作者: 黄世孟 | 2016-01-24 23:57

建筑“皮肤病”跟物业管理有什么关系？

位于台北市热闹的东区街头、忠孝东路干道上的联合报大楼，今年3月13日下午17时，发生建筑物外墙面饰石板无预警剥落，造成一死一伤事件。这令我回忆起2013年6月《重演的悲剧：台湾楼房外墙瓷砖剥落伤人新闻》、2014年6月《瓷砖剥落伤人的建筑维护法院判决》这两篇投稿《现代物业》杂志的台湾物业大观报道。

我直觉，今后台湾建筑物外墙瓷砖或面饰石板剥落造成伤亡事故仍会继续发生，自觉有责任基于物业管理专业提出主张与建言，因此仍然选择相类似的主题，报道本期台湾物业大观。

台湾忠孝东路三段一栋建筑外的警示标识

新闻事件：联合报大楼外墙面饰石板掉落事故

报道一：北市大楼外墙砖掉落砸二女补习班老师死亡(2015年3月13日)

台北市东区今天下午传出花岗岩砖砸人意外，两名女性当场被砸中，其中一名35岁王姓女子当场失去生命迹象，送往国泰医院急救后，晚间六点左右已宣告不治;另一名接小孩下课的50多岁黄姓女子也被砸伤，不过所幸仍有意识，送往北医。

花岗岩瓷砖从四楼掉落：忠孝东路四段559巷的联合报大楼，今天下午五点多一片花岗岩砖突然剥落，直接从四楼落下，刚好击中站在一楼的两名女性。据了解，35岁女子姓王，是1楼美语补习班的老师，发生事故后补习班已经暂时停课，现场也拉上封锁线，警方将持续厘清事发原因。

北市建管处将罚建筑物所有权人30万元：事发区域的“里长”吴建德也赶往现场关心，他受访时则表示，过去没人重视花岗岩瓷砖危险的问题，发生这么严重的事很悲哀，未来要正视相关问题。此外，台北市建管官员洪德豪说，将依“建筑法”77条开单处罚建筑物所有权人30万元，并要求改善外墙，15天内完成安全防护措施。

报道二：花岗岩砸人专家：冷气钻洞“外水渗入”惹祸(2015年3月15日)

联合报大楼外墙花岗岩石板掉落，当场砸死一位女老师，现在原因指向冷气机肇祸!曾任官方公共建设督导会报技术组研究员的庄汉松，在脸书(Facebook)上PO文分析，认为石板之所以会掉落，是安装冷气机钻孔没做好防漏，外水渗入导致内部潮湿锈断，花岗岩才会因此脱落!

报道三：外墙剥落砸死人戴云发：强化施工质量(2015年3月14日)

台湾建筑安全履历协会理事长戴云发指出，台湾地区的建筑习惯黏贴瓷砖或大理石材加以美化建筑物外观，因此更加应该注重黏贴瓷砖或吊挂大理石材施工质量的确实。近年来大理石是美化外墙热门的装饰材料之一，不少的个案诉求全栋为石材外墙，不过除了美观外，更应该重视施工时，吊挂石材的配件是否搭配不锈钢或防锈材质。且若以建筑安全考虑，全栋石材让整栋建筑物重量增加，在地震来临时，受地震力摇晃的程度比一般大楼还要来得大，总体结构受地震力变形后的不确定因素较高，大理石贴附会掉落的风险性相对提高，所以建议在建筑外观设计上尽量只在低楼层位置设计大理石，高楼层位置建议以一般粉刷或轻质方式施作较佳。戴云发表示，若需要全栋施作瓷砖或大理石时，需特别注意其施作工法、过程，以确保施工质量安全，避免日后再有瓷砖、大理石掉落的事件发生，维护我们的生活质量与居住安全。

从前述三则新闻报道与证实，不难理解建筑物外墙瓷砖或面饰石板无预警剥落，这不是偶然的事故，而是必然会发生的事故，而且今后会继续发生。各位只需从下列所示近年来的新闻报道标题，即可窥知问题的严重性：

晶华瓷砖掉落砸伤一女北市开罚30万(2015年3月22日)

高雄刮五级怪风吹落瓷砖砸伤骑士(2015年1月14日)

高市逾千栋大厦外墙瓷砖剥落(2015年1月3日)

外墙大理石剥落砸死人五人遭诉(2014年9月11日)

大楼外墙瓷砖砸童住户全(被)起诉(2014年6月17日)

