作者: 金京伟 | 2016-07-15 09:39

物业费“滞纳金”一词要慎用

现代物业杂志曾刊登过一篇专文，详述了收取物业管理费滞纳金比率的问题。拜读之后，笔者觉得有必要厘清物业管理费滞纳金这个说法，免得这种似是而非的概念继续被误传误用，在实际工作中导致不必要的法律纷争和经济损失。

首先，我们要准确地理解什么是滞纳金。按照常识或望文生义理解，滞纳金就是由于契约的一方，违约拖欠费用或款项，相关的另一方在应收款项之外额外加收的款项。

实际上，从严格的法律意义上说，滞纳金这个概念有其特定的含义和使用范围，比我们按常识所理解的含义要狭窄得多。

其实，滞纳金专指因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是在行政管理中对行政相对人违反行政管理规定而承担的行政责任形式，只能对向国家逾期缴纳费用的行为适用。

确切地说，滞纳金不是一种补偿金，而是因行政相对人拖欠和占用政府资金而应缴纳的一种罚款，具有惩罚性。从法律的角度说，滞纳金不是一种民事责任形式，而是一种违反行政管理规定的责任形式，只适用于有关政府行政管理的缴费事项。因此，滞纳金的具体收缴标准往往都在政府颁发的各种行政法规、规章中有明确的规定。

鉴于中国目前还处在从计划经济向市场经济过渡的转型经济阶段，或者说是处在市场经济的初级阶段，在我们的经济生活中难免还有很多计划经济遗留的“尾巴”。比如水、电、燃气等市政公用服务，仍然由政企难分的国有企业垄断经营。所以，当这些国有市政公司代表政府行政管理部门向用户收缴公用服务费用时，还是可以对那些拖欠公用服务费的当事人额外加收滞纳金的。

然而，物业管理公司并不具有国有市政公司的行政管理性质。物业管理公司与业主之间签订的物业服务合同，只是两个平等主体之间的一种民事契约。所以在物业管理服务合同中，不应该使用税收或行政管理收费中才使用的特定术语——滞纳金，而只能使用追究违约责任的民事责任形式——违约金。这就是说，一旦业主拖欠物业管理费，物业管理公司不能主张收取物业管理费滞纳金，而只能要求业主承担违约金。

笔者这样的说法是有法律依据的。在国务院2003年开始颁布的《物业管理条例》，以及国家发改委和建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中，都没有提及“滞纳金”一词。在字斟句酌、反复修改而成的国家物业管理行业法规规章中，不使用“滞纳金”一词，自然有其道理。因为这样的行业管理法规规章是规范物业管理服务双方民事行为的，不存在滞纳金的问题。所以物业管理公司对违反物业服务合同、拖欠物业管理费的业主要求加收滞纳金是没有法律依据的。

但是在物业管理服务合同中写入违约金条款是有法律依据的。《民法通则》第一百一十二条规定:当事双方可以在合同中约定一方违反合同时，应向另一方支付一定数额的违约金。《合同法》第一百一十四条也规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。

由于物业管理在国内的历史不长，还属于蓬勃发展的一个新兴行业，人们难免对物业管理的许多概念存在模糊认识，在理解上不到位。国内各地法律工作者对物业管理以及相关法规规章的理解水平参差不齐、不尽相同，在某些地方性的物业管理法规规章中甚至还出现了收取滞纳金的说法。

所以笔者认为有必要澄清滞纳金和违约金的本质区别。物业管理工作相关各方，在物业管理服务合同中注意不要使用“滞纳金”，而应当使用“违约金”一词，以免将来因措辞不当引起无谓的纠纷。