刘健民：房子贬值物管公司当然是有责任的
香港置地集团公司于1889年在香港成立，集团拥有及管理约45万平方米的商业空间。香港置地集团公司拓展及估值部主管刘健民认为准确且详细的评估标准可以帮助物业管理企业全面了解物业资产的价值。
(现代物业专访刘健民)
《现代物业》：从物业管理公司的角度来看房产的升值，企业如何能够评估出哪一部分属于土地升值所带来的，哪一部分是由自己的管理而产生的?
刘健民：从专业的角度来看，很难从物业本身或物业管理出发用一个适合的方法评估，例如评估土地升值或是业态的升值。我们的评估必须具有整体性，对于项目和物业来说，评估侧重点是很重要的，不同的侧重点体现出不同的升值能力和升值幅度。所以我们不能简单地推算，有多少个百分点是土地的升值，有多少是软件服务的溢价。
《现代物业》：对出售型的物业来说，发展商只关心出售时的物业价格。售完之后，物业价值基本上就要依靠管理公司的工作来保证。那么房屋贬值，物业管理公司是否一定要承担责任?通常来说造成房屋贬值的因素有哪些?如果造成房屋贬值的原因并非来自物业管理公司，那么您会给管理公司哪些建议?
刘健民：这个要视情况而定，物业业主是单独的大业主，还是分散的小业主。物业管理原则上要从服务方面实现保值和增值，如果说物业贬值，管理公司当然有责任，但其他因素的干扰也可能极大影响到物管公司不能完成既定的目标，例如业主的成本支出、资源回收和循环、设施设备改造费用，如果资金不够。因此物业的贬值不应该是物管公司去承担全部责任。当资产贬值时，我们能给出的建议是：时刻保证预防性维护工作顺利进行。以前保险公司做的那一套，例如有什么破了或是烂了，他们才去把它更换或翻新。现在的概念是，问题还没发生的时候，就应该考虑到问题什么时候会发生，例如灯泡的使用寿命是多少年，它在什么情况下会坏掉，物管公司要有一个很好的计划，分阶段把这些维护工作做好，不能在问题发生以后才想起要怎么样去处理这个问题。有了这个概念以后，再跟业主去商讨保值、增值的话题，看他支不支持我们的工作，如果他们不同意，物管企业要怎么修改，如果同意了，我们什么时候开始做，要做一个长远的计划，并按部就班地实现。
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