作者: 申革联 | 2016-02-17 14:28

广东工业大学5号楼物业管理整改纪实

(图片来源于网络)

旧楼改造使用往往涉及很多问题，不同的建筑物由于建造年代、技术水平、材料工艺、设计施工情况的不同使得大楼的改造困难重重，假如改造工程量大，往往一栋大楼改造后的投资高于新建一栋大楼。对一些工程改造细节处理不到位，或对掩蔽工程的失察，往往使得后期整改和物业管理困难重重。笔者拟以广东工业大学5号楼的物业管理为例，说明装修整改不到位的建筑物的物业管理问题和处理措施，以期抛砖引玉。

存在的问题

广东工业大学5号楼是在2005年2月装修改造后启用的。这是一栋上世纪70年代建设的楼宇，有12层高，建筑面积1万多平方米，使用面积近8,000平方米。在管理上，装饰设计部分由使用单位负责，水电、消防和土建设计部分由学校建筑设计院负责，工程监理由学校监理公司负责，甲方是学校基建处。这种一个单位的不同部门既做运动员又做裁判的改造装修队伍在管理体制上存在的问题是不言而喻的。原预算改造经费400万，后来增加200万，但装修后的楼宇却问题一大堆：①窗户推拉不开;②地板没铺地砖，凹凸不平;③四楼以上厕所没有冲水设施和清洁工使用的水源;④所有厕所没有通风窗;⑤90%的锁使用一阵子就锁不上门;⑥平均每两周跳电闸一次;⑦内部防火门安装数量超标，外部却通不过验收;⑧外电电缆负荷满足不了内电的负荷发展要求;等等。

该楼使用功能较纷杂，有专业教室58间，绘画室、人体画室、实验室、展示厅和图书资料室共42间，教研室12间，会议室、办公室、领导室和教授工作室等行政用房20间，多功能混合使用，特点不同，经营管理方法不同。

管理实操

在物业管理模式上，该楼除专业教室、走廊和厕所的卫生由学校总务处负责，安全管理由保卫处负责外，其他管理由学院负责，但具体的操作问题由学院办公室总协调和配合。面对问题多多又不得不使用的楼宇的管理，只能一边发现问题、一边分析问题、一边解决问题。我们的管理思路是先解决教师意见最大、反映最多、最关键的问题，再解决使用管理问题。

首先要把安全问题放在首位。专业实验室和教研室等行政用房有贵重的仪器和电脑等设备，要求施工队全部换合格的门锁;实验室和办公室等有贵重设备的科室请示上级部门拨钱安装防盗门，同时与保卫处联系加强安全的管理。由于经常有不同的供货商进出大门，要求带出的物件必须有放行条。由于保安编制只有一个名额，人手不够，所以只开正门，其他门上锁。在换锁完一阵之后，又有老师报修同样故障，我们感到事有蹊跷，检查了几个门，发现门锁用力拧就会位移，拆开检查发现门板是中空的，没有在装锁的开孔处安装支撑的实木梢，这是施工队偷工减料的常用手法。找施工队换锁是于事无补的，而谈判桌上扯皮是不利于使用单位安全的做法。因此，我们先将情况汇报基建处由他们去协调，再找来学校木工共同研究解决办法。让木工把全部门锁拧开加木梢是不现实的，工作量太大就牵涉到资金问题，只能发现问题后才报修，让他们必须装上实木梢。面对目前高校的管理体制和资金亏缺，这是一种无奈中较好的解决办法。

其次解决停电问题是关键。停电问题不解决就会影响正常的教学和工作。该栋楼平均每两周跳闸一次，报告学校水电队把闸闭合仅是权宜之计。水电队认为目前是保修期，应由施工队进行检测维修;施工队认为根据图纸施工，应由学校自行解决;基建处意见是学院用电已超出原设计负荷，应该是使用电量超出了原设计的负荷;学院5号楼装修工程负责人声称学院发展很快，实验室原采购和补充的设备没有到位，无法估算实际的用电负荷。

以上情形加大了物业管理的难度，我们基层管理使用部门不能抱怨，只能是发现问题，处理问题。我们的工作程序是按部门归属一级一级上报反映问题。接到教师告知楼层停电的信息后通知基建处，由基建处通知施工队前来维修。因此，维修供电往往有半天到一天的时滞。长期这样不是办法，问题必须向校级领导汇报才能解决，于是我院将使用一段时间后发现的问题汇总后形成请示函件汇报主管基建的校长。在汇报之前，我们请求水电队清查跳闸原因，请求基建处责成施工队更换不合规格的插座，请求基建处查找设计图纸是否有漏洞，请求学校投资增加外电总负荷。

