作者: 张显柯 | 2016-02-17 10:07

大型办公物业租赁价格勿失真

房地产价格问题的探讨是房地产业发展理论的一个主要方面，这是由市场经济条件下价格所具有的刺激生产、合理安排稀缺资源等重要功能决定的。本文选取了办公用房产中极具发展前景的大型办公物业为研究对象，以满足市场需求为主线，从价格水平真实度、价格形成机制等方面对大型办公物业的主要经营价格进行评价，找出问题，提出建议，以改善市场主体之间的经济关系，达到各方利益与心理承受的最佳状态，并实现房产资源的充分合理利用。

何谓“大型”办公物业?

办公楼的需求是引致需求，近年来市场上大中型公司、律师事务所、会计师事务所和金融机构等的迅速发展以及顾客消费水平的提高，给办公物业在档次、服务质量、经营管理水平方面提出了新的要求。在此基础上，以甲级、乙级写字楼，高档办公楼，现代智能化大厦等经营型楼宇为主要表现形式的大型办公物业应运而生，并迅速取代了处于相同或类似区位、地段上的老式小型办公楼，成为当前房地产市场体系的重要组成部分。

一、大型办公物业的内涵

如上所述，该类物业是房地产市场发展到一定程度，旨在满足广大业主需求的具有强大市场生命力的新型办公用房产。因此，笔者将大型办公物业定义为:在科技日益发展、通讯和信息技术现代化、商务活动频繁化基础上产生的，规模、档次、功能、区位、管理水平等方面达到较高标准，以满足客户办公需要、提高办公效率的各类已建成并投入使用的经营型楼宇及与之相配套的设备、设施和场地。

二、该类物业的特点与经营目标

在高楼林立的现代城市中，大型办公物业各种各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们有着共同的特征。这些特征集中围绕着“大型”二字而展开，具体而言有以下几点:

1、建筑规模大、档次高、功能齐全

该类物业一般能提供大小多种规格的办公区(室)，如:混合办公区、独立办公室(10～20m2的适合中层经理使用，100～300m2的为总裁使用的私人办公室)、特殊使用区(会议室、接待室等)、多用途办公区(图书室、邮递间、保管室、计算机房等);总办公面积在4.5万m2/幢以上，多为钢筋混凝土框架结构的中、高层建筑，不少于9层;外型雄伟、装饰考究，建筑外型有自己独特的风格;内部配有先进的设备、设施，并提供各种功能，如前台服务、大小会议室、休闲娱乐场所、餐厅、车库等，旨在为客户提供舒适快捷的工作环境，满足客户高效率的办公需要。

2、一般位于经济中心城市

为了与消费群体服务对象(多为大中型公司、金融机构等，即具有较高支付能力的消费群体)的工作性质、工作内容以及所需办公环境相适应，故该类物业大多位于以金融、贸易、信息为主体的大中型城市，并且一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。

3 、具有明显的商业特性与价值非库存性

大型办公用房产作为一类重要的收益性物业，以赢利为根本目的，所以必须坚持以市场需求为导向。该类物业是在人们生活水平提高，需求多样化、高档化基础之上产生的，开发经营商为满足顾客需求、获得经营利润，对其的开发也越来越多样化和高档化，于是其商业特性便更加突出了。并且，以出租或出售为主的大型办公物业中的房屋建筑物及其设备设施的价值及管理服务费是不能库存的，若当天租(售)不出去，就失去了当天价值与费用回收和补偿的机会。价值的非库存性增强了该类物业的商业特性，所以如何满足市场需求，提高出租(售)率就显得尤为重要。

4、管理要求高、难度大

大型办公物业具有规模大、档次高、设备设施复杂、出入人员众多等特点，管理要求高、难度大，一般委托专业物业管理公司进行管理。其经营方式多以出租为主，出租率的高低与管理的好坏休戚相关。因而必须建立一支训练有素的管理队伍，避免经营决策中的主观臆断性，时刻以市场需求为导向，想客户之所想、急客户之所急，向客户提供规范的优质服务。

以上特征决定了该类物业的两大经营目标:利润目标与信誉、服务、发展目标。前者是大型办公物业的根本经营目的，由其商业特性(尤其是收益性)所决定;后者是为前者服务的一系列阶段性经营目标，并围绕着如何满足客户需求、提高出租(售)率来展开。

