作者: 黄世孟 | 2016-01-23 23:53

“楼房坍塌”事故与房产保值有什么关系？

浙江奉化居民楼发生“粉碎性”坍塌事故，我很努力回忆台湾的“粉碎性”坍塌建筑事故，更深远省思房产保值课题，拟从建筑事故与保值两面向，论述本期台湾物业大观。

台湾的粉碎性坍塌建筑事故

根据详细新闻报道判断，类似浙江奉化市锦屏街道居敬小区的粉碎性坍塌建筑事故，在台湾是很难想象且无前例。然而，台湾并非无房屋坍塌、倒塌事故，但一般是发生在地震或台风的自然灾害影响下，或大地工程施工导致地盘下陷造成的损坏邻房事件。

【举例一：工程灾害】

2005年7月7日，高雄捷运橘线O1西子湾站在13时左右，于捷兴二街附近进行土方开挖营运。当时在开挖深度-16公尺处发现连续壁有些微渗水现象，发现捷兴二街及邻近一处空地路面上，有宽10公尺、长10公尺、深0.7公尺的凹陷，此为高雄捷运橘线O1西子湾站因开挖造成凹陷事件，附近不少住户对住家安全感到恐慌。尽管如此大面积的地盘下陷工程灾害造成了损邻灾害的建筑事故，也只是建筑物的不均匀沉陷，并非粉碎性、毁灭性的完全坍塌事故。

【举例二：自然天灾】

1999年9月21日凌晨1时47分15.9秒(当地时间)发生于台湾中部山区的逆断层型地震，造成台湾全岛均感受到严重摇晃，共持续102秒，乃台湾战后伤亡损失最惨重的天灾。此地震造成2,415人死亡，29人失踪，11,305人受伤，51,711间房屋全倒，53,768间房屋半倒。不但人员伤亡惨重，也震毁许多道路与桥梁等交通设施、堰坝及堤防等水利设施，以及电力设备、维生管线、工业设施、医院学校等公共设施，更引发大规模的山崩与土壤液化灾害，其中又以台湾中部受灾最为严重。例如在台中市南区五权南路上的德昌新世界大楼，一栋下陷倾倒(图一)，造成四人死亡，而非粉碎性的坍塌的垮倒。台北市楼高12层的东星大楼受灾最严重，也是惟一倒塌的建筑物(图二)，虽非粉碎性的坍塌，但也接近严重毁损的倾倒。

图一台中市南区五权南路德昌新世界大楼坍塌垮倒事故

图二台北市松山区八德路东星大楼整栋倾倒事故

台湾少有类似奉化市锦屏街道居敬小区楼房粉碎性坍塌的主因之一，是台湾位属地震带，每年均会发生大大小小的地震，地震绝对会淘汰掉营建质量不佳、耐震等级低的建筑物。

检讨粉碎性坍塌事故之经纬

台湾的房屋兴建现象犹如台湾的人口现象，人口出生率逐年减少呈现少子化，人口结构加速逐年高龄化，预测2018年至2028年期间，台湾进入超高龄社会(超过65岁人口占总人口20%)。同理言之，台湾近年来兴建的新房屋愈来愈少，却兴建得愈来愈好。反之，愈来愈多高屋龄的房屋与病屋，数量逐年积累，因此产生老屋健检许多项的新政策与补助制度。

回顾台湾许多老屋的一生，当前各县市大部分老屋朝着健检、整修与维护再利用的方向迈进。尽管房屋采取拆除重建的方案，许多老屋也非材料或结构的耐用年限到期，以致拆除重建的命运，大部分老屋均纠葛于都市发展造成土地使用的不经济，譬如过高的地价、地税压力下经济寿命到期，乃至需要采取拆除重建的方案。

因此，若将粉碎性坍塌建筑事故譬喻成人类的猝死，死亡一定存在其远因与近因。工程营建近代化过程中，就施工的营造者而言，部分争取暴利的奸商，难免经历过“偷工减料”的获利手段时期;当制度逐渐健全才会进入“有减料但不偷工”、“有偷工但不减料”，乃至“不减料不偷工”的正常营建阶段。其实，台湾营造业界现况也不见得制度多么健全，但就整体发展而言，确实已经渡过不会减料的时期，因偷工导致降低质量事件却时有所闻。总言之，建筑坍塌事故关键在于“不减料、不偷工”。其次，就业主的决策者而言，经常在营建施工的时间安排上，做出相当不经济且不利营建单位执行的限制，就是不合理的赶工时限。因有赶工的压力，经常导致未能按图施工，结果容易造成偷工现象，建筑质量本身怎么会好呢?因此，最笨的业主就是给营造单位不合理的施工时限。诚如报道所示：(一)由于历史原因造成的不合理的赶工期、偷工减料等属于普遍现象;(二)建筑建设质量本身不过关，主要责任人将遭法办;(三)居民自己野蛮装修，拆除承重墙;其中，尤其以居住者自己的不当使用行为，造成自己居家的不安全，这是完全不了解房产保值课题之重要性。

根据建设部2000年发布的《危险房屋鉴定标准》，“C级”意味着房屋“部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房”。C级房需要加固。该标准的“D级”是整幢危房：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情。D级房需要搬迁和撤离。当鉴定为C级危房后，部分居民不同意政府提出的加固方案，不予合作;此外加固方案费用太高，甚至超过全部拆除重建的费用，对本身居住在此的收入水平不高的居民来说难以承受;没有决议，迟迟不能加固。

