作者: 程磊 | 2016-03-11 18:00

物管公司能否限制业主商铺的经营范围

(2014年11月25日上午8时27分许，《南方都市报》消息，厦门思明区美湖路29号“味味川菜馆”发生燃气爆炸，导致4人死亡、3人受伤。爆炸发生地是一条老街，一边是厦门城市规划学会和厦门市政建设开发总公司，另一边则是6家商铺，商铺上为老式居民楼，楼龄超过20年。)

[案例]

李新庆是广州市天河区容科花园233号16铺的业主。2012年4月1日，李新庆将该铺出租给广州穗海地产代理有限公司(以下简称穗海公司)，用于开展房产中介代理业务，双方签订了商铺租赁合同并办妥了该铺的租赁登记手续，穗海公司取得了该铺的营业执照。签订合同后，李新庆即协助穗海公司着手进行该铺的装修工作。但为容科花园提供物业服务的广州容科物业管理有限公司(以下简称容科物管)却禁止李新庆安排的穗海公司入场装修，且容科物管以房产中介服务业属于受其限制审批的经营范围为由，不允许李新庆出租给穗海公司作房产中介用途，导致李新庆及穗海公司一直不能使用该铺，经多次交涉无果。李新庆作为原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告容科物管停止侵害，排除妨碍，立即配合原告及穗海公司进场装修。穗海公司作为第三人参加该案件的诉讼。

被告容科物管辩称：被告不同意原告安排的穗海公司进场装修，是依照《容科花园商铺管理公约》，维护小区全体业主的合法权益，正当行使物业管理职权的行为，不构成对原告物权的侵犯。具体理由是：1、被告是容科花园开发商依法选聘的物业管理企业，有管理容科花园商业街的资格和权力。2、原告在其与开发商签署的房屋买卖合同《补充协议》第十九条中，已明确约定买受人应遵守“容科花园物业管理公司制订的各项管理规定、公约”。后又在容科花园233号16铺收楼时，亲笔签署了《容科花园商铺管理公约》，承诺遵守《容科花园商铺管理公约》的有关规定，接受被告的服务和管理。其中的第三十九条明确约定：业主须遵守容科物业管理公司其他制订之有关规定。3、容科物业公司根据容科花园商铺使用和管理的现状，经开发商授权和批准，在2011年底，重新修订了《容科花园商铺管理公约》公布施行。修订后的《容科花园商铺管理公约》听取广大业主的意见，针对商业街个别行业出现的无序竞争情况，在《容科花园商铺管理公约》第40、41项规定：容科物管有权对商铺产权人的转租及经营项目建立有效的审批、备案制度。另为了维护社区有序发展，避免出现恶性竞争，在商业范围内，不得出现多于三间从事相同或相似经营范围的商铺，且视社区需求而定，部分行业只能保留一间商铺。物管公司根据商业街现时招商经营项目情况，对下述项目后期进驻商业街经营时进行有效的已受审批限制，包括饮食类、美容美体/SPA类、房地产中介服务类、洗衣干洗类、美发养发类、沐足按摩类。4、考虑到公布的《容科花园商铺管理公约》内容较多，小区业主可能无暇仔细阅读的情况，2011年12月5日，物管公司特别以《容科花园商铺管理公约》补充规定的方式，专门张贴了《容科花园商铺管理公约》第40、41项的规定内容。2012年2月和3月，物管公司又以通告、公告的方式两次强调：商铺的出租、转让实行审批备案制度。原告与穗海公司不顾《容科花园商铺管理公约》的约定，在容科花园商业街已经有多家地产中介代理机构，明知自己的地产代理中介不会被批准的情况下，恶意签订《商铺租赁合同》，执意在商业街从事地产代理中介业务。被告阻止原告装修入场的行为，是依据《容科花园商铺管理公约》实施正当的管理行为，根本没有侵犯原告的财产权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

[法院判决]

法院经审理后认为，根据《物业管理条例》第二十二条第二款规定，建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。开发商制定的临时管理规约补充条款规定“禁止在商业街范围内，不得出现多于三间从事相同或相似经营范围的商铺”，该规定已对原告出租房屋获取利益造成障碍，损害了原告作为所有权人对商铺的使用、收益权利。同时被告作为物业管理企业，无权对商业街业主的房屋使用及其商业经营实施管理。判决被告停止对原告出租天河区容科花园233号16铺的侵害;自本判决发生法律效力之日起10日内，被告配合原告及第三人穗海公司进场装修天河区容科花园233号16商铺。(编者注：法院具体判决理由见正文后内容。被告对此判决没有上诉，该案件一审已经发生法律效力。)

[案件争议焦点]

1、修订后的《容科花园商铺管理公约》对原告是否具有法律约束力?

2、被告阻止原告及第三人入场装修的行为是否构成侵权?

