作者: 周军 | 2016-01-25 13:59

物业管理不愿做一个脆弱的行业！

物业公司本质上只是一个服务者，是全体业主的“佣人”，怎么能对“主人”指手画脚?管理谁意味着要得罪谁，谁就不情愿交物业费。物业公司收费本来就很困难，再去管理、得罪业主，岂不是雪上加霜。

徐州广播电台报道了一则新闻，说本市的物业费平均收取率只有50%~60%。听到这消息令我等感慨，作为物业人，在物业管理界辛苦奋斗多年，干出的竟是这等结果。是我们干得不好?事情远非这么简单，笔者认为这和我们整个行业的运行机制和收费机制有关。现在的状况是业主交物业费全凭自觉，按《物业管理条例》规定，业委会只是负责督促交纳，即便这样，大多数业委会仍不作为。曾有一位业委会主任这样说：我不能去催物业费，那样业主会认为我们得到了物管什么好处，会使我们的处境孤立。而物业公司对欠费者也是束手无策，最终只有起诉一条路可走。我公司起诉小区几十户欠费业主现已三年，判决仍未执行到位。记得前几年曾看到一篇报道，说西方某大厦的业主董事会对恶意欠费者最终能采取拍卖住房的措施，而我们的物业费欠交者几乎不付任何成本，要是起诉真能解决问题，物业公司还会不采取此法来提高收费率?最终选择弃管、撤离等措施，甘愿吃亏也不起诉，这不能不说是物业行业的一大怪状。收费状况只是物业行业的一个结果，实务中还有很多令人不解的事，而这些都需要物业公司来面对和承受。

先说物业服务合同。早期的物业服务合同为物业委托服务合同，即业主委员会委托物业公司对小区进行管理服务，但委托合同的委托方随时可以解除终止合同，这对于物业公司似乎显得不平等。而现在的合同没有了“委托”变成了一般经济合同，从形式上看双方好像是平起平坐了，但仍然有很多问题，我们这些基层实务工作者体会最深。作为经济合同，责权利都为对等，违约者也应承担相应经济责任。但业委会即非法人又非经济实体却能够签订经济合同，如违约又无法承担经济责任，这让我们搞不懂。理论上讲业委会是业主大会的执行机构，而合同是全体业主授权业委会和物业公司签订的，我们并不否认合同的合法性。实际上业委会在小区是一个很有权威的组织，但如果瞎指挥、乱作为很容易给物业公司造成损失，而物管很难去主张权利要求赔偿。在实务中就有业委会对物管成天指手画脚要求物管干分外之事，增加物业管理成本;还有业委会和物业公司产生激烈矛盾，煽动业主不交物业费，迫使物业公司退出小区，给物业公司造成惨重损失。对这样的业委会，物业公司只有自认倒霉。

再说物业服务企业应在小区内公布账单，这几乎成了本行业通行的规则。笔者查阅了一些相关规定，《物业服务收费管理办法》第十二条规定：实行物业服务酬金制的每年不少于一次公布服务资金的收支情况。但在实务中，不论实行包干制还是酬金制都会要求物业公司公布账目，在签服务合同时，业委会更是要求作为一个要件写进合同，许多业主也这样要求甚至以拒交物业费相要挟。仔细想想很让人不解，到其他的商家消费或购物不会有消费者要求商家报出商品的成本再付款，如果有这样的消费者商家根本就不理会，也不会得到相关部门的支持。而物业公司也是一个企业，它所出售的商品就是服务，在出售商品的同时却要向它的消费者公布服务成本。这就奇怪了，物管向业主提供质价相符的服务就可以了，为何还要公布成本?其他服务企业都不需要这样做，为何物业公司要这样做?究竟何时兴起的这种规则，笔者没有考证。

接着说小区的管理。目前对居民小区的管理几乎是个空白，小区的违章搭建、毁绿种菜、车辆停放管理等事项，相关执法部门根本不会主动去管理，全部推给了物业公司。而物业公司本质上只是一个服务者，是全体业主的“佣人”，怎么能对“主人”指手画脚?管理谁意味着要得罪谁，谁就不情愿交物业费。物业公司收费本来就很困难，再去管理、得罪业主，岂不是雪上加霜。何况，物业服务只是一个企业，无执法处罚权，根本就没有管理力度，小区的违章现象就连执法部门都很头疼，物管更难能有所作为。比如某些小区业主大会决定对进出车辆实行刷卡收费制，交由物管执行，但个别不愿买卡的业主，如果不让他进小区他就用车堵大门，物管只有求助于执法部门，而执法部门大多是和和稀泥并不惩治闹事者，使得此类事件屡屡发生。

现实中物业公司的生存状态并不乐观，承受的负担太重，如果一个行业没有良好的运行规则和机制，那这个行业将很难产生好的社会利益和经济效益。物业服务就是这样，像笔者所在的徐州市多半以上的老旧小区无物业服务，而这类小区恰恰最需要物业服务;新建成的小区服务几年就被遗弃的越来越多，原因就是收费难。社会上有一个公认的行为准则，比如欠债理应还钱，接受服务更应付款，人们的行为应该自觉符合这种准则，而当某些人违反规则，则应受到谴责，可是小区的物业欠费者不以为耻，有的还瞎起哄，让人不解。

看出物业服务是一个脆弱的行业，这个行业的性质使它无法制约它的服务对象，即便停止服务业主仍可生活下去;它也不像供水供电一样，这类企业无人敢欠费。所以物业行业更需要相关部门的支持。2014年2月徐州市房产管理局出台文件，规定二手房交易必须交清物业费，这是物业公司的“婆婆”关爱自己，要不然物业公司这个“媳妇”就太无助了。我们希望有更多的部门为物业公司排忧解难，使物业管理走向继续发展之路，让我们这些物业人付出的能力得到应有的回报。