建议及对策

经过多次检测，校水电队发现有越级送电的设计、有不符合要求的漏电开关和电箱，而隐蔽部分的线路规格和质量是否达到要求是难以检测的。这是一个安全隐患，作为管理方面的代表，我们强烈要求设计方在每层控制开关装上漏电保险，要求基建处请示学校改造外电总负荷。

这又牵涉到近百万的改造投入，如此不断的投资加码已超出原来小型改造的意义。从经济的角度看，按照这种不断升级的投资改造，当初就没有改造的意义，不如新建一座大楼。为此，对于旧楼的改造，我们提出如下建议：

1、高校目前的管理体制下，每一个项目立项之前，必须请有关专家和部门进行总体的可行性论证，对项目要总体打包进行论证，防止分包立项的情况，这应该成为高校基建立项的一个铁律。

2、对于实验室的用电，因要求特殊，必须采用明电设计，禁止线路内埋，既可以防止有腐蚀性的排水渗漏和腐蚀电路，也可避免承包商偷工减料而无法检测。

3、在房地产投资改造的可行性论证过程中，必须明确什么项目是必须优选保证投入的，什么项目是其次投入的;什么项目可做，什么项目可不做;各分项目的资金分配比例如何，对将来的使用有没有总体的超前的考虑。这是一个系统工程，必须有一个综合协调和控制的部门来监管和决策，这也是国有资产管理的一个瓶颈问题，其直接后果就是给后期的物业管理带来极大的隐患。面对这些窘况，我们管理和使用部门必须要有清晰的认识，不抱怨、不扯皮、不推诿，分清轻重缓急，逐步排查问题，一步步整改。

我们的总体思路是：关键问题要排查故障、找出症结、标本兼治;次要问题要对症下药、实用为上、节省资金、减少扯皮。因为在投入使用的过程中，太大的工程施工势必影响到正常的教学管理和物业的使用。因此，我们采取以下对策：①推拉不开的窗户因未列入改造项目只要求施工队换轴、清障，特别要求施工队把常用的行政办公用房的窗户列为清障重点;②凹凸不平的水泥砂浆地板要求打磨后涂上地板油漆，从设备处解决资金问题;③请基建处从备用金中提取部分资金安装厕所排气扇;④请总务处给每一个厕所配置大胶桶和水瓢以解决搞卫生和冲厕所之需;⑤请基建处责成施工队给厕所安装供水管(设计方责任内小笔的额外开销施工队才愿意接受);⑥要求施工队提供部分备用锁，以缓解本校木工维修的资金压力;⑦对外电负荷和消防问题因涉及面广主要由学校职能部门去跟校领导汇报解决。

展望

目前，高校后勤改革的情况一般是仅将校外教师的居住小区推向社会，由外单位或本单位物业管理公司管理，校内的教室、实验室、办公楼、学生宿舍和服务用房仍由学校各职能部门分块管理，条块分割、婆婆众多。广东工业大学艺术设计学院拥有独立使用的5号综合楼的情况是一个特例。拥有改造不爽、苦涩使用的楼宇对物业管理者来说更是一大挑战，管理人员必须拥有综合的物业管理专业知识，不断发现问题、分析问题、解决问题。

在整改后期的管理中，我们将工作重点放在完善制度、建立规范上。为了规范使用各个教学资源，针对学院综合楼有专业教室、画室、实验室、展示厅、教研室、会议室、办公室、教授工作室等多功能混合的特点，我们制定了《专业教室和画室使用管理规定》、《展示厅使用管理办法》、《实验室使用管理规定》、《教授工作室使用管理规定》、《行政用房使用管理规定》等等以加强该大楼的物业管理工作;安排学生助管每周打理领导办公室两次，其他办公室的卫生各自负责，展示厅的卫生由使用的学生班级负责;教室的卫生需要清洁的时候就联系总务处安排;实验室的卫生由学生班级负责，固定教室由该学生班级负责。

目前，5号楼许多棘手的问题已逐步解决，各问题的责任和整改任务已进一步明确，我们将把下一步的重点工作放在对现有资源的充分合理使用上，使该栋物业更好地为我院的教学和科研服务。