作者: 鲁捷 | 2016-06-07 21:20

不管是谁！想“避免纠纷”先把合同搞清楚

在物业管理实践中，经常会遇到诸如业主以房屋质量问题，或以邻居噪音干扰、楼道摆放物品、高空抛物等现象为由拒绝交纳物业服务费;开发商以已经委托物业服务企业实施物业管理拒绝承担保修责任;物业服务企业以规划设计不完善为由拒绝承担业主家中被盗的赔偿责任等，究竟谁是谁非?个中滋味真是耐人寻味。

其实，稍加思索，我们就会发现这些表面纠缠不清的问题，其实质在于，由种种原因所导致的物业管理市场主体法律关系不清。众所周知，物业管理市场是由开发商、业主、物业服务企业作为市场主体构成的。那么，厘清物业管理市场的法律关系，首先我们应该清楚的是在一个物业项目从开发建设到物业管理的整体过程中，这三方究竟都存在着哪些法律关系，在不同的法律关系中主体是谁，主体的权利与义务是什么。

一个物业项目从开发建设到物业管理的整体过程，包括立项、规划、建设、销售和管理等阶段。在这些阶段中，与开发商、业主、物业服务企业具有关联性的法律关系有四个：

一是销售阶段的房屋买卖关系，也就是在销售阶段，开发商与物业买受人(即购房人，也是未来的业主)通过签订房屋买卖合同，双方建立的房屋买卖法律关系;

二是前期物业管理阶段，即业主大会成立前的前期物业管理服务关系，也就是开发商与物业服务企业通过签订前期物业服务合同，建立起来的物业管理服务法律关系;

三是业主物业管理阶段，即业主大会成立后的物业管理服务关系，也就是业主与物业服务企业通过签订物业服务合同，建立起来的物业管理服务法律关系;

四是业主大会成立后，以业主大会制度为基础，业主大会与业主通过签订管理规约，双方建立的业主自治管理法律关系。

从实践看，物业管理市场法律关系的乱象，主要表现在前期物业管理阶段业主、开发商、物业服务企业混淆房屋买卖合同与前期物业服务合同的法律关系，以及在物业管理阶段，业主、物业服务企业混淆物业服务合同与业主自治管理的法律关系。

前期物业管理阶段

现象：业主以物业服务企业未承担保修责任、解决建筑质量问题为由拒交物业服务费。

这是因为业主混淆了房屋买卖合同与前期物业服务合同所形成的两个不同的法律关系。建筑质量问题的保修责任，是房屋买卖合同所规定的内容，其法律关系主体是开发商与业主，与物业服务企业无关。业主之所以会产生这种混淆与误解，一是对《物业管理条例》第二十五条规定的误读;二是物业服务企业代表开发商办理入住带来的主体身份误解;三是业主对部分开发商将保修责任委托给物业服务企业经营模式的主观化扩大。

《物业管理条例》第二十五条规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”有人将其误读为房屋买卖合同即是前期物业服务合同，物业服务企业与开发商应当承担同样的责任与义务，因此，物业服务企业应当承担保修责任。其实，这一规定是要求在房屋买卖合同内容中应有物业管理方面的内容，即要求开发商在销售房屋的同时，应提供相配套的物业管理服务，并对物业管理服务的内容、质量标准、业主的权利与义务作出相应的承诺，是对开发商的约束性要求。并不是说房屋买卖合同与前期物业服务合同归一，房屋买卖合同的法律关系主体仍然是开发商与物业买受人，与物业服务企业无关。因此，房屋保修责任人是开发商，凡是在保修期内的建筑质量问题都应由开发商负责，建筑质量问题不能成为业主拒交物业服务费的理由。

业主办理入住时，是由物业服务企业承担的，因而许多业主认为物业服务企业作为办理入住的主体，自然是房屋买卖合同的主体。因此，当房屋出现建筑质量问题时，要求物业服务企业负责保修，如果问题得不到解决，是物业服务企业没有履行合同，理应拒交物业服务费。其实，办理入住是开发商与业主之间履行房屋买卖合同的行为。从权属关系看，入住是开发商将已建好且竣工验收合格并具备使用条件的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主之间物业及物业产权的交接。物业服务企业承担入住的办理，是接受开发商的委托并根据前期物业服务合同或办理入住委托合同的约定，代表开发商与业主履行入住手续的，房屋买卖合同法律关系的主体仍然开发商与业主，不包括物业服务企业。