大型办公物业租赁价格的形成与构成

一、租赁是该类物业的主导经营形式

尽管大型办公物业以商品形式而存在，在交换过程中遵循价值规律，具有明显的商业特性，但其规模大、耗资大、档次高、功能多样化等特点又决定了这是一类很特殊的商品，想要通过购买的方式在其寿命期内获得该类物业的永久使用价值必须支付数额巨大的货币资本。虽然该类物业的消费群体具有较高的支付能力，但这对他们来说仍然是不经济的做法，况且客户也没有必要永久地拥有物业使用价值。因此，客户付出相应货币额来换取物业一定期限使用价值的形式——租赁，便成为大型办公用房产经营的最主要方式。

二、价格形成机制是分析该类物业租赁价格的核心问题

由此可见，租赁价格是该类物业的主导经营价格形式。那么，租赁价格是如何形成的?决定租赁价格的基本因素是什么?从价格形成及构成角度着手，才能正确地评价租赁价格的真实水平，以便采取科学的价格管理手段，保证房地产业的稳步发展。

1、生产价格论——内在机制

房地产生产价格形成机制以马克思的劳动价值及生产价值理论为基础，从内在的角度科学地阐释房地产价格的形成问题。在地产开发、房屋建造、房产经营管理等一系列凝结了人类劳动的活动过程中，所费资本(C+V)转化为成本价格(K)，剩余价值(m)转化为利润(P)，价值转化为生产价格(C+V+m)，从而形成了一般意义上的房地产商品价格:房地产商品成本+利润+税金。其中，成本又由土地购置成本、房屋建造成本、经营管理费等几大要素构成，并因物业类型的不同而存在具体差别。这些构成要素之间的相互关系及每一要素的变动都会在很大程度上影响到房地产价格。因此，对大型办公物业租赁价格真实水平的探讨离不开价格构成要素的分析。

2、市场供求价格论——外在机制

从外在角度分析房地产商品价格，则市场供求关系是决定大型办公物业租赁价格的最直接因素，该类物业具有明显的商业性、收益性等特点，围绕着如何满足市场需求的问题而展开经营。社会主义市场经济条件下的两种供求关系:短期供求关系直接决定着租赁价格的日常变动，而长期供求关系则直接参与价值或生产价格的决定。

租赁价格水平的失真问题及危害

一、办公资源无形浪费下的租赁价格

租赁价格水平失真现象具体表现形式为经营商在管理与投资决策有误，软、硬建设支出比例不当，办公物业资源浪费严重的基础上，以其实际总成本支出为尺度所得出的价格。并且，在经营管理中，开发经营商往往没做到真正意义上的“想客户之所想、急客户之所急”，不对客户需要什么进行深入调查与研究，而凭主观意愿行事，将本来应投入软环境建设的资金转而投入硬环境建设，无意中形成了软环境建设支出不足、硬环境建设支出相对过剩、办公资源无形浪费、开发经营利润有限且客户办公效率不高等局面，这当然不能让客户满意。究其原因，在于各方的价格水平衡量尺度完全不同:经营商以其实际成本支出+利润+税金为尺度，而客户是以其享受到的服务、办公环境状况、办公效率高低为尺度。因此，开发经营商必须明白这一点，对两种价格水平衡量尺度进行综合考虑，并采取相应措施，提高客户对租赁价格真实水平的满意程度，努力改变这种因办公资源无形浪费所造成的租赁价格水平失真现象，以满足市场需求、提高经营利润。

二、症结所在:租赁价格构成要素之间的内在矛盾与不协调性

根据上述的劳动与生产价值有关原理，大型办公物业租赁价格可分为:开发经营成本、利润、税金三大部分。其中，开发经营成本又由土地购置成本、房屋建造成本、经营管理费，包括:软环境建设支出(用于满足消费者心理、文化需求与改善精神面貌等方面的费用与支出)与硬环境建设支出(设备、设施购置与运行成本、折旧费，房屋装饰、维护保养与折旧费)、物业管理费等。土地购置成本、房屋建造成本、税金分别受区位、设计标准与档次、国家有关规定等明确因素的影响。即:选定了某个地段、某种设计标准，则相应支出就已经确定，这一般不以开发经营商的主观意愿为转移，不受经营决策能力的影响;而经营管理费总支出额、分项支出额则在很大程度上取决于开发经营商的投资决策、经营管理水平，是影响租赁价格及其真实水平的关键性动态因素，故而为分析重点。

