作者: 余月瑛（Joanna Yu） | 2016-01-19 10:44

欠交物业管理费永远是业主的错

因为一场滂沱大雨，埃德的公寓单位客厅遭遇严重毁坏，客厅只一年美轮美奂的木地板，还有墙上悬挂的贵重油画等皆面目全非。他把所有的愤怒和怨气都发泄到物业管理公司头上。管理公司反复向他详细申明大厦的保险责任以及各业主需要对单位内升级装修负责的保险条款，即他家里升级装修的木地板、名贵油画等概不在大厦承保范围内。虽然大厦管理处每年发给各业主的大厦保险证书上都提醒各业主需要购买属于自己单位的财物保险，但埃德一直都不以为然，并没有购买单位保险。故此，这次事故大厦管理处只能按本子办事，为他迅速清除地板积水，用强力吹风机风干，其后又修理好损毁的墙壁和窗户上的天花板，但对地板、名画的损毁就爱莫能助了。

埃德显然被这突如其来的“灾难”重创，他每天数次打电话或亲临管理处兴师问罪，强烈谴责保险条例的不公，发誓维权到底。物业管理公司苦口婆心解释未果，埃德“维权”行动升级，拒交管理费。第一个月的第二周，管理公司发信“提醒”埃德管理费逾期未交，埃德充耳不闻。至第二个月的第一周，管理公司再发信，埃德所欠两个月管理费必须一周内交清，并加上25加元的滞纳金，埃德依旧我行我素。期限后管理公司发出最后通牒，列清所欠的全部费用，包括两个月的管理费及滞纳金，并申明大厦只收取银行的保付支票(Certified Cheque)。如到期未付，管理公司将呈交大厦律师，申请对该单位的留置权(Lien)，且告知埃德若大厦一旦交予律师处理，额外的1,000加元律师费也将由他负责。

埃德依旧不予理会，物业管理公司惟有采取进一步的行动。加拿大安大略省现行的物业管理法(Condominium Act)其实是相当有人情味的，对欠费业主申请物业留置权之前，必须向该业主递交一份预先通知文件，这是政府规定格式的“表格14：向业主行使留置权通知”(Form 14 Notice of Lien to Owner)。此通知书给予业主10天时间，期间必须悉数交付列清所欠的全部费用，包括管理费、滞纳金、按18%计算的利息以及100加元的行政费用等。此外，通知书上还写明：即日起需另外每天加上按18%计算的利息至交清之日。如10天期限过后仍未按通知上的要求交清所有费用，大厦将转予律师处理，正式注册对该单位的留置权。

当埃德收到这份半法律式的通知书后，又自己在网上搜集了大量资料，并咨询各亲朋好友，中烧了三个月的怒火逐渐熄灭，终于醒悟是自己蛮不讲理，始终无法与白纸黑字的条文规定硬碰硬。在限期的最后一天，埃德到管理处如数交清所欠费用，避免了大厦对其单位业权的法律行动。

必须特别注意的是物业管理公司留置权申请的期限。按照大厦的规定，任何业主每月的第一天就必须交付物业管理费，理论上到了每月的第二天已被视为迟交(In Default)，即大厦(业主大会)从该日开始，已经可以行使物业留置权的申请。大厦此优先权利的期限是三个月，就是说，过了三个月后，大厦只能通过其他渠道，如小额钱债法庭去追讨;但此时大厦的追讨已丧失优先权，其他索偿机构如银行、房屋贷款等通常已率先取回属于它们的欠债，物业管理费沦为次要一栏，若业主申请破产，大厦到最后一分钱也拿不到。

经济困难业主迟交管理费

罗纳德的家庭遭遇不测，经济突然陷入困境，管理费的支票遭银行退票。愁容满脸的他希望大厦能体谅自己的困难，申请暂缓交款，以度过难关。公寓大厦就如一个大家庭，也体恤家庭成员，特殊情况下特殊处理也未尝不可。当然必须谨记追讨管理费的三个月优先权限，最迟在首个欠款日的两个半月前必须要向业主发出申请物业留置权的通知书“表格14”，以保证大厦在法律上有追回欠款的优先权。

