作者: 郑华 | 2016-07-10 18:32

如何防止业主委员会“腐败”？

近年来业主状告业主委员会的事件日渐增多，状告的内容千奇百怪，有业主委员会私下将小区的车库出租，收入私分;有业主委员会成立不符合有关法律;有业主委员会违法雇佣工作人员并发工资，有私自发包小区更新改造工程的;有业主委员会改选后，上任业主委员会不交出公共维修基金的……业主们与业主委员会的对抗方式也多种多样，有拒交物业管理费的;有另外再成立一个监督业主委员会的“监督委员会”;有的甚至是对收取物业管理费的人大打出手……这些是是非非充分说明业主和业主委员会的矛盾已经浮出水面，而且目前处理相互关系毫无章法。

实际上，业主与业主委员会的矛盾绝非中国独有的事，世界各国的业主也同样面临这样的问题。

在美国的某小区，业主委员会征收了一笔基金，用于将小区的木围墙改造成石围墙，剩余部分资金由业主委员会保留，做维修基金(相当于我国公共维修资金)，小区业主认为不妥，上诉法院。要求退还剩余部分，或用以减少下一年的物业管理费。

美国人有着较丰富的自治经验和维权意识。小小社区的治理结构亦极其复杂，为如何处置围墙维修剩余基金这一数额不大的款项而进行的诉讼也要经过冗长的法庭辩论。在围墙改造案法庭辩论中，讨论的具体问题包括：这样一笔基金的性质，是属于运营基金，还是属于投资基金?业主委员会是否有权动用运营基金?在什么情况下可以不经过小区业主投票来使用运营基金?业主委员会是否有权征收、动用预备基金?在什么情况下可以动用?什么叫做“为了小区全体业主的利益所进行的维护维修”?何谓“改善小区的公共环境”?

经辩论，法庭判定这笔资金应定性为运营资金，而非预备基金，属专款专用性质，不能用于投资性支出，所以法庭判业主委员会把其剩余部分退还给业主，或存入下一年的运营基金帐户，以减少下一年的物业管理费。

可见，美国的业主们为经营和维护小区、激励业主委员会积极为小区全体业主服务，已经建立了一种公开的民主的治理机制，防止决策失误造成业主的权利受损，他们不断地完善小区立法，借助法律来维护自己的权益。

用法律维权才是正确的方法，然而在我国法规制度是一种稀缺资源，这一点在业主自治领域里表现得极为明显。我国的《物业管理条例》(编者注：下简称《条例》)规定不够具体，且没有完善的配套政策。按照《条例》的规定，业主委员会既不是法人，也不是社团，只是些热心公益的“好心人”组成的群体，在没有明确法律地位的情况下，社区的确出现了大量急待业主委员会出面处理和负责的工作，“好心人”便实际上担当了这些工作，由于我国对业主委员会的监督性配套政策几乎是空白，于是就很容易出现所谓业主委员会“腐败”的问题。

可见，没有很深的民主自治传统和丰富自治经验的中国业主们要很好地管理自己的物业和资金，还有很长的路要走。在这方面发达国家和地区的经验值得我们学习。

我国香港地区的业主在政府指导下，经过多年的积累，设计出一整套行之有效的政策法规，香港政府为各小区业主委员会，提供完备的法律法规，公约的范本，包括《建筑物管理条例》、《报价表》、《征求报价表》、致承包商的《有关维修工程的招标》函、《标书》、《维修工程概要》、《有关清洁工作的招标》、《大厦资料及清洁工作内容标书》、《招标记录》、《开标记录》、《利益申报声明》、《招标结果》、《年度财政预算》、《预算和实际收支之比较》、《季度收支概算》、《年度收支表》、《资产负债表》、《付款凭单》、《收款凭单》、《记账凭单》、《每月银行对账单》、《有关法团管理委员会委员收受利益指引》等。各种文件的范本都可以从政府的网站上免费下载。此外还发展了由会计师、律师、保险公司、政府民政部门等一系列机构组成的为业主和业主委员会提供金融、法律方面的技术支持的组织系统。

关于业主委员会的设立，香港的做法可以借鉴。香港的业主委员会不是一个公益性的机构，而是一个有偿的服务实体，所有的业主委员是有偿进行服务的，香港有关于业主委员会有偿工资数额的规定，业主委员会是一个法人团体，是一个权力机构，所有的业主委员会是通过选举产生的，香港有关于业主委员会选举的详细办法。业主委员会是一个组织，香港有精细的分工和各自的职能规定。比如它一般至少包括一个主任，一个会计，一个出纳。

香港政府为限制和规范业主委员会的行为，专门出台《有关法团雇员及代理人收受利益指引》，其目的是指导业主委员会及其雇员在替业主做事时或执行职务时正确规范自己的行为，严防触犯《防止贿赂条例》。

香港《防止贿赂条例》第9条规定：“任何代理人在未得到委托人许可的情况下，索取或接受任何与其职务有关的利益，均属违法。”“利益”一词的定义，根据《防止贿赂条例》第2条的规定：包括礼物、贷款、报酬、佣金、职位、合约、折扣及优惠等。

于是香港对业主委员会及其雇员有下列规定：

(1)不得因职务关系向业主、住户及与本业主委员会有业务来往的人士索取任何利益;

(2)不得对业主、住户行不法行为，采取不干预的态度，而收受报酬。比如，违规搭建、占用公用地方，未经允许进入楼宇，或在小区范围内摆摊贩卖;

(3)不能向承包商、供应商、投标竞聘保洁、保安的单位索要回扣做报酬;

(4)为不引起办事不公，业主委员会及其雇员接受业主、住户的礼物和款待的数额和标准不得超过限定。

其他业主发现此类行为的可以立即向业主大会或廉政公署举报，违反《利益指引》的将被解雇，或被控触犯《防止贿赂条例》。此外在招投标和采购业务中参与人员还要求必须向业主大会和业主委员会提出《利益申报声明》，声明本人或家庭成员与有业务来往的公司有无直接或间接的利益关系。

另外，为确保服务水平和质量，《利益指引》还规定：业主委员会雇员不得在当值时间内兼职，为防止办事不公的情况，在员工工作表现良好，业主住户自愿提供物质或财务的奖励时，要将奖品或现金放入管理处的收集箱内，日后由业主委员会分给所有员工。

业主委员会授权与限权的问题是一个各国业主都要碰到的问题，业主委员会一经产生，就是个独立的实体，就可能有它自己的利益，它的利益就有可能与业主的利益不完全一致，这种情况很正常，业主与业主委员会事实上形成的是委托——代理关系，既是委托——代理关系，就有一个对代理人的激励与约束的问题。

我们应从立法建制开始，各级政府特别是房地产主管部门、民政部门应担负起这一提供制度资源的公共产品的责任。

作为业主，物业管理中出现的种种问题，不能光抱怨物业管理公司，也不能一味地指责政府，还应该从自身做起，争取业主委员会的合法地位，理顺与物业管理公司的关系，发挥业主大会和业主委员会的作用，不要总指望政府，不要心存侥幸，不要有“天塌下来有高个儿顶着”的“搭便车”心理。业主自己的财产要业主自己关心，业主自己的利益要业主自己维护，业主自己的权益要业主自己争取。我们应该从关心小区公共事业、积极参与小区立法的各种活动开始，与物业管理公司沟通，行使自己的民主权利，积累自治管理的经验。要不断地完善小区业主委员会的组织构建，必要的情况下可以借助律师事务所和会计师事务所的帮助。