价格构成要素之间的内在矛盾与不协调性突出表现为软环境建设支出与硬环境建设支出的矛盾，是以世界卫生组织所命名之“写字楼综合症”为实证基础的。“写字楼综合症”特指由现代化办公室的环境(软环境、硬环境)问题(某些设备设施如:高档电脑、空调、复印机虽先进却配置不当，反而引起了办公环境污染、通风不当、视力损害等问题，并白白增加了支出;而办公用户心理、精神状态所需改善方面:如办公室内外绿化，建立会所、休闲娱乐场所以满足客户交往、休息的需要，经营者或忽视，或费用支出不够，而使物业使用者精神状态不佳，办公效率低下)所引起的人体病症——包括长期头痛、眼部不适、低频噪声带来的耳朵甚至精神障碍、慢性呼吸道疾病及哮喘等并发症与一些皮肤病，简称SBS。在北京，据防疫部门不完全统计，近5年来接诊SBS重患者已逾千人;上海的统计数据则是，SBS每年造成的直接经济损失是620万个工作日和包括医疗费、电费及生产力损失费等间接经济损失10余亿元。

价格水平失真的危害性是不言而喻的，它会引起各方经济利益的冲突。损害客户权利，长此以往，将失去客户的支持;对开发经营商而言，该现象不但不能增加经营利润，反而使得虚高的办公物业成本支出占据了总价的大部分，造成盲目发展、成本过高、利润有限的尴尬局面。要增加经营利润，达到各方利益与心理承受的最佳状态，就必须提高大型办公物业租赁价格水平的真实度，遏制住水平失真现象的蔓延。

防范与化解之道

大型办公物业开发经营商应从以下几方面进行考虑，从而做到提高租赁价格的真实水平与客户满意程度，满足市场需求、增加经营利润，改变“盲目发展、成本过高、利润有限”的不利局面，以实现办公物业资源的合理利用与优化配置。

一、实施以利润为根本、科技人文并重的经营管理模式

这是为了解决租赁价格各构成要素之间发生内在矛盾与不协调性的问题。之所以会产生此种矛盾，是由开发经营商管理不当、总成本中各项支出比例不当(硬环境建设支出相对过高，软环境建设支出不足)、高支出却不一定带来高办公效率等原因造成的。为解决这一问题，开发经营商应在管理与投资决策中走科技、人文并重之路。真正意义上的大型办公物业不仅仅表现在现代化(建筑的科学性，设备设施的先进性)、档次高、规模大、区位好等方面，更重要的是它的人文特色:充满人性的办公环境(良好的视觉环境、对噪声的有效控制、空调配置合理化、内部色彩主调和谐)，充满人性的工作站(屏风、工作台、办公椅、文件柜、办公电器的设置充分考虑客户经济、心理、生理特征，突出安全性、舒适性以及个性化)、会所、建筑小品、休闲娱乐设施的建立与管理。在当前我国的大型办公物业经营中，恰恰是更重要的后者却常常被经营商放在第二位置，而去片面强调设备设施先进性、现代化，结果造成了一些与客户需求不配套的多余支出。因此，该类物业必须适当增大软环境建设支出的比例，实施科技、人文并重的经营管理模式，以人为中心。真正做到了这一点，写字楼综合症等问题在理论上是可以完全克服的。

二、正确估算办公物业资源的影子价格，合理确定租赁价格

这是为了解决客户对租赁价格真实水平不满意的问题。正是由于办公物业经营成本中软、硬环境建设支出的内在矛盾与不协调性，造成了办公资源的浪费。因此，开发经营商须从充分利用办公资源角度着手，通过客户满意度调查、投诉和建议制度(如开设800免费电话的“客户热线”)、流失客户分析等方法合理确定软、硬环境支出的比例。对于客户需要应想方设法尽量满足，不需要的设备设施就不提供，实现办公资源的合理利用、优化配置，以提高租赁价格水平的真实度，并使其尽量接近办公物业资源的影子价格。

三、注重搜集整理物业租赁市场信息

与公开拍卖的市场不同，物业租赁交易市场是典型的出租方和承租方的双方个人谈判过程，某一物业的潜在租赁方既不知道其他承租方出了什么样的租赁价格，也不知道其他承租方将准备出什么样的价格。对于出租方来说，他必须在不了解还有其他租赁出价的情况下决定接受或拒绝现在的物业出价。因此，市场上的开发经营商只要任何一家能较准确甚至是垄断性地控制信息，则那一家所定之租赁价格及其真实水平即可胜过其他经营者，从而在市场竞争中处于优势地位。故市场参与者须高度重视租赁市场信息的搜集，这样可为合理确定租赁价格水平带来极大的便利，改变所谓“物业租赁市场无效率”的局面。

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