作者: 孟宪生 | 2016-03-25 18:00

“晒账单”：为什么？晒什么？怎么晒？

今年是北京市住建委“晒账单”制度的第二年，从媒体了解到，全市90%多的小区都“晒了账单”，但依然还有很多小区没有晒。“晒账单”的制度就是为了保障业主和业主大会对小区物业管理的财务知情权，目的就是让争议在比较小的时候且尽早地突显出来。

但，业主、业主大会、业主委员会如何去监督物业管理公司的财务呢?

2010年10月1日以后，《北京市物业管理办法》生效，北京市的物业管理应该是业主大会的物业管理，而不是物管公司的物业管理。也就是说业主是物业管理的主人，业主大会、业主委员会应该在物业管理过程中处于主导地位。但现在很多人都还说“配合物管公司”或者“监督物管公司”，这种说法实际把业主作为主人的主导地位削弱了。但是反过来说，如果我们不想削弱这种主导地位和主人地位，那么在物业管理过程中如何去建立管理财务的能力?现在多数的业主委员会成员可能都没做过财务工作，也没有做过管理工作。因此，我们还是着重从业主大会和物业管理公司的监督角度来进行探讨。

首先说为什么要“晒账单”?在制订《北京市物业管理办法》的时候，关于是不是由物业管理公司“晒账单”的问题发生了很多的讨论和争论，焦点一方面是要不要“晒”，再一方面是“晒”到什么程度。当时有一种意见是，包干制的物业服务不需要“晒账单”，因为盈亏都是物业管理公司自己的，而酬金制的物业服务可以“晒账单”。但是通过大家讨论，最终认为酬金制归集的这部分费用是业主的，业主要知道这钱花到哪里去了，肯定是要由物业管理公司给大家去“晒”的。另外一部分就是包干制的需不需要“晒”。在一年整体的包干服务过程中，最后的盈亏是由物业管理公司来承担，赚多了就多赚点，亏了就要认亏，但是不能降低物业服务质量。这是对于包干制的说法。如果物业服务没有一个确切的评价标准，物业管理公司应该证明自己合理地把钱花在服务上面了，这是基本的要求。基于对承揽合同各方面的理解，最后大家确定不论是酬金制还是包干制都要“晒”。

“晒账单”要“晒”到什么程度?最低程度要满足业主的知情权。业主不知道这钱该怎么花，花到哪里去了。如果让每一个业主都能够看到每一张钞票花到哪里去了，似乎没有必要，另一方面也可能引起更多的纠纷，比如说聘保安是花1,000元合适还是花1,100元合适，这样可能会产生更大的争议。所以在满足业主知情权的情况下，大账要让业主知道，详细到二级、三级的账要让业主知道。所以“晒账单”是保持业主总体知道。

在这个原则之下要“晒”哪些?有三个方面：一个是物业管理费的收支，就是物业管理费收取了多少，支出了多少;第二个是业主公共收益的收支，比如说小区有哪些公共部位被出租了，哪些公共部位被做广告了，那么这些收了多少，支出了多少，最后盈余了多少是要明确的;再有一个方面是物业管理公司在小区内其他的增值服务(当时提出了，现在更多地可能没有“晒”)，比如说代业主出租房屋这一部分的收支也要向业主说明，还包括其他一些特约服务的收支，尽管跟业主关系不是太大，但是也要让业主知道收支状况。目前物业管理公司“晒账单”实际上是以项目为单位，业主应该清楚地知道交多少钱、实际收回来多少钱、花了多少钱;公共部位收了多少钱，成本是多少钱，有多少收益;小区有多少其他的经营收益。

那么就可能产生一个问题——如果物业管理公司说自己今年是亏损的，业主就会说“那你为什么不走啊?”实际上，小区“晒账单”和物管公司核算盈亏是两回事。物管公司核算盈亏，是一年总的业务收入减去业务支出，看最后有没有利润，在小区“晒账单”里边实际不考察物业管理公司的盈亏，只考察公司在这个项目里边的收支。当年可能收得不够，还能运转，那就是因为有预收的费用。本来今年应该收100万元，只收了80万元，前年还有一些拖欠的，又收回来一部分，另外有些预收款，那么物业管理能正常进行。收和支是不同的口径，物管公司“晒账单”不考察物管公司自身的盈亏问题。如果是酬金制的，那么物管公司只按照规定拿走酬金，再回去核算自己的盈亏，我们就看他收多少，花多少;包干制只能核算出物管公司在小区里是赚了还是赔了，实际上它自身的盈亏问题业主也不用管，我们只需要知道它在小区是亏还是赚。虽说在包干制的状态下，物管公司的亏与赚跟业主是无关的，但是业主有权知道。

物管公司在小区里其他的增值服务可能也比较少，比如说代客户出租房子在中间有一点收益等。比如北京某物业服务企业对业主的特约服务收益也都归全体业主所有了。他们签合同的时候约定得很清楚，因为物管公司所使用的基础资源是业主的，工资是业主支付的，那么物业服务的收入也应全归业主。

《北京市物业管理办法》明确了物业管理是业主大会的物业管理，是业主的物业管理，所以在这个时候，业主不仅仅要关注小区一年的盈亏，还要关注现金流。在物业管理过程中现金流不断，如果现金流断了，保安员就不会在这里站岗，保洁员也不会工作。业主委员会作为小区管理者的代表如何去管?在基本合同中订立了相应的制度后，业主、业主委员会如何与物业管理公司沟通，保障资金的使用?在使用过程中资金多也好、少也好，不至于断了，运行不下去，这需要我们开展更多更深入的探讨。北京市西城区朗琴园小区去年给业主发了50多万元现金，今年又发了100多万元。业主大会和物管公司配合，增加小区的公共收益。无论是把这些钱分了还是用于补充小区物业管理资金的不足，只有双方很好地配合，业主共有的这些财产才能产生更多的增值收益。这种收益最后处理的时候，要分现金，可能就要交所得税，如果不分现金，合理地处置一下可能减少点负税，又增加了维护物业的经费，这样就能够使小区更顺畅地往下走。