作者: 程磊 | 2016-04-15 14:33

“旧楼加建电梯”或许每个人都要面对

《钱江晚报》消息2014年12月22日消息，心疼腿动过手术的母亲每天要爬5楼，浙江郦先生花几十万装了一部观光电梯。由于电梯位置离大楼距离与当初说的近了不少，邻居齐反对：要么拆电梯，要么整幢楼买去。

旧楼加建电梯是切实解决旧住宅住户困难的一项举措，虽然加建电梯会对低楼层住户的通风采光等产生影响，但大多数业主与少数业主之间的利益发生冲突时，应根据利益的轻重进行权衡和取舍，少数业主应承担一定的容忍义务。

[案例]

广州市学思花园是中山大学教工住宅楼，李行陆是该花园第12栋一房屋的权属人。该栋楼为无电梯的楼梯楼，最高层为7楼。由于住在高层的业主及其亲属中老人较多，上下楼梯及搬运物品不方便，该栋楼的部分业主准备自筹资金加建电梯。

2010年7月10日，中山大学向广州市城市规划局申领学思花园12、13、14三栋住宅楼加建3台电梯的《建设工程规划许可证》，并提交了三分之二以上业主同意加建电梯的书面证明、房地产证、使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料、消防部门审核意见、加建电梯的相关图纸等资料。经审核，广州市城市规划局于2010年7月17日核发了穗规建证[2010]1412号《建设工程规划许可证》，注明建设单位为中山大学，建设项目名称为原7层住宅楼改建(加建电梯间)工程3幢，建设位置为中山大学教工住宅楼学思花园12栋、13栋、14栋，建设规模为地上7层80平方米。并有如下说明事项：“因如加建电梯间问题引起内部业主及利害关系人纠纷的，应由你单位自行负责协调解决。”广州市城市规划局于同日作出建设工程批后公示。

李行陆反对在其居住的12栋加建电梯，理由如下：第一，认为旧楼加建电梯涉及到12栋底层住户的重大利益，广州市城市规划局在作出行政许可时应当根据《行政许可法》第四十七条的规定进行听证。广州市城市规划局无视李行陆等住户的多次请求，拒绝进行听证，程序显属不当;第二，旧楼加建电梯属于对全体业主共有的不动产做重大修缮，须经全体共同共有人同意方可实施，不应适用《物权法》第七十六条规定的人数和面积双重三分之二业主同意的标准;第三，加建电梯严重影响住房的通风采光。楼房位于老城区，建筑间距较小，如再加建电梯必将使建筑物间距进一步缩小，也将严重违反国家有关工程建设安全标准和消防安全规定。因此，李行陆向法院提起诉讼，要求法院判决撤销被告广州市城市规划局颁发的穗规建证[2010]1412号《建设工程规划许可证》。中山大学作为第三人参加了诉讼。

被告广州市城市规划局辩称，我局根据《城乡规划法》的规定严格审查了中山大学提交的申请办理建设工程规划许可证的材料，并且按照《物权法》第七十六条的规定，要求申请人提供学思花园第12栋、13栋、14栋人数和面积均占2/3的业主的同意意见后，才颁发了此证，该行政行为符合法律规定。法律、法规、规章并没有规定颁发《建设工程规划许可证》必须经过听证程序，对原告的投诉，被告也发函进行了解释。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

[案件争议焦点]

1、被告颁发《建设工程规划许可证》的具体行政行为是否合法?

2、听证是否是颁发《建设工程规划许可证》的必经程序?