我很难想象在处于“加固方案费用甚至超过全部拆除重建的费用”的窘境时，政府、原开发商、居民三者间，为何那么蹉跎时间?无法形成共识?回顾台湾危楼委托耐震诊断方案时，确实需要一笔技术服务费用，该费用公有建筑当然是公部门出资，私有建筑一般由住户自己出资，才能委托专业技术的土木、建筑或结构技师公会，提出加固方案或重建方案之比较评估结论，提供居民做迁移或续住的主要参考依据。

事件发生后，居民对赔偿的诉求也不统一，没有民意代表，只是各自主张自己的意见;有的甚至希望完全由政府解决问题，自己不负担任何责任和义务。关于此课题，居民必须自觉已经使用二十年的建筑物，房产的价值需要自己照顾。台湾的营建施工契约、购屋买卖契约，对于房屋质量的保证与维护有一定的规范与条文。譬如，屋顶的防水层维护与修缮，保固时间有短者一年长者五年不等的规定。房屋结构体质量安全保证与维护，一般规范在十二年至十五年不等。回顾奉化市居敬小区建筑，1994年竣工交屋，使用了二十年。过去二十年间的房屋修缮与维护、使用方式与管理制度、曾经遭受过的地震或台风的洗礼，这些因素均深刻影响居家的房屋质量与安全。

我认为，物业管理的专业服务，就是可以来弥补或补充当前所欠缺的制度性与专业性的盲点。

当房产保值是课题时

当我省思奉化市居敬小区建筑坍塌事故后，激发我探讨房产保值课题的论述，且好奇自问，住房难道还需要学习吗?买房难道仍需要知识吗?

探讨房产保值课题，可以从两个面向下手：一是居住者自我觉醒的质量要求，一是兴建者品牌可持续经营的自尊要求。奉化粉碎性坍塌事故伤亡固然值得同情，但台湾当今居民仍普遍无知于房产保值的问题，也是造成老屋、危屋的主因之一。首先可从生活新闻窥探其因：

集合居住的伦理

台湾高层、高密集合居住历史并不长，近年来购屋与集居生活纠纷层出不穷。譬如不满楼上噪音画骷髅头恐吓挨告、邻居为养狗事由对簿公堂、修水管纠纷狠刺邻子4刀、楼上漏水渗他家雇人堵管淹回去、更动管线致阻塞住户判赔、住户反对大楼设教会搞破坏、屋内养鸽脏又吵厝边不安宁、约定专用空间是否实用审慎评估、阳台外推买完屋就被迫拆屋等。回顾集合居住的发展过程，台湾怎么还如此不文明?有人说房产价值往往决定于居民水平，代表了尚待建置形成互相尊重集合居住新伦理的呼声。

定期维护保养费

人会生病，生病需就医治疗，天经地义的道理颇容易懂。但屋会窳陋，也需维护更新的观念，一般居民并不容易认知。最简单的举证，以全台屋龄二十、三十年大楼为对象，很少备妥维护整建与更新经费。无论商业大楼或公寓大厦，居民或管委会甚少认知建筑物外墙需要定期保洁，既丑且乱的外观建筑如何保值?更严重的例子如，台湾建筑物外墙喜好贴瓷砖，由于材质劣化及施工技术的缺陷，台北市近期发生瓷砖剥落伤亡行人的新闻，显示台湾的建筑物普遍患了“皮肤病”，有谁出来呼吁外墙需定期健诊与整维?但我相信房产保值缺乏的不是经费，而是对建筑需定期维护保养的常识与共识。

物业管理与服务

台湾传统四、五层楼无电梯公寓住宅区，由于建筑物的公共设施与空间相当有限，一般并无需引入物业管理专业服务。但未来逐渐高层高密、大型化集合居住趋势下，开发商也经常引入多样化的公共设施，以利提升房产的特色与价值，得聘用物业管理公司落实专业管理服务。开发商从事建筑设计定案阶段，专业的物业管理值得前期介入，如此才更易创造品牌与提升质量，未雨绸缪落实长期营运策略与方案。购买地产、房产包含购买生活服务质量，好的服务质量才能展现好的房产价值。

结语

回顾浙江奉化市锦屏街道居敬小区的粉碎性坍塌建筑事故，主要原因归纳为五点：一、建筑建设质量本身不过关;二、由于历史原因造成的赶工期、偷工减料;三、居民自己野蛮装修，拆除承重墙;四、鉴定为C级危房后，部分居民不同意政府提出的加固方案，加固方案费用太高，甚至超过全部拆除重建的费用，对本身居住在此的收入水平不高的居民来说难以承受,没有决议，而迟迟不能加固;五、事件发生后，居民对赔偿的诉求也不统一，没有民意代表，只是各自主张自己的意见，有的甚至希望完全由政府解决问题，自己不负担任何责任和义务。

相对地，探讨房产保值课题，提出良策有三：一、集合居住的伦理——奠基于销售阶段前即须研拟量身定做的住户公约;二、定期维护保养费——关键在订定合理管理费、开源节流积累公基金;三、物业管理与服务——管理设施与资产仅是保值手段、优质服务质量才更能创造房产价值。

您也许会问：“建筑粉碎性坍塌事故”是一件事，为何需要联系到“当房产保值成为课题时”?我说：两者看似无关，其实存在因果的循环关系。因，也许就是居民根本不知关注房产的质量与价值，犹如人只会糟蹋自己身体的笨人，何求生命能延寿?果，建筑物粉碎性坍塌是一个可怕且难以想象的恶梦，藉由前车之鉴，告诫当代快速城镇化的许多新居民，学习高层化、高密化后的集合居住新能力。我相信，物业管理专业服务业同行们，局势显现今后存在更大的挥洒空间，可以做出更大的社会服务与贡献。