是否凶宅?从房间跳楼自杀，坠落隔邻屋顶死亡，哪间才是凶宅?

法官张升星指出，依据“内政部”定义，产生凶宅的原因必须发生在卖方产权期间，因此一旦发生凶杀或死亡情事，屋主即将产权过户给亲友或人头卖方，再由后手出面签约或者进入房屋法院拍卖，因为彼等产权期间并无凶杀事实，当然无告知义务，如此是否凶宅?如认为屋主仍须告知前手持有期间有无凶杀情事，应如何查证?法律根据何在?前手范围多大?

台北市中心繁华商业区高地价某大楼，属于定义中的“房屋(专有部分)发生凶杀或自杀致死之情事”，但随着四十、五十年的时光迁移，房屋经过多次交易，买卖双方对历史既存的凶宅情事，早因商业价值的实际利得而降灭了不吉祥的凶宅记忆，仍属凶宅吗?

台北市建国南路“大安国宅”，在1985年底竣工启用，是高密度集居的高楼层公营住宅，乃台湾名建筑师李祖原设计。楼顶女儿墙采用闽南传统民居的“马背屋脊”造型，当年被房地产商与一般民众讥笑讽刺为极像墓碑之魂墓堆。如今，“魂墓堆”也已经住满、挤满一堆活人，一屋难求!请问，今天这话又怎么说好呢?

凶宅与物业价值

当前台湾部分民众一般认知凶宅会影响房价与购买意愿，卖方多半想隐瞒。有时卖方或中介业常用模糊字眼说明，例如非自然死亡、意外事件等，买方要主动追问才有清楚答案。买方签约时最好使用定型化契约，房屋的现况、凶宅等信息以书面记载，避免日后纷争。根据过去经验，隐瞒凶宅信息被揭发，法院多判卖方败诉，得取消交易或降低卖价，刻意隐瞒还可能吃上诈欺官司。因此，购屋纠纷造成“凶宅”课题成为台湾物业管理2013年度十大新闻之一。

我认为“凶宅”仅是一个地方(地区、区域或国家)，某一时期文化、风土与习俗的通用名词，涉及时间(2010年代)、空间(住宅室内外)与人间(往生者死因)“三间”之间的矛盾课题，问题错纵复杂，难言仅以立法达成有效规范。凶宅案例可谓千百种，我主张：

考虑当前台湾文化、风土与习俗，房地产买卖交易，凶宅信息仍属房屋现况事实，应规范以书面记载，避免日后纷争。

由于凶宅案例千百种，需依据往生者死因事实之类别，优先针对历年购屋容易造成纠纷的类型为主，规范凶宅书面记载。

规范书面记载的起始点，建议配合当前《公寓大厦管理条例》正处于修订审议阶段，采不咎既往而包含今后新屋与成屋买卖交易，凶宅规范以书面记载。

坦白讲，我虽然有以上的主张，却仍质疑凶宅是否能有明确定义?凶宅是否须强制注记购屋信息内?如此的纠葛课题，犹如当今世界对安乐死仍存正反意见;犹如当前台湾正进行着多元家庭方案的正反论辩。

凶宅是否成问题?如果成问题时，问题的根源来自何方?是买卖双方物业价值的认知差距，不知是凶宅自觉买贵了划不来后悔而诉讼?还是购屋入住后得知凶宅导致居家心情不安?如果是前者问题，也许藉由购屋信息明确凶宅注记可以解决部分问题;如果属后者问题，台湾当前无解，也许只能求诸今后的教育课题、宗教课题了。

撰文迄今，凶宅究竟与物业管理公司有何关系?

自问一：物业管理公司对于所服务的小区与公寓大厦，当突然发生或获知人亡事件时，究竟有无一套标准作业流程(不会闹得沸沸扬扬、惊天动地，需要安宁平和圆满的处理)?

自问二：既然有死亡事件的事实，针对时下那么多的死亡类型，包括代表最不吉祥传说，如灵异事件的死亡、恩怨火并的凶杀、家庭或个人的怨世自杀、意外致死、居家寿终正寝等，当面对心急好问的居住民众，物管人员应该如何告知死亡情事呢?

自问三：既属凶宅几乎被视为接近瑕疵品，会降低房产的价值。一般基于保障房产权益的观点下，物管公司能隐瞒就隐瞒就是危机对策。我一直想着是否有逆向思维的处置对策，将危机转成为因“危急”所带来的“机会”呢?

结语

《联合报》2013年11月27日《拒贷法拍凶宅将赔偿》的新闻报道，是我撰写本文的动机。新闻内容是打零工抚养三名子女的单亲庄妈，在不知情下买到法拍凶宅，该债权银行大众银行表明不愿贷款凶宅，庄妈因为贷不到款，被迫放弃得标且赔钱。事后大众银行表示“基于道义”，愿给付庄妈被法院没入的39万元新台币，但遭庄妈拒绝，表明不接受银行可怜她的这笔钱。

新闻报道后，社会大众舆论反批债权银行不仁不义之外，矛头更针对法拍制度本身就是“宇宙黑洞”，必须彻底检讨改进，否则无法扭转司法的黑暗面。

凶宅新闻报道，反映债权银行的苛刻，只是冰山之一角，这属于台湾银行业的通病。债权银行把自己定位为当铺，疏于体认自身社会服务业的责任，俾追求与时俱进的胸襟。因此，随即牵动“立法委员”提案法拍屋(法院拍卖的房屋)须将凶宅列为明确揭露事项。于强制执行法之现行规定，法官或书记官查封不动产时，必须载明“实际状况”,不能模糊必须明确;未来修法将要求比照民间买卖房屋，“将是否为凶宅一项，列为勾选项目”，债务人或是债权银行必须如实勾选，避免购买法拍屋民众受害。

以上的叙述原是本文动机，动机居然写成结语，是想表明这才是问题的开始，仍然没有答案。也许，早有答案在大陆。大陆物业管理同行更会好奇质疑，为何台湾会将大陆也许认为不是问题的问题当作问题，居然成为年度十大新闻之一?我只能以台湾说，社会富裕后的代价之一，就是多元价值的社会必须学习互相的尊重，经济成长慢一点了，没关系，民众就需气长些、耐心些，等着瞧吧，就用时间来解决问题吧!