屡传大楼瓷砖砸人北市总体检(2013年12月3日)

南投地震斗六大楼瓷砖剥落(2013年6月2日)

高雄怪风吹落大楼瓷砖砸中五车(2011年6月10日)

冷到爆?大楼瓷砖从天降(2010年12月27日)

八德路建筑外墙瓷砖防护栏，瓷砖已部分脱落

京华大厦外设置的防护网

官方与民间之检讨与对策

台北市都市发展局建筑管理处，是统筹负责全市建筑公共安全的主管单位，必须提出事故行政检讨以及今后的改善对策。市政府过去几年已经积累处理建筑外墙瓷砖剥落的经验，曾经委托专业技术团体研订《台北市建筑物外墙面饰剥落通报案件勘检记录表》(以下简称《勘检记录表》)，表格详细内容包括建筑物基本数据、勘验人员机构及建筑物访谈资料、外墙面饰及附挂物勘检项目评估表、临时防护设施建议事项、各楼层住户受损状况记录。

官方的检讨与对策

台北市目前是以《勘检记录表》处理建筑外墙公共安全，针对联合报大楼外墙面饰石板剥落事故，委托台北市建筑师公会现场勘查结论如下所示：

(一)掉落的面饰石板尺寸约110㎝×70㎝×3㎝，以干式施工方法施作于花台正面侧墙，分析余四角落以锚栓固定。

(二)临花台右边之上下角落固定锚栓位置，现场混凝土以连同锚栓成三角锥状剥落，分析系为导致整体大理石掉落之最早引发时点。当以上二角落固定点松动后，大理石产生相对转动而全掉落。

(三)尚余留于花台正面之另一片大理石，其安装施工方式应为相同，分析仍有掉落之虞，建议应尽速做好安全维护。

(四)建筑管理处于厘清责任归属后，依据“台北市建筑物外墙面饰剥落查处执行计划”，援引建筑有关规定重罚所有权人30万元，并限期15天内改善，将追踪列管，若届期未改善则连续处罚。

事件查处行政执行作业似乎妥善处理完毕，事实上台北市建管处却面临着更令人头疼的课题，关键问题是高楼外墙面饰石板、第一次剥落事故、干式施工方法、无预警、剥落造成伤亡事故，今后对此如何预防的技术与办法目前简直一筹莫展。换言之，台北市有处理建筑外墙面瓷砖材料的剥落通报勘验对策，但却无建筑外墙面是花岗岩或大理石之石板材料的相关预防剥落之通报勘验办法。原因无他，高楼建筑外墙面采用花岗岩之石板装饰的建筑物，一般采用干式施工方法，不容易从外观目视判断石板受损情形，尤其对于锚栓铁件全部封死在石板墙面内，一般需于发生石板剥落后始知内部锚栓铁件生锈、锚栓松动或地震震裂等实况。因此，今后如何执行建筑物外墙面饰石板检测与维护作业，确实属大楼物业管理之新业务与高挑战。

台北市官方仍须面对全市建筑物外墙面饰(花岗岩或大理石)石板材料案例，提出今后外墙面饰剥落查处行政对策，依据2014年4月核定的“台北市建筑物外墙面饰剥落查处执行计划”，2015年3月19日继续召开座谈会，策进检讨今后案件通报机制、项目勘检鉴定、善后处理与防护、追踪列管案件等细节。其中一项决议，有关建筑物外墙面饰石板检测与维护办法，拟委托相关专业技术团体，项目研究一个月内提出草案。我建议此项研究计划项目及内容，必须往上涉及营建主管的建筑技术规则，尽速修订相关条文，杜绝永无止境的外墙面饰材料问题，不宜仅止于台北市官方范畴考虑订定暂行管理办法的层面。

建筑外墙面饰材料剥落导致伤亡，市府还是有所作为。藉由委托专业、制订办法、补助修缮、限期改善、勘查罚款等对策，锁定屋龄十年以上的老屋、病屋为主，协助民间处理大楼外墙瓷砖剥落的积极作为仍值得肯定，有关具体的办法与作为列举如下：

