作者: 胡秋月 | 2016-01-24 23:58

物业管理如何参与“震后临时安置房

2008年5月12日发生在四川省汶川的地震，夺去了数万人的生命，几十万人受伤，上百万人无家可归。这次地震是建国以来破坏性最大、波及范围最广的震灾。按照中央和国务院的部署，灾后重建的规划工作积极启动，过万套临时安置活动板房运往灾区，在都江堰市区幸福大道的一旁，首批6万平方米的灾区群众临时安置活动板房区“幸福家园”正在紧张的抢建之中。在未来的三年时间里，灾民要在临时安置房居住，直至新住宅建设分期完成。事实上，临时安置区已经成为一个特殊的临时居住区，居住区的物业管理问题随之而来。

临时安置房居住着特殊的群体——灾民。地震使得他们中的多数人一无所有。在国际社会、中央和地方政府以及全国人民的支持帮助下，一个完全免费居住、甚至免费衣食的临时居住小区展现在世人面前。这些人群的居住，涉及供水、供电、卫生、公共区域管理等一系列问题。无论是什么形式，物业管理必然要产生在这个特殊的环境中。

震后临时安置房物业管理特征分析

震后临时安置房的物业管理不同于一般住宅类物业管理，有其特殊性，表现在：

1、居住的临时性

按照中央政府的承诺，灾民要在今后的3年时间里，逐步过渡到永久房中。因此，这些住户可能居住的时间长短不一。在这个过程中，临时的变动会空出个别简易房，这些房子需要管理和维护，甚至需要拆除。而管理、维护、拆除的行为应该是物业管理的企业行为，而不应该是政府行为。

2、居民的特殊性

这里居住着特殊的群体，他们有的失去亲人，有的可能患病，或者残疾，他们需要关爱，他们需要保护。按照震后的一般共性，这些人会有孤独、害怕、暴躁等心理行为。管理这样的居住区是需要能够体谅、具有爱心的团队。

3、居住的公益(无偿)性

可以预期，在几年的时间里，这些住房不会收取任何房租，也不会交纳物业服务费，这样，物业服务企业的管理就失去了根基。但是，这里一定要有人管理，不会是政府，也不会是街道办事处，也不会是志愿者(因为志愿者的工作只能是临时的)，而只能是从事社会服务的企业。

4、管理的有偿性

灾区临时安置区需要管理，也必须管理。只是似乎这里的管理难以实现有偿，但是，这里的管理必然是有偿的。我们可以设想，企业的服务行为是社会需要引发的，所以，不论这种需要具有什么特征，具备何种暂时需求，企业的服务仍旧有其存在的必要。作为政府和全社会投入大量的财富，物业企业的服务补偿是应该的。

特殊住户

——灾民的心态特征分析

1、宣泄需求

很多专家坚持认为，在自然灾难中出现的亲社会的、利他性的反应是主流。一些证据显示对灾难的反应是更为积极的，他们积极地去帮助解决不断发生的危险和困难。但是，由于性格不同、性别不同、年龄不同，人们在灾难周期中表现的心理应激特点不同，灾难对各年龄层受害者及家属造成的心理卫生影响各异，要最大限度降低心理创伤，需要对灾难受难者进行心理卫生服务及治疗，避免产生心理障碍。而社会心理干预需要宣泄，宣泄灾难引起的恐惧、抑郁、焦虑等负性情绪是心理干预工作的首要内容，通过在集体中充分表达自己的感受，受灾者往往能意识到自己的某些痛苦体验别人也曾经或正在遭受，自己并非孤独地面对这些不幸，并能相互借鉴和学习对付方法。此过程常能对受灾者起到良好的慰藉作用，帮助重建内心的平衡与协调[1]。因此，物业服务企业需要在企业与住户之间、住户与住户之间做好协调工作，也要把配合心理的工作能够承担起来。

2、压抑心态

灾难是人生极特殊的遭遇、多数人从未经历过，常产生疑惑感，不知自己的反应是正常还是异常，也不知自己应付得是否得当。反复不由自主地回忆创伤经历使人担心自己的思维失去控制。地震灾难引起的心理、行为失衡还可能表现在：反应性精神病的发生、出现自杀行为或想法、蒙生离家出逃的想法等。地震灾难心理还会引起行为失范，甚至哄抢和犯罪[2]。

平时，物业服务企业与业主的关系是社会矛盾非常突出的方面，而此时，与灾民沟通交流有助于维护灾民心理平衡，物业服务企业要承担交流者的角色，物业服务企业员工可以通过专业管理和服务，营造安全、舒适、优美的生活和工作环境，缓解灾难带给灾民的心理压抑，在一定程度上帮助灾民回归到灾难发生前的安居日子。

震后临时安置房物业管理建设和实施的思考

我们不能以城市一般物业服务企业的工作来理解灾民居住行为管理，因为灾民居住区的物业管理是必要的，是灾区重建的组成部分，需要我们按照这个特殊群体的需求，建立适合灾民居住需求的物业管理，而这种物业管理，应该是城市物业管理的升华，应该为化解城市业主与物业服务企业的矛盾起领引的作用。

首先，抽调物业服务企业素质比较高的人员，组成物业管理队伍，做好临建房管理以及灾民服务工作。由于他们熟悉物业管理的业务，可以成为物业管理的业务骨干。同时，抽调具有心理干预培训的医护人员，与物业服务企业员工一起，组建震后临时安置房居住区物业管理服务的团队。

其次，物业管理收入不能由灾民承担，也不能政府另付。除了可以从民政部门适当拨付社会各界的捐赠以外，还可以从现有的物业财产中获得。由于灾区有几十万套临时居住房，这是一笔很大的资产，或许这笔资产不像一般城市物业管理服务经营来得快，但有关物业服务企业完全可以利用临时安置板房的特点——拆、建便捷，环保、可重复利用，对于这部分资产，物业服务企业通过日常科学、专业的养护管理，使得临时板房自身资产价值有效保全，在永久房建设完毕后，安置房重新拆装提供给有需要的客户，如出租给开发商用于安置拆迁户，获取租金，以填补永久房建设投入使用前临时安置房物业管理的支出。也就是说通过有效的物业管理，让临时住房的经济价值保全、不断增值。

另外，可以将新宅物业管理工作与临时安置区的物业管理联系起来，通过鼓励援建灾区等政策指引优先考虑在临时安置房物业管理服务中的佼佼者，使之较为顺利成为永久房居住区建成后的物业管理服务供应商。

我国是世界上几大灾害大国之一，灾区的物业管理服务的出现势必增加物业管理服务理论内容，补充完善物业管理服务理论，推动健全物业管理服务。总之，物业管理的体制和机制要与灾区建设通盘考虑，无疑，物业管理服务为灾区重建所起到的作用，将为物业管理理论的发展作出杰出贡献。

参考文献：

[1]刘萍.灾区心理服务研究.北京林业大学硕士学位论文.2007.06.

[2]尹智，王东明，卢杰.震后灾难心理及其救援对策研究.防灾科技学院学报.2007年9月，第9卷，第3期，13-16.