作者: 程磊 | 2016-01-26 00:12

物管费诉讼案的常见抗辩理由

通过诉讼程序催缴物业服务费已经成了物业企业常用的维权手段，律师为您系统分析催缴物业服务费诉讼中的抗辩理由。

当物业服务公司起诉业主要求交纳物业管理费时，一些物业服务公司可能会同时起诉几十个甚至上百个业主，被起诉的业主往往也会形成共同的利益圈，以群体性行为的方式参与诉讼。因此，此类案件社会影响较大，越来越引起政府和社会的广泛关注。作为被告的业主，在接到人民法院的传票时一般都会根据自己的实际情况提出各种有针对性的抗辩理由，以达到不交或者少交物业服务费的目的。本文总结笔者作为物业服务企业和小业主代理律师的诉讼经验，试图从业主常见的抗辩理由出发，分析各种抗辩理由后蕴含的法理依据，综合法院在审判实践中的判决情况，为该类案件的各方当事人在诉讼过程中提供借鉴和参考。

以物业服务质量不到位为抗辩理由

在物业服务企业起诉业主支付物业管理费案件中，大约80%以上的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。根据《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的举证规则，业主应就物业服务企业服务质量不到位的事实进行举证。

如何认定物业服务企业的服务质量?根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，物业服务企业最基本的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

法官在审理案件时一般会根据物业服务合同和行业标准进行考察。物业服务合同一般都对物业服务范围、服务标准、收费标准、收费方式及违约责任等作出详尽的规定。物业服务企业是否严格按照物业服务合同的约定保质保量地提供了物业管理服务将会直接影响到案件判决的结果。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果物业服务企业的服务质量达不到合同约定的标准，业主完全有权要求降低物业服务的收费标准。但是，业主以物业服务质量不达标为由拒绝交纳全部物业管理费一般无法得到法院支持。只要物业服务企业对物业服务区域提供了基本的物业管理服务，业主也享受了这一服务，业主就应当依照合同约定交纳物业服务费用，不能以物业服务存在质量问题为由而拒绝交纳服务费。当然，如果业主提供的证据证明物业服务企业在提供物业服务的过程中服务质量确实存在不达标的事实，则法院可能会根据物业服务企业的违约程度做出核减物业服务费或免除物业服务合同约定的违约金的判决。

案例链接：(《京华时报》2006年8月15日第010版)：因认为物业公司服务质量太差，丰台区西局欣园小区的4名业主拒交物业费，事后，他们被物业公司诉至法院。昨天，丰台法院一审判决，由于物业服务质量不合格，4名业主只需交纳70%的物业费。

2003年4月，作为被告人之一的杨丽(化名)入住西局欣园小区。2004年7月，嘉腾物业公司受开发商委托对该小区实行管理，双方在委托合同中规定，物业要使小区达到整体形象安全舒适，环境卫生干净利落，花草树木要四季常青、三季有花。

杨丽说，该物业公司进驻小区后，并没有认真履行物业管理职能，小区至今没有正式的保安队伍，已发生多起入户盗窃事件。同时，物业公司为了收取停车费，允许车辆停在小区消防通道和公共通道。此外，小区还存在环境卫生状况极差等问题。4名业主说，他们认为物业公司的服务质量让他们忍无可忍，所以拒付3年多的物业费。

庭审时，4名业主还向法院提供了照片和小区物业管理满意度调查问卷，用以证明物业管理服务未达标。

丰台法院认为，业主享受了物业公司提供的服务，应支付物业费。但根据业主提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区物业公司提供的管理服务存有一定的瑕疵，所以对物业公司诉求的物业费扣减30%，杨丽等人只需向物业公司支付70%的物业费。

以前期物业服务合同期限届满为抗辩理由

在物管费诉讼案件中，作为被告的业主委员会对物业服务企业提交法院的证据材料进行审查。如果前期物业服务合同期限已经届满，则物业服务合同是否就当然失去法律效力了呢?业主以合同期限届满作为抗辩理由能否获得法院的支持?