[律师意见]

一、《容科花园商铺管理公约》补充规定对原告不具有法律约束力

国务院《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”

根据上述规定，临时管理规约是业主使用、维护和管理物业的重要文件，是实现业主自律的重要基础。开发建设单位在预售商品房之前，应制订临时管理规约，明确业主、物业使用人的权利义务，作为房屋买卖合同的附件，由物业买受人签字确认。临时管理规约约定的内容或条款不得侵害买受人的合法权益，自物业项目第一买受人签字时发生效力，对此后的物业买受人及物业使用人均有约束力。

本案中，容科花园开发商制订的《容科花园商铺管理公约》即是临时管理规约，在容科花园尚未成立业主大会并选举业主委员会之前，临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。业主及物业使用人违反临时管理规约的规定时，应当承担违约责任。原告签署的《容科花园商铺管理公约》第三十九条约定：业主须遵守容科物管其他制订之有关规定。但该规定的内容未有具体的文本。2011年底，开发商与被告重新修订了《容科花园商铺管理公约》，规定商铺的出租、转让实行审批备案制度。但经过修改的《容科花园商铺管理公约》并没有获得原告的书面承诺。被告虽然以通告、公告的方式公布了《容科花园商铺管理公约》补充规定，但通告、公告的方式修改临时管理规约并不必然对业主产生法律约束力。根据《物权法》第七十六条规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。开发商擅自修改临时管理规约没有征询业主的书面意见，没有获得容科花园人数和面积超过半数的业主同意，因此，《容科花园商铺管理公约》补充规定对业主不具有约束力。

而且，根据《物业管理条例》第二十二条第二款规定，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。本案中，建设单位制订的临时管理规约规定商铺的出租、转让实行审批备案制度，限制了业主对商铺使用权的合法行使，损害了业主的合法权益。因此，修订后的《容科花园商铺管理公约》对原告不具有法律约束力。

二、被告阻止原告及第三人入场装修的行为构成侵权

原告通过合法的购买方式获得了涉案商铺的所有权。原告作为所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是所有人在法定限度内对物最充分、最完全的支配。当所有权人的所有权受到非法侵害时，所有权人享有排除他人非法干预的法定权利，包括所有权返还请求权、所有权妨害排除请求权、所有权妨害预防请求权、所有权回复原状请求权等救济权利。

原告是涉案房屋的所有权人，原告与第三人签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力。涉案房屋房产证记载该房产是商铺，房屋所有权性质为非居住用房，原告将房屋出租给第三人使用，目的是获取房屋的收益，是原告正当行使房屋使用权的行为。第三人在合同签订后，已取得工商部门核发的在涉案房屋经营的营业执照，营业执照核准的经营范围是物业和房地产中介代理服务、物业和房地产投资顾问及相关的咨询服务。第三人已取得合法的营业执照，依法从事中介业务，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法经营。

《物业管理条例》第二条规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据上述规定，业主对其购买的专有部分房产如何占有、使用、收益、处分，不属于物业服务公司的管理范围。

本案中，被告及建设单位单方擅自制订禁止在商业街范围内，不得出现多于三间从事相同或相似经营范围的商铺，阻止承租涉案房屋的第三人进场装修营业，已对原告出租房屋获取利益造成障碍。被告作为物业管理企业，无权对商业街业主的房屋使用及其商业经营实施管理。被告及建设单位自行制订的意在约束业主行使房屋使用权的公约、通知、公告等行为，侵犯了物业买受人的合法权益，属侵权行为，被告应当停止其侵权行为。

附：本案原始判决书摘录

本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告是涉案房屋的所有权人，原告与第三人签订的《广州市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。涉案房屋房产证记载该房产是商铺，原告将房屋出租给第三人使用，通过出租方式获得收益，是原告正当行使房屋使用权的行为，并无不妥。第三人在合同签订后，已取得工商部门核发的在涉案房屋经营的营业执照，营业执照核准的经营范围是物业和房地产中介代理服务、物业和房地产投资顾问及相关的咨询服务。第三人已取得合法的营业执照，依法从事中介业务，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法经营。

由于涉案房屋所在商业街至今没有成立业主委员会，建设单位委托被告物业公司进行前期物业管理。被告物业公司属于前期物业管理公司，属包括涉案房屋在内的物业管理公司，故原告与物业公司之间属于物业管理委托关系。根据《物业管理条例》第二十二条第二款规定，建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。《商铺管理公约》第39条虽有“业主须遵守汇景管理处其它制定之有关规定”约定，但该约定并没有具体内容，对业主没有法律约束力。被告及建设单位单方擅自制定禁止在商业街范围内，不得出现多于三间从事相同或相似经营范围的商铺，阻止承租涉案房屋的第三人进场装修营业，已对原告出租房屋获取利益造成障碍。同时被告作为物业管理企业，无权对商业街业主的房屋使用及其商业经营实施管理。被告阻止原告及第三人入场装修的行为，侵犯了物业买受人的合法权益，属严重侵权行为，被告应当停止其侵权行为。原告要求被告停止侵害、排除妨碍，配合原告及第三人进场装修涉案商铺，合法有理，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(一)、(二)项，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《物业管理条例》第二条、第二十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告物业有限公司停止对原告出租广州市天河区XX路XX号XX商铺的侵害;自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州XXX物业有限公司配合原告及第三人进场装修广州市天河区XX路XX号XX商铺。

二、驳回原告的其他诉讼请求。