事实上，业主迟交管理费的现象屡有发生。譬如业主突然被雇主解雇，申请政府的失业救济金也有两个星期的缓冲期，或者家里有人患上大病急病等，大厦都会有所通融，作为善意给予宽限期，且不追究25加元的迟交费罚款。当然这些特殊情况下大厦给予的善意举动(good will gesture)，也不是没有期限的，一旦该业主的经济状况改善，大厦的现有管理费收取规定机制就会重新启动。

神秘业主，海外业主及无理业主

大厦的909号单位，内部欠缺任何升级装修，且浴室厨房也有不少显著的破损，但竟以超高价售出。这个单位有太多的疑团，这位可怜的新业主肯定被地产经纪蒙骗了，无辜比其他同样单位多花了5万加元，真有点替他不值，为他抱不平。

管理团队翘首以盼，可惜这位“纯良憨直”的新业主一直未曾露面。因为单位的业权转交日是7月15日，所以7月份的物业管理费已一早由旧业主交付，新业主接手后，将负责由8月份开始的管理费。物业管理公司由7月中开始的疑惑越来越大：通常新业主在物业转手前后几天就会自动现身管理处，询问有关搬家订电梯等大厦规定事宜，但这神秘新业主一直未有现身，在8月1日管理费交付日也未出现。管理处查询有关地产经纪情况也未果。凡此种种足以引起物业经理的警惕，于是当机立断马上向909号单位发出追收管理费的通知，并迅速缩短其他的“客气”追收程序，发出申请单位物业留置权的业主通知书“表格14”。

不出所料，神秘新业主在规定的10天期限后并未现身，物业管理公司转交大厦律师处理，对909号单位注册物业留置权。结果，在付款撤销物业留置权(Discharge of Lien)的期限过后，神秘新业主依然杳如黄鹤，大厦律师最后依例联络有关房屋贷款公司把此物业拍卖，当然售价比这位“纯良”新业主7月份的购入价低了很多。后悉，此案牵涉到有组织的房屋贷款诈骗，因此能解释为什么该单位当初以超高价售出而“业主”从未现真身。庆幸的是，物业管理公司的机智果断，最终使涉嫌诈骗分子拖欠的物业管理费、行政费、滞纳金及利息等均悉数追回。

大多伦多地区向来是加拿大地产投资的首选区域之一，不少海外业主在本地买下物业，但一年间可能只有很短时间在多伦多居住，因此可能忽略了大厦每年的财政预算报告书，错过新一年度管理费的交付期。因为通讯联络的障碍，物业管理公司对这类业主的联络方式一定要盯紧，否则很容易错过三个月追收管理费的优先权期限;或者对单位注册了物业留置权，但该海外业主可能惘然不知，无辜付上沉重的律师费，甚至投资的物业被贱价拍卖。

每单位的管理费数目在大厦的宣言书(Declaration)上白纸黑字明了清晰，任何人都不能以任何原因欠交或少交。但每幢大厦几百户居民，总有极少数人冥顽不灵，认为管理费不公，他们的高见可谓五花八门：“我从来不去康乐中心游泳健身”、“我夏天不开冷气，冬天把暖气关掉”、“我一年有六个月在佛罗里达”、“我单位只有我一人住，别的单位住一家四口……”所以强烈要求把物业费减半。

当然凡此种种看似合理的诉求，其实完全与大厦的法律文件格格不入，是颇为无知的要求。物业管理费是与物业单位的面积、楼层及房屋结构等挂钩，与个人的生活习惯、生活喜好、家庭状况等毫无关联。不过，若住宅单位的居住人数超过大厦的建议允许范围，大厦可能会考虑收取额外管理费——但事实上，这种做法可行性也颇受争议，其实施亦相当困难。