作者: 李玉锁 | 2016-01-24 16:47

物业管理如何参与“精装房”验收

验房的尴尬

作为物业管理人员，每次都要陪同业主验房、收房，看着验房师验房，检查和发现各种问题。他们在面对这种情况时，表情是复杂的。对他们来讲，陪业主验房不是什么好事，因为业主一提房屋质量问题就将物管和开发商两者紧紧地联系在一起。

其实面对这些问题，解决的方案无非两种：一是积极主动协助业主通知开发商，把问题罗列清楚，并列出整改计划，确定好维修时间，使问题尽快解决，让业主顺利入住;还一种就是，物管只起了“传话筒”的作用，把验房查出的问题往上一交，就什么都不管了，只负责传达，其他的就让开发商去做。这是目前最常见的两种方法。

作为验房师，是很希望物业管理人员陪同业主到场的，因为有些问题可以直接与物业管理人员现场沟通，不一定要直接与开发商去理论、交涉。

笔者所在的验房公司，在京城已经查验了上万套房子，这其中有毛坯房也有精装修房，其中精装修房更多些。目前精装修房存在的问题很多。2011年11月份，验房师在北京通州某小区查验精装修房，发现存在很多问题：暖气漏水、木地板塌陷冒灰、墙面涂料开裂起皮、墙地砖大面积空鼓、门窗开启不畅等。业主非常气愤，把物管、开发商一起痛骂。这么多问题的出现，业主很不满意。开发商卖的所谓精装房根本达不到精装的水准，连合格品都达不到，不知道当时是怎样验收的。作为验房师，这种场面经历得比较多了，在场的物业管理人员当时确实很没面子，一脸无奈，因为他们事先会料到这些事情的发生，有一定的思想准备。

上述问题，验房师详细地记录在验房报告书中，并把问题详细地给业主讲解清楚。对质量问题严重的部位，验房师还拍了很多照片记录在案。业主验房后，与开发商交涉这些问题，开发商都一一承认，并答应马上整改。很多业主，当场就与验房师约定，整改完成之后会请验房师再来复验。检查他们维修之后的效果。

目前该小区的很多业主反映整改基本完成了，确实开发商下了一定的功夫进行整改。但整改后的效果，很难达到业主满意的程度。房屋也像所有的物品一样。如果修来修去，不可能达到业主理想的精装修水平。

业主的需求不是家电

装修工程中的问题是解决了，但是业主心中的“满意”两字，永远无法书写。前期出了那么多的问题，使得业主乔迁新居的兴奋心情一扫而光，花了一辈子的积蓄，买了不称心的房子，怎么能让人心里高兴呢?

很多精装修的楼盘，实际并未达到精装修的水准。有个精装楼盘，业主讲合同中写明每平方米精装费7,000元，可是验房师在检验中看到，所谓精装修价格高但装修质量并没那么高，而是配备了很多品牌的家电、家具等设备，这些设备并不是业主一定需要的。开发商配备这些设施，是为了盈利，还是更多地考虑业主的需求呢?业主需要的是高档精品的装饰质量，而不是多么高档的家具、电器。家具、电器业主完全可以按照个人的喜好到专卖店自己挑选。配饰这样的集成家电产品未必能弥补业主对房屋质量的不满意。

选择精装房的注意事项

业主在购买精装修房时，应注意买卖合同示范文本的装修条款及相关约定。很多开发商纷纷在商品房装修上作文章，作为提高企业效益的经济增长点。问题在于怎么装，如何做到“精装”的名至实归。

精装修房确实能让人们很方便地入住，但在购买精装房时，业主一定不能掉以轻心，一定要考虑到开发商的实力信誉。信誉好的开发商，设计精装修的房子才能让人放心。如果不是知名开发商，最好选择以前曾经开发过精装房项目的。

样板间确实很吸人，但业主不要被样板间迷花了眼。在看样板间的时候，要注意问清楚，哪些装修是落实在精装房里的，还要落实清楚装修材料的具体品牌，以免到了交房时想象与现实不符。

另外还要看清楚合同细则。在维修售后服务上的约定，哪些属于开发商负责，哪些属于物管，具体保修几年，超过保修期维修费用如何划分。家具电器类产品还应索要保修单据和发票，因为家具电器都是厂家负责售后服务，与开发商无关。如果没有三包凭证就无法维修，到时出现问题不能及时解决。

所以收房前一定要验房。专业验房师用专业技术手段检验房屋的装修质量，同时会按照业主的购房合同，逐项地分析、核实装修内容中的材料及室内家具家电设施情况。发现问题或与合同不符之处，会及时提醒业主，找开发商解决。

交房手续中物管的角色

根据国家的有关规定，交房都是开发商给业主交房，物管只是协助开发商交房，但现实生活中，都是物管在给业主交房。业主聘请验房师验房，物管陪同业主验房。

既然物管陪同业主验房，那就要承担一定的责任，因为物管是开发商的代理人，业主有问题就要先反映到物管那里，然后再由其将房屋质量问题反映到开发商那里。物管的作用有两个;一个是传递，一个是约束和监督作用。

在2011年10月，北京北五环某小区，验房时物管人员全程陪同，认真记录，发现问题后，马上用对讲机呼叫开发商的施工人员来维修，而且随时检查维修质量。后来才知道，验房物管也承包，每天验几套房，问题解决多少，都列入业绩考核，与工资挂钩。

作为物业管理人员，陪同验房就要担负起责任。首先要主动向业主介绍房屋设备情况、设备使用方法和功能，例如很多业主根本不知道地暖、壁挂炉如何使用操作，作为专业人员有义务指导业主正确使用这些设备，并配合现场验房师接通水电以方便检查。在验房过程中，应详细记录现场验房师查出的所有质量问题，有不明白的可以与验房师随时交流。验房结束后，应陪同业主到物业部(工程部)，把问题汇总并与开发商确认问题，列出整改时间、计划、工期尽快使业主顺利收房、安心入住。

物业管理人员作为小区的房屋管理人员，服务的对象是广大业主朋友，将来面对的也是这些业主，所以在业主收房时就建立良好的印象非常重要，是维护业主还是维护开发商，把这层关系弄明白。如果前期不把这些质量问题解决掉，后期开发商撤出后一切问题全归物管负责，到那时麻烦就大了，人力、物力、维修整改就不会那么顺利了，所以约束开发商维修整改，即帮了业主，也是帮了物管的大忙。

验房师查出问题越详细，物管以后就越省心，很多物管人员对验房师有看法，认为他们在挑毛病，其实仔细想，解决问题比掩盖问题要好多了。