《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。如果前期物业服务合同约定了服务期限，在期限届满后，业主委员会尚未成立或者成立了业主委员会但还没有与选聘的物业服务企业签订物业服务合同的，应如何认定前期物业服务届满后的物业服务关系呢?

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第十五条规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。另根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的，应当视为合同的实际成立。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定，应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。因此，业主以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩将得不到法院的支持。

案例链接：(《武汉晚报》2008年8月2日)2002年，经开发商委托，武汉某物业公司为江汉区香港路一处小区提供前期物业服务，期限截止2005年6月30日。2005年1月，业主刘女士以房内墙面出现裂缝物业公司不予维修，而拒交物业费。

在上述服务期满后，物业公司仍继续服务。但因双方没有续签物业管理合同，刘女士一直拒交物业费。物业公司遂将刘女士告上法庭，要求其支付截止2007年11月所拖欠的物业费4，100余元、并按1%/天的标准计算滞纳金。

法院认为，虽然物业合同“过期”，但物业公司仍在“超期服役”，刘女士应参照原合同约定的物业费标准缴纳物业费。但由于物业公司不能证明曾向刘女士催要物业费，导致其2005年11月以前的物业费，超出2年的诉讼时效期限;法院只认可了2005年11月以后的2年物业费2，800余元。另外，因双方没有续签物业合同，对滞纳金责任也没有约定，因此法院认定的滞纳金标准也降为0.21‰/天。

另外法院认为，根据双方的物业合同，物业服务范围仅限于房屋的共用部分及其共用设施设备，房内墙面出现裂缝不属物业管理服务的范畴，刘女士以此为由拒缴物业费的理由不足。

以物业服务企业不具备物业管理资质为抗辩理由

在物业管理费诉讼案件中，业主常常会以物业服务企业未取得物业管理资质为由认为物业服务企业不能收取物业服务费。根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具备独立的法人资格;国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《物业管理条例》属于国务院制定的行政法规，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。对于没有取得物业管理资质的物业服务企业提供的物业服务问题，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第二条规定：“不具有物业管理资质的单位因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。”因此，物业服务企业在没有取得资质的情况下，其与业主委员会签订的物业管理合同应归于无效，双方的物业服务关系可以按照一般的民事纠纷处理。如果物业服务企业确实提供了物业管理服务，业主事实上接受了物业服务的，法院一般会按照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

以开发商房屋质量存在瑕疵为抗辩理由

在前期物业服务期间，物业服务合同是由建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同的。由于为业主提供服务的物业服务企业是由开发商聘请的，导致提供前期物业服务的企业与开发商存在着千丝万缕的经济利益关系，很多物业服务企业是开发商的子公司或关联企业。当开发商违反房屋买卖合同的约定与业主发生纠纷时，业主往往会迁怒于物业服务企业，以拒绝交纳物业管理费作为抗争的手段。

从法律角度分析，房屋的质量瑕疵问题属于业主与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴，开发商作为出卖人，应承担房屋的瑕疵担保责任。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题，业主应向开发商主张权利，要求开发商进行维修或者赔偿甚至解除房屋买卖合同。而前期物业服务合同是物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系，根据合同的相对性原则，物业服务企业有权要求业主按照合同约定交纳物业服务费。开发商与物业服务企业是两个独立的法人主体，两者都能够独立承担民事责任。物业服务企业并非房屋买卖合同的一方当事人，所以，业主如果以房屋质量瑕疵作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

相关案例请见B章节以前期物业服务合同期限届满为抗辩理由之“案例链接”。

业主以其自行聘请保安、清洁公司为抗辩理由

在某些物业管理区域，存在一些拥有大面积房屋的业主，如一栋裙楼的整层商铺或用于特定经营目的的大型物业。为了便于对自己拥有物业的集中管理和经营，这些大业主往往会自行聘请保安员和清洁工对物业进行管理。业主自行聘请保安和清洁工后，是否就免除了向物业服务企业交纳物业服务费的义务了呢?