[律师解析]

一、被告颁发《建设工程规划许可证》的具体行政行为合法。

规划行政许可行为是规划行政主管机关赋予申请人建造一定标准建筑物的行政行为。《城乡规划法》规定，在城市规划区内进行工程建设的建设单位，应向城市规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。建设单位申办建设工程规划许可证需要提交哪些材料呢?《城乡规划法》第四十条规定：“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。”2010年5月1日实施的《广州市关于贯彻实施<城乡规划法>的意见》第六条规定：“……建设单位申请建设工程规划许可证，应当提交土地使用权证、房地产权属证明或者其他使用土地的有关证明文件、上一层次规划批文、建筑工程施工图、相关专业部门意见、放线册及该工程施工地段地下管线现状资料等材料。”本案中，第三人中山大学已向被告提交了上述办理建设工程规划许可证的材料，被告经审核后认为材料齐备，符合办证的基本条件。

因在旧楼加建电梯还涉及到相关利害关系人的利益，改变了物业共有部位的外形和结构，因此，还需征求业主的意见。《物权法》第七十六条第六款规定，改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定，应经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。因改建、重建建筑物及其附属设施涉及到业主的重大利益，依照《物权法》的规定，应适用三分之二决的特别多数规定。本案中，电梯属于建筑物的附属设施，如果业主需在旧楼加建电梯，应遵守《物权法》的上述规定。第三人中山大学提供了学思花园第12栋、13栋、14栋人数和面积占三分之二的业主的同意意见，符合《物权法》的特别多数决的规定。对于旧楼加建电梯的具体操作问题，广东省建设厅于2008年12月19日颁发了《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》(粤建设函[2008]481号文)，该指导意见第二条规定：“既有住宅需要使用共有部位增设电梯，或者因增设电梯需要改变共有部位的外形或结构时，本着公开透明、充分协商、兼顾各方的原则，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”第三条规定：“对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主，可通过协商给予适当补偿，补偿费用在筹措资金中支出。”建设工程规划行政许可在赋予申请人权利的同时，也对利害关系人甚至不特定公众的权益产生影响，也间接地对特定利害关系人设定了一定的忍受义务。如果原告认为加建电梯严重影响其住房的通风采光，可以要求在筹措的电梯安装费用中给予适当的补偿，以弥补其经济损失。

二、听证不是颁发《建设工程规划许可证》的必经程序。

《行政许可法》第四十六条规定：“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。”根据上述规定，只有法律、法规或规章明确规定应当听证的事项，如果城市规划部门没有组织听证而作出行政许可，则构成行政程序违法，利害关系人有权申请法院撤销其违法的行政行为。对于颁发建设工程规划许可证的行政许可，现行的法律、法规、规章没有明确规定必须进行听证。对于城市规划的管理，广州市城市规划局颁布了《广州市城市规划管理公示办法》，规定了建设工程规划许可证办理的公示制度，在规定的公示期限内，利害关系人可以通过网上或信函方式反馈意见。《公示办法》第十五条规定：“城市规划部门应当对反馈意见予以充分考虑，作为作出行政许可、行政审批或者行政处罚决定的参考因素。对反馈意见较集中、矛盾较大的公示事项，可以举行听证进行充分论证。”因此，对于是否举行听证程序，需由城市规划部门针对具体的利害关系人的反馈意见作出决定。本案中，包括原告在内的底层楼房业主就加建电梯问题曾向广州市城市规划局投诉，广州市城市规划局分别作出穗规信[2010]102号、117号及148号、217号等复函答复了投诉业主。因此，原告认为被告没有举行听证会就颁发建设工程规划许可证属于程序违法的意见缺乏法律依据。

[法院判决]

法院经审理后认为，本案中，中山大学就住宅楼改建(加建电梯间)工程3幢向广州市城市规划局申请办理建设工程规划许可证，提交了经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意加建电梯的书面证明、房地产证、使用土地的证明文件、建设工程设计方案、消防部门的审核意见、加建电梯的相关图纸等材料，广州市城市规划局依据上述材料核发穗规建证[2010]1412号《建设工程规划许可证》给中山大学，符合上述有关审批的法律规定，原告要求撤销的理由不成立，不予采纳。被告在颁发《建设工程规划许可证》前曾就原告提出的投诉给予答复，原告以被告在作出许可前未进行听证，未听取利害关系人的意见为由，要求撤销行政许可的主张，不予支持。判决驳回原告的诉讼请求。