作者: 汪庆义 | 2016-01-21 15:33

物管公司做到这些 “租金”怎能不高？

图中低层建筑为本文案例小区物业，6层，外立面采用条形毛面砖铺贴。相邻有23层外立面采用玻璃幕墙的写字楼。(拍摄时间： 2015年5月24日)

杭州市滨江区某高新产业园区中有几十个办公楼、写字楼一类的物业，这些物业大都是单一业主，或自用或出租，或自用、出租兼有。进行物业管理的，或是自己组建的后勤机构，或是承包给物业公司。笔者曾服务过其中的一个物业，实行分割出租、酬金制管理。2009年工程项目竣工时，周边还是三面菜地、一面马路，到2014年底时，周围已拔地而起多座二十几层的建筑(我所服务的物业小区房屋都只有6～7层)，与我当时所服务的物业小区相比，这些新建筑外立面豪华，硬件配套齐全，设备设施高档;而我所在小区环境绿化、配套设备属中下水平。然而，我们物业小区的租金却是最高的!与同样物业小区相比，提高了20%～30%之多。

这里面有什么奥秘?物业服务对租金有什么影响?笔者想就此对物业服务心得做梳理和分析。

酬金制管理模式

撇开物业小区业主科学的资产管理方式不论，就物业服务而言，酬金制管理模式是关键。它避免了包干制模式下偷工减料、短斤缺两的弊端。业内人都知道：包干制的成本意识最容易促使物业服务企业采用降低服务质量或减少服务类型等方式压缩费用和成本，以谋取更多利润。这样一来，其服务质量可想而知，这又如何能够为提高租金加分呢?而酬金制管理模式下，物业服务企业的利润是有保障的，不需要挖空心思采用降低服务质量或减少服务类型等方式降低成本。因此，物业服务企业可以在最大限度内提高服务质量，这对业主方对外出租房屋，包括在租金定价时，显然是有帮助的。

特色服务的及时性

办公楼客户关注的，无非是舒适、安全、便捷。要达到这个目的，物业服务企业除了提供基本服务之外，还需要及时提供特色服务，而且这个特色服务项目正是客户所需要的。

每个物业小区有自身的特点，其客户结构、客户需求也不尽相同。基本服务项目大家都在做，没什么稀奇;特色服务大家都在做，也没什么特别;问题的关键是，你的特色服务是不是客户所需的，客户所需的服务有没有及时提供。如果回答是yes，那么答案就是OK，这对业主方的租金定价就加分了;如果回答是NO，那么答案就是out，这对业主方的租金定价就减分了。

案例参考：某公司是国内知名的IT企业，2013年前在本物业小区租用了40%左右的房屋用于办公。期间员工工资由工商银行代发，各员工人手一张工商银行储蓄卡(银联卡)。因此，我们在物业小区里适时地引进了工商银行ATM机。业主方提供了ATM机场地，物业公司联系工商银行，设备设施由工商银行提供，电费由工商银行按表计费。2014年元旦后，该单位的研发生产基地建设并投入使用后，不再租用本物业小区的房屋。业主方将腾空的40%房屋根据租赁市场的实际情况，进行分割出租，有60余户租客，物业服务企业又根据这些租客的需求进行了服务改进。需求一，农业银行ATM机。我们与工商银行协商，ATM机撤出本物业小区，因为工商银行在本小区的业务急剧萎缩，已影响了他们的经营业绩;而农业银行在本物业小区附近没有布点，又有意进入。于是一拍即合，问题得到及时解决。需求之二是手机WLAN信号。原来的IT企业内部有规定，工作区域，不得使用手机。因此，他们的员工没有手机WLAN信号的需求。现在，40%的房屋租赁给了60余家企业，各单位的员工对手机WLAN信号都异常期待。这60余家企业陆续租赁进场之初，我们就已经了解到了这样的一个信息，在与业主方沟通后，我们及时联系了相关通信供应商予以解决，业主方只花了一小部分费用。