不满意！300万元的别墅能否推倒后重建？

记得在2012年的全国规划年会上听到一位经济学家说，在中国，生产力落后的时期，解决供给不足的问题，办法之一就是减少需求。不仅生产依靠计划进行，消费也依靠计划进行。政府甚至从宣传层面上改变人们的审美取向，于是那个年代的几亿人几乎穿着完全一致的衣服，骑着完全一样的自行车。

特殊历史时期的“一刀切”，使当时的执政者达到了自认为是对世界最大的贡献——不借助任何外力养活了超过全球五分之一的人口。实际上，对需求“一刀切”的另一个效果是解决了公共管理能力不足的问题。在管理资源匮乏、管理技术落后的时期，降低需求，也就降低了人们在生产之外的其他社会生活的行为总量。

上世纪90年代的住房制度改革，之所以成为近现代中国最重要的历史事件之一，就在于它是在政权没有更迭的情况下，改变了自50年代建立的新的社会框架中，社会分配和处置财产的方式——换句话说，就是解放了社会尤其是个人对不动产的需求。这一改变不仅激活了中国的土地经济，刺激了中国生产力的飞速发展，更促进了社会需求向更广范围和更深层次的前进。社会对不动产的各类需求，发展到今天，早不局限于简单的“遮风避雨”，而体现出资产特性(例如通过出租获取资产性收入、通过转手出售赚取差价等)，甚至纯粹的审美要求(依照个人喜好装饰装修亦或改建房屋)。然而令人遗憾的是，管理者(包括立法者和执法者)似乎并没有在管理的理念和行为上作出足够应对局面的调整。

这里有两个极端的例子。

2013年6月份，在武汉近郊的一个别墅楼盘，业主刘先生将价值300万元的独立别墅推倒后重建。6月19日，黄陂区城管局盘龙城分局发现后，责令刘先生停工。(《武汉晚报》2013年7月9日)按照现行的法规条款，刘先生很可能面临被要求“恢复原状”的处分。

且不说因缺少建筑图纸而造成“恢复原状”的技术性障碍，阻止其处置自家房屋于法于情都有可商榷之处。按照《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。刘先生对自己独栋别墅推倒重建的行为，为市场消耗了过剩的钢材和混凝土，促进了装饰装修产品的消费，从拆房到盖房粗略计算也可以提供超过20个就业岗位，既没有危害整个小区，也没有损害其他业主的合法权益，却被执法部门“叫停”。

尽管《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施应当由全体业主共同决定，但必须要说明的是，以上规定都属于《物权法》“业主的建筑物区分所有权”一章。那么，是执法者没有找对法律依据吗?或者从另一个角度看，别墅小区本身就不合适被定义为“区分所有建筑物”?或者，对于独栋别墅小区的业主而言，他们应该可以行使有别于其他“区分所有建筑物”业主的一些特定的权利?

按照我们国家立法的惯例，国家层面的法律只规定原则性的条款，具体内容交由地方立法机构制订细则。而地方执法和司法机构在遇到如独栋别墅推倒重建这类又具有非地域性特点的具体问题时，往往又以“没有上位法为支持”而拒绝作出判断或只按照字面意思作出一个机械性的判断。问题的解决，常常诞生在一些具有特许性质的“先行先试”地区。要总结“先行先试”的特点，无外乎“规矩由民间自己订，政府不再抠法律字眼，只管保障大环境的安定团结”。

简言之，从立法到执法，是否在面对上述问题时，能够摆脱“凡事先用条款量一量”的思维，只要个人需求不会造成社会危害，尽量从如何能去满足的角度出发，具体问题具体处理。满足社会各层次的合理需求，就相当于促进了社会经济的发展。这个道理不用多讲。

如果说刘先生的情况属于“钱多到没有地方花，只为了让自个儿高兴”的话，北京市最近出台的一项规定，又指向另一个极端现象。7月18日北京市多部门联合出台《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，规定：出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

如此项规定真的是按照报道中所说，是为了整治“群租”问题而出台，那么，想要解决“群租”问题的人很可能找错了方向。“蚁族”选择“群租”，宁愿忍耐恶劣的居住条件，一定是因为这种居住方式可以满足对他们来说更重要的需求，例如以促狭之榻，换来分摊至个人的更低租金，同时或能享受交通方便、住所周边有生活配套，等等。而北京的公共租赁房大多建设在丰台、通州、石景山区等远离城市中心的区域。如果政府不想拿出好地段(同时也就意味着好的土地出让金)建设公共租赁房，那么就应该鼓动更多的用人单位向城市周边转移。否则“群租”就是一个死结。不依靠经济杠杆而直接使用行政命令，简单地划定“5平方米”和“不得超过2人”的标准，难免又是“一刀切”的思维在作怪。

管理的标准是人为划定的，但社会的需求却是客观存在的。作为客观存在的广泛的社会需求，并不会因为只占社会总人口数极少部分的管理者的意志而改变。我们所处的时代，早已不是可以用计划来管理需求的时代，作为公共事务的管理者，如果不承认需求的客观性，不认可时代的变化，还希望通过制订和执行简单划一的准则来规范“乱象”，既是刻舟求剑，也是掩耳盗铃。当这种行为又被冠以“为了大多数人的利益”而又看不到大多数人是通过哪种途径表了态时，尤其值得警惕。

那么，对于物业管理人来说，对于不管是制订临时管理规约的单个大业主还是制订管理规约的全体小业主来说，是否也要面对同样的问题呢?这是真正考验智慧的地方!

(原载于《现代物业·新业主》2013年07期/总第263期，播音/九个太阳，播音时间2017年4月8日)


 

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