作者: 郝华 | 2016-01-26 11:01

学起来！住宅专项维修资金之“降龙十八掌”

降龙第一掌：住宅专项维修资金是什么

住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)，以前叫“维修基金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

注意点：

1、专款专用;2、专用于住宅共用部位，共用设施设备;3、保修期满后使用。

降龙第二掌：哪些是住宅共用部位，共用设施设备

本实施细则所称共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

注意点：

1、是依据法律、法规和房屋买卖合同产生的;

2、是住宅业主之间及住宅业主与非住宅业主之间的共有的部位、设施设备。

降龙第三掌：什么人应该交存维修资金

住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连或者具有共有设施设备的非住宅业主，均应按规定交存维修资金。住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，不交存维修资金。

注意点：

1、交存维修资金的不仅包括住宅业主、住宅小区内的非住宅业主，还包括住宅小区外与单幢住宅结构相连或者具有共有设施设备的非住宅业主;

2、不交存的情况必须满足二个条件，二者缺一不可：住宅只属于一个业主，与其他物业不具有共用部位、共用设施设备。

降龙第四掌：维修资金按什么标准交存

河北省住宅专项维修资金管理实施细则规定：商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有的物业建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-6%。

出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：

(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

注意点：

商品住宅业主、非住宅业主的交存与以往旧规定不同，为每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-6%。

降龙第五掌：维修资金交存时间

商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房维修资金专户。

新建房屋未竣工前，不得强行要求购房人预交维修资金。

注意点：

1、没有交存首期维修资金的，不得办理入住手续;

2、房屋未竣工前，不得要求预交维修资金。

降龙第六掌：维修资金所有权归属

由业主交存的维修资金，归业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于售房单位所有。

房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

注意点：

1、业主交存的维修资金，依然归业主所有;

2、房屋所有权转让，结余维修资金同时过户。

降龙第七掌：维修资金管理

业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，由物业所在地市、县房产部门代管;已售公有住房归集的维修资金，由物业所在地市、县财政部门或者房产部门负责管理。

业主大会成立后，业主交存的维修资金的管理，由本物业管理区域内业主大会决定。

注意点：

1、业主大会成立前，由所在地房产部门代管;

2、业主大会成立后，由业主大会决定。

降龙第八掌：维修资金续存

业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，账目管理单位应及时告知业主委员会或业主，业主应当在收到通知后60日内续交，续交后的维修资金金额应不少于首期交存额。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市、县房产部门会同同级财政部门制定。

注意点：

1、余额不足30%时续存，续存后，金额不少于首期交存额;

2、成立业主大会的，续交方案由业主大会决定;未成立的，续交办法由由市、县房产部门会同同级财政部门制定。

降龙第九掌：维修资金使用

物业管理区域内楼房外的共用设施设备的维修工程费用由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。楼房内共用部位和供楼房内全体业主共用的设施设备的维修费用由该楼房全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊;楼房内供部分业主共用的设施设备的维修费用由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

注意点：

1、楼房外的共用设施设备维修由全体业主按建筑面积分摊;

2、楼房内的共用部位及共用设施设备由共有业主按建筑面积分摊。

降龙第十掌：哪些公用部位、共用设施设备不须动用维修资金

由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位负责维护管理的共用部位共用设施设备，由相关单位承担维修工程费用。

降龙第十一掌：维修资金使用程序

划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主提出使用建议，维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。然后，物业服务企业或者相关业主制定方案并向所在地房产部门申请支取。

划转业主大会管理后，由物业服务企业或者相关业主提出使用方案，业主大会讨论通过使用方案。然后物业服务企业或者相关业主持相关证件向业主委员会或者所在地房产部门申请列支，业主委员会审核，所在地房产部门备案。

注意点：

1、划转业主大会前是提出建议后，双过半业主讨论，然后是申请列支;

2、划转业主大会后是提出方案后，业主大会讨论，然后是房产部门备案。

降龙第十二掌：紧急事态下动用维修资金使用程序

划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持证明材料向所在地房产部门申请，所在地房产部门审核，然后再决定是否列支。

划转业主大会管理后，由物业服务企业或者相关业主持相关证件向业主委员会或者所在地房产部门申请列支，业主委员会审核，所在地房产部门备案。

注意点：

1、划转业主大会管理前，动用维修资金不必经过维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论程序;

2、划转业主大会管理后，动用维修资金不必经过业主大会程序，业主委员会审核即可。

降龙第十三掌：哪些费用不得从维修资金中列支：

1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

降龙第十四掌：闲置时购买国债及程序

在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和程序，将闲置资金用于购买一级市场国债。

利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

降龙第十五掌：维修资金购买禁止事项

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

利用从公有住房售房款中提取的维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

降龙第十六掌：什么样的资金滚存使用，列入维修资金

1、维修资金的存储利息;

2、利用维修资金购买国债的增值收益;

3、利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

4、住宅共用设施设备报废后回收的残值。

降龙第十七掌：房屋灭失、所有权变更情况下如何处置

房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主。其中，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

降龙第十八掌：维修资金监管

市、县房产部门，公有住房维修资金管理部门及业主委员会，与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度，每年至少核对、公布一次。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

(本文经作者授权独家发布)