作者: 余月瑛（Joanna Yu） | 2016-01-25 10:43

如何做一个有职业操守的“物业经理”

圣诞前夕，物业经理马修收到合约商送到家门口的礼物——一台最新款的三星牌智能四门冰箱，价值3,200加元。这显然是不太寻常的礼物。通常物业经理收到的节日礼物，如红酒、礼物券，价值不超过100加元，作为合约商对物业经理过去一年来在工作上的支持和配合的答谢，完全无可厚非。但3,200加元的智能冰箱，似乎礼太厚了吧。

世上没有不透风的墙。虽然冰箱的整个交接过程均在工作场所以外发生，合约商也没有任何人出面，而是让电器公司直接送货到马修家，但由一些羡慕嫉妒恨招来的风言风雨，在几个月后还是经有心及无心人的讯息传递，到了马修老板的耳里。经查证，几个月前大厦一桩30多万加元的防水补漏工程正是由这家合约商承造。事实上，这家合约商一直是大厦多年来使用的几家公司之一，信誉口碑也不错，简单地把冰箱事件当成阴谋论似乎太仓促。但作为一名物业经理，接受价值不菲的冰箱作为圣诞礼物，亦很难被人接受是普通的礼节性谢礼。

经过多番调查，公司发现马修一直与此合约商老板公私关系均十分密切，在半年前的工程投标中，马修也特地向负责招标的顾问公司推荐了这家合约商，最终让他们成功拿下工程。马修在“不经意”的闲谈中，透露他家的老旧冰箱已日久失修，渴望圣诞前能有新冰箱庆祝佳节。合约商话头醒尾，马上收到马修“无意”中“泄露”的重要讯息，在圣诞节前的一个星期把冰箱搬到马修的家。

说句公道话，马修并没有违反现有的工作守则和物业管理法则，工程顺利完工，合约商信誉好，价钱合理，他们借节日机会表达对多年来与物业经理的愉快合作的感激，这似乎没有不妥。况且合约商的慷慨程度和对马修的衷心爱戴程度也不是马修本人能控制和阻止的。加上物业管理公司也没有像政府部门诸如馈赠物品价值50加元以上就要上报那样的明文规定，因此，马修接受这份厚礼看来是无可厚非的。

事件发生后，管理公司因此有针对性地定下有关收受礼物的指引。虽然没有对马修的“前车之鉴”点名，但马修认为自己与公司已失去互信，即另谋高就。事实上，在加拿大，无论是物业管理公司还是其他行业机构，差不多任何形式的回扣(Kickback)都是违法的。吃人家的嘴软，拿人家的手短，试想，如果合约商的工程一旦发生问题又百般推脱时，与合约商关系如胶似漆的马修是否能穷追猛打为大厦追讨合理权益呢?的确是一大疑问。

加拿大安大略省共管物业经理协会(Association of Condominium Managers of Ontario)属下专设的操守委员会，接受对注册物业经理的投诉和监管，并对其进行有关调查。一旦发现投诉属实，证据确凿，将可能取消物业经理的注册资格;再严重可能牵涉刑事犯罪者，更会移交警方处理。

物业经理对合约商须坚守的原则

笔者在加拿大从事地产及物业管理行业近二十年，与不同的大型合约商打交道，如电梯、大型冷暖气设备、电力、工程顾问、供水排水系统、消防、楼宇防漏补漏、路面工程等。这些合资格的大厦合约商从大老板、部门经理到实际操作的员工，大多数是加拿大本地白人。事实上，加拿大的等级观念十分薄弱，蓝领工人的待遇丝毫不逊白领，甚至比很多普通白领的薪酬还高：合约以外的计时维修，电梯公司每小时的收费约150加元;普通电力、消防、冷暖气设备维修，公司每小时收费约75加元。不少本地的加拿大白人都喜欢从事这些技术维修工作，他们没有继续大学学位课程，只是在专上学院(即高等专科学院)或职业技校获得证书，并考获专业技术牌照，便可以从事自己喜爱的工作，且获取并不低的薪酬。

请容笔者在这里插一段让中国本土居民不太相信的加拿大社会现实：垃圾收集工在中国地位低微，但在加拿大庞大工会势力的支持下，这一工种基本上被本地白人垄断，他们的薪酬福利均不错。他们的那种敬业乐业精神以及表现出来的快乐工作态度，把我家小孩都深深吸引了，小时候还正儿八经地表示，长大后的志愿就是当一名快乐的垃圾收集工人。

由于工作关系，笔者日常打交道的大多是加拿大本地男性。我一个貌似娇弱的亚裔女子，常面对昂藏六尺的男子，他们也早知道我是个以事论事、据理力争的人，一旦工程有任何闪失，他们都会尽快配合，马上解决问题。因为与合约商没有任何利益关系，更没有钱银交易，为客户争取合理权益时更能理直气壮，绝对不用吞吞吐吐，闪烁其辞。譬如，在一桩庞大的停车场重建工程中，合约商挖掘道路时，把通往车库的地下电缆弄断，又没有及时如实报告，导致部分供电中断，扰攘多时才恢复全面供电;而埋在泥土下的园艺自动洒水系统，也被工人挖烂，引致系统部分失灵。这些人为错误导致的额外维修，动辄数千乃至上万加元，无奈唯有悉数在数十万元的工程款内扣除。

通常金额超过10万加元或一些技术性要求较高的工程都由工程顾问公司负责整个招标过程，物业经理有责任保密各合约商的报价，绝不可向自己属意的公司透露，明示或暗示招标过程的细节。与合约商维持良好关系是必须的，但行业规范更应遵守。例如，当接手管理一个楼盘时，千万不要急于把原有的合约商撤掉，马上换成与自己相熟的合约商，无论如何，现有的合约商都有多年的大厦工作经验，通过一段时间的磨合，同样可以有愉快的合作。另外，物业经理只是一个行政主导的角色，不可能拥有合约商的全面专业知识，面对不同领域的工程和维修，没有必要在专家面前不懂装懂，相反要不耻下问，亲身去查看维修的过程、设备的展示及运行状况;尊重合约商的工作，准时支付合约款项。

事实上，一些长期服务的主要合约商，他们的员工因至少每月一次的定期服务，加上紧急维修时必须的紧密合作，已经与大厦的员工成了好朋友，大家工作默契十足，往往能做到事半功倍。