(一)订定“台北市检举建筑物外墙剥落案件奖励要点”，民众只要有具体事证检举北市大楼外墙瓷砖掉落案，检举奖金最高新台币15万元。

(二)委托土木结构及建筑师专业公会辅导住户改善，凡经勘查确认有公共安全疑虑者，现场即张贴“当心坠落物”告示提醒民众，并令建筑物所有权人限期改善。

(三)提供民众申请外墙面饰剥落修缮补助，补助项目“吊车费”及“外墙面饰施作费”两项，每案补助总额以4万元为限。外墙修缮补助对象为屋龄10年以上、修缮墙面为朝向道路或无遮檐人行道的部分，申请核准补助后，须在1个月内修缮完毕。

民间的检讨与对策

由于民间私有建筑物外墙瓷砖或面饰石板剥落造成伤亡事故归属严重刑责，一般民间建筑物所有权人或大楼管理委员会，逐渐觉醒事态的严重性，呈现出许多对应的特别措施，也同时面临着许多棘手课题仍待解决。

(一)大楼建筑防护网新景观：外墙架设安全网防瓷砖掉落

台北市忠孝东路四段联合报所属大楼日前发生瓷砖掉落砸死人的意外，不是偶然发生的个案，却是必然持续的通案。台北市区民间业者为了防止大楼外墙瓷砖掉落，有些自行架设安全网，防止意外发生。因此，最近发现台北市的许多主要干道大楼低层部架设安全防护网，呈现各式各样不同的架设方式与选用材料。我只能哀叹台湾的建筑物罗患了“皮肤病”，高楼建筑防护新景观是一种诅咒悲哀的图腾。

(二)大楼建筑物业管理新课题

新闻报道《外墙剥落要70人签名才维修住户苦恼》：2015年3月15日TVBS新闻报道，才刚发生台北市联合报大楼面饰石材外墙掉落砸死英语老师，让有大楼外墙剥落情形的大楼住户，不免担心类似意外发生。而台中梧栖有一栋大楼住户不满这几个月大理石外墙掉落，管委会开会提议修缮，但却得有70户住户协议签名，才能通过、动工。在还没维修前，让住户进出提心吊胆，就怕瓷砖从天而降。

这则新闻启示着物业管理课题，大楼建筑外墙剥落明显危害公共安全。面临必须紧急进行整修维护时，仍需召集全体住户签名同意，成为动用维护修缮基金的盲点?今后如何修订大楼住户管理规约，应该是物业管理未雨绸缪的大事。

(三)大楼建筑维护修缮新商机

台湾1970年代经济高速成长期后，建设完成许多城镇基础建设与庞大的房地产，经历四十载岁月到今天，需要修缮维护的老屋病屋日愈激增，到处充满着大楼建筑维护修缮新商机。民间成立(社团法人)台湾房屋整建产业协会、台湾建筑物维护管理学会，设立台湾建筑医院网站、宅急修连锁房屋修缮服务团队等，均为民间专业团体已经嗅觉新商机，准备掌握发展事业的新迹象。因此，配合都市更新政策的整建维护奖励与补助机会，或配合建筑经营用途转型(譬如住宅或办公楼转型为商旅住宿)建筑更新，台北干道到处可见大楼外墙更新案例，不难想象今后大楼建筑维护修缮的叫好新商机。

物业管理观点的主张与建言

从物业管理观点窥探台湾建筑物外墙面饰石板剥落事件，究竟应该提出哪些主张与建言?我尝试从官方机构与民间机构之不同立场，以及规定制度与管维技术两面向，划分四种类型的观点与建言(图1):

官方机构的法规制度

官方建筑管理政策：营建机关建筑管理组的宏观职责，应将视野触及新建工程经费逐年减少、整维工程经费逐年增加的发展特性，必须针对高龄老屋或病态旧屋，尽速制订有关建筑物定期强制检查与整维修缮制度。

建筑整维补助与奖罚：当健康高龄老屋或病态旧屋积极落实整维延寿永续使用成为建筑管理政策大方向时，建议官方每年度编列经费补助各地方，让老屋整维能获得适当比例的补助经费，带动台湾公私部门业主，藉由建筑整维修缮风气，激发不动产再转型发展，帮助不动产之产经扩大内需。反之，建筑外墙面饰材料剥落影响公共安全，导致人员伤亡事件必须严格执行重罚。重罚大楼管理委员会或所有权人，追究未尽妥善维护建筑责任，纠正漠视建筑年久失修的陋习。推展全台既有建筑物整维修缮政策大方向时，建议财政部门必须出面参与，紧密结合施工责任险、银行意外保险等制度，并认同建筑物环境之物管维护经费，订定可减免(或抵免)建筑物年度房屋税制之奖励办法。