根据《物业管理条例》的规定，物业服务公司提供的物业服务一般包括以下内容：1、建筑区划内物业共有部位、共用设施的维修、养护和管理;2、建筑区划内公共环境卫生的清洁管理;3、建筑区划内车辆停放及交通秩序管理;4、建筑区划内的安全防范义务;5、配合政府部门维护好建筑区划内的公共秩序和安全防范工作。从上述内容来看，物业管理服务具有公共服务的性质，这种服务是针对整个建筑区划内的全体业主提供的。而大业主自行聘请的保安员和清洁工是专为业主个人提供的私人服务，两者的服务内容并不相同。业主在享受其自行聘请的保安员和清洁工提供服务的同时，也享受了物业服务公司对建筑区划内物业的共有部分及公共事务提供的物业管理服务。因此，业主以其自行聘请保安员和清洁工为由拒绝向物业服务企业交纳物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

以超过诉讼时效作为抗辩理由

诉讼时效的抗辩也是在物管费诉讼案件中业主经常提出的抗辩理由。某些物业服务企业在业主欠缴多年的物业服务费后再向法院提起诉讼，这就会产生其对物业服务费的请求权是否已经超过诉讼时效的问题。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”诉讼时效届满后，权利人仍然向法院起诉，请求法院保护其民事权利，但法院对其实体权利将不予支持。因此，对于超过两年期限以上的诉讼请求部分，法院将审查是否存在诉讼时效中断的事由。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”司法实践中，物业服务企业大多会向法院提交“催缴通知书”，以证明其向业主主张过物业管理费。如果物业服务企业提交EMS等特快专递邮件详情单或者邮件送达妥投条等催缴证明，表明其曾在诉讼时效期间向业主主张过权利，那么诉讼时效就会发生中断的法律效果，诉讼时效将重新起算。如果物业服务企业未能提供有效的诉讼时效中断的证据，则法院一般会支持从物业服务企业起诉之日起往前推算两年期间的物业服务费。

案例链接：(《法制时报》2005年7月15日)：1994年，杨某在沈阳沈河区购得一处住宅，并与某物业公司签订物业管理协议。杨某在交纳了1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。2004年7月19日，该物业公司诉至沈河区法院，请求法院判令杨某给付1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水费。

一审法院判决杨某给付物业公司1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水费，并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。宣判后，物业公司对滞纳金计算标准有异议，杨某也不服，双方均向法院提起上诉。

沈阳市法院审理认为，物业公司向一审法院主张权利的时间是2004年7月19日，而杨某拖欠的物业管理费是从1997年1月起至2004年6月30日止，拖欠的采暖费分别是1998至1999年度、2002年至2004年度。对于2002年7月19日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定，也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉，否则将丧失胜诉权。最后法院判决杨某只须支付2002年以后的费用。

业主在参与物业服务费诉讼案件时经常会提出以上六种抗辩理由。在该六类案件的诉讼过程中，物业服务企业作为专业性的公司，在起诉之前往往有备而来，证据收集较为全面。如果起诉的业主人数众多，物业服务企业一般都会聘请专业律师进行诉讼。从诉讼经验和诉讼技巧来看，物业服务企业往往处于优势地位。而业主往往单打独斗，缺乏统筹规划，在收集证据时存在较大的难度，相关的法律知识储备和诉讼经验也非常匮乏，所以该类案件大多以业主败诉而告终。群体性诉讼案件的业主败诉后，如果拒不执行，法院强制力介入后，会导致业主与物业服务企业的长久敌对情绪，从而影响后续物业服务费的收取。而由于物业服务费回收率的降低将会影响到物业服务企业的积极性，又导致物业服务质量的下降，也损害了其他交费业主的利益。上述多个环节环环相扣，如果处理不当，极易引起恶性循环。

笔者对上述常见的业主抗辩理由进行归纳，从法院判决中的实际情况剖析抗辩理由在实务审判中法院的采纳情况，希望能对该类案件的各方当事人在参与诉讼的过程中合法、理性维权有所裨益。