在物业管理实践中，部分开发商会与物业服务企业签订房屋保修委托合同，将房屋建筑质量保修责任委托给物业服务企业负责，由物业服务企业代表开发商来履行房屋买卖合同中约定的保修期内的房屋建筑质量问题的保修义务。当房屋在保修期内出现建筑质量问题时，业主看到的就是物业服务企业在承担保修责任，自然就会认为物业服务企业是保修主体，并将这种认识扩大到所有的保修项目。其实，在这种情况下，物业服务企业只是开发商的受托人，代表开发商承担保修责任，房屋买卖合同的主体仍然是开发商与业主，不包括物业服务企业。即使物业服务企业没有履行保修期限内的保修义务，其所违反的也只是与开发商签订的房屋保修委托合同，并没有违反与业主签订的前期物业服务合同，业主不能以物业服务企业未承担保修责任为由拒交物业服务费。

当业主向开发商提出保修要求时，有些开发商会以已经委托物业服务企业实施物业管理为由拒绝承担保修责任。其实，开发商在这里是故意混淆了房屋买卖合同与物业服务合同的法律关系，采取了偷梁换柱的手法，将房屋买卖合同的主体归结到了物业服务企业身上。

还有一种情况，物业服务企业为搞好与业主的关系，委曲求全地承担了一些保修期限内小的保修项目，结果业主误认为是由物业服务企业承担保修责任。当大的保修项目出现时，物业服务企业无力承担，业主以为物业服务企业拒不履行保修义务，造成矛盾纠纷。实质是物业服务企业混淆了房屋买卖合同与物业服务合同的法律关系，承担了不该承担的责任所导致的。这需要物业服务企业增强合同意识、风险意识，要以履行合同为己任，不要盲目承担合同约定以外的责任，防止带来不必要的麻烦。

业主大会成立后的物业管理阶段

现象：在业主大会成立后，业主往往会以物业服务企业没有或没完全履行合同为由，拒绝交纳物业服务费，其具体事由包括物业服务企业保洁、秩序维护或维修养护不到位，以及邻居噪音干扰、楼道摆放物品、高空抛物、宠物扰民等。

这里的许多事由是与物业服务合同无关的，实质是业主混淆了物业服务合同与业主自治管理的法律关系。我们只要仔细阅读住房和城乡建设部以及一些省市《前期物业服务合同(示范文本)》、《临时管理规约(示范文本)》，不难发现，物业服务合同的约定中并不包括对诸如邻居噪音干扰、楼道摆放物品、高空抛物、宠物扰民等行为进行管理的内容。对这些行为的约束与管理，在《临时管理规约(示范文本)》中是有相关或相近规定的。对此，《中华人民共和国物权法》第八十三条亦有明确规定：“……业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。……”这不仅是赋予业主大会和业主委员进行自治管理的法律权力，还是对自治管理内容的一个法律规定。因此，对这些行为的约束与管理，属于业主自治管理法律关系的范畴，与物业服务企业无关，业主不能以物业服务企业没有约束这些行为为由拒交物业服务费。

之所以会出现这种法律关系的混淆，其原因主要是业主，包括物业服务企业，合同意识薄弱。在物业管理活动中，维护业主与物业服务企业双方合法权利与义务的依据是物业服务合同，但是业主往往认为物业服务企业既然收交了物业服务费，就应该满足业主的一切需要。对于合同的约定，很多业主无论是在办理入住签署前期物业服务合同时，还是在业主委员会招标公示时都表现出漠不关心，有的甚至说：不用看，不管合同怎么规定，物业服务企业是来服务的，就得什么都管。造成业主合同意识薄弱的原因，除了传统文化、国民法律意识淡漠等因素外，物业管理行业内一些理念上的误导，也负有不可推卸的责任，如“为了业主的一切”云云。这些理念合同意识淡薄，在业主合同意识薄弱的大环境下，对业主超出合同约定，要求物业服务企业提供管理服务的做法，起到了推波助澜的效果。

另外，物业服务企业超越合同规定进行管理服务的行为，也是造成业主误解的原因。如宠物扰民，物业服务企业有权在管理区域的公共场所，从保洁、秩序维护的角度去进行劝阻，规范宠物主人的行为，但无权强令其不得饲养。物业服务企业的“越位”管理，强化了业主混淆物业服务合同与业主自治管理法律关系的客观环境，让业主对物业服务企业提出更多超出合同约定的要求，造成不必要的矛盾与纠纷。因而，物业服务企业要加强合同意识、自我保护意识，以物业服务合同为依据开展物业管理活动。

（原载于《现代物业·新业主》2011年2-3期）