作者: 王淑宜 | 2016-06-07 21:18

别动不动就拆拆拆！

广泛来说，凡是不动产的营运、控制与监督都在物业管理的范畴。物业包括不同形态的房产、地产，但讲到建筑物时，多数都是指建筑物使用形态区分，如商店、商业、住宅、工业等。一般而言，建筑物类物业管理除了确保使用者的基本营运需求，维持建筑物的使用寿命外，更重要的是藉由好的维护管理，增加建筑物的价值。在欧美地区，物业管理的概念已经被广泛地运用在古迹与历史建筑物管理，但由于此类物业独特的文化历史价值，在管理维护上必须加入更多的管理细节与专业参与，换句话说，维护这类型建筑物的真实性，永续传承后代，是此类物业的最大区别性，因此，常被归类在“特殊物业管理”。

台湾历史建筑物现状

任何建筑在建造之初，都是物业管理的范围。一旦该建筑物因为建筑本身的时代意义，或该建筑物使用者的历史重要性，被指定为古迹或历史建筑后，即被视为文化遗产、人类智慧结晶，并被归列在文化资源管理的范畴，从单一美学的欣赏角度保存、保护它，从历史保存与教育解说的立场管理它。管理的目的是确保它的真实性与永续性，工作内容则专注在建筑物本身文化价值的指认、解说、维护与保存，即使引入再利用的可能性，亦一直围绕在博物馆类（包括建筑体本身与展示主题）议题。台湾过去数十年来的保存与管理工作多由官方编列预算、主导与执行，庞大的修护、维护、管理的财务与人力支援，往往是管理单位的沉重负担，再利用的方式也流于形式化或缺乏多样性。

自从2000年台湾文化资产有关规定增列历史建筑登录以来，台湾各县市文化管理部门开始指定管辖区内的历史建筑物，全台历史建筑物的数量逐年增加。以台北市而言，截至2013年为止，共增列历史建筑182处。由于公共财政、人力分配不足，登录后无暇管理维护、问题频频的历史建筑，全台到处可见。近几年来，开始有县市文化部门配合非营利组织或学术单位推出老房子／旧建筑文化运动，使得历史建筑再利用的议题再度浮上台面，成为建筑界、艺术界、文创业的新话题。面对数量遽增的历史建筑，文资指定已经不足以保证该建筑物的永续性，相反地，正视它文化意义与社会价值，以及潜在的经济价值（容积移转的经济价值不在此次讨论范围内），维持历史建筑物适性持续使用才是保护历史建筑物的最有效方法。然而，民间经营团队参与历史建筑修护与再利用，确实为历史建筑的未来创造一个新视野，但也为历史建筑再利用的管理与维护带来新挑战。

历史街区与建筑专业维护的世界经验

历史建筑／历史街区再发展利用俨然是全球市中心区面临土地与发展受限时的另一种选择。将历史建筑纳入特殊物业管理的方式有很多种，包括官方设专职单位统筹管理，如澳大利亚悉尼的岩石历史区（The Rocks）；由物产管理公司统筹开发与管理，如美国纽约的南街海港历史区（South Street Seaport）；由街区委员会成立内部管理单位，如美国丹佛的赖瑞玛街区（Larimer Square）、波士顿的芬纽市政厅街区（Faneuil Hall）；契约式公私合作，如美国奥克兰的布利托玛（Britomart）等。这类物业管理成功的关键，除了提出市场营销策略、确保建筑物正常运作外，最重要的目标是尽到保护历史特殊性的任务，确保其永续性，关键在于执行者提供承租者的专业协助，与承租者对历史建筑的了解程度。位于澳大利亚悉尼市的岩石历史街区（The Rocks）就是个好案例。

岩石历史街区位于澳大利亚悉尼市中心的北侧，隔悉尼湾与悉尼歌剧院遥遥相对，是1788年欧洲移民的最早上岸地点。由于发展区域移转，岩石区逐渐成为贫民区。1960年代悉尼港再发展局（Sydney Cove Redevelopment Authority）开始岩石区的更新计划，预计将岩石区发展为办公、零售、大型旅馆、高低层住宅，仅保留九栋历史建筑。此举引发多个非营利单位的关切，担心“老悉尼”即将全部消失。经历社区居民、历史保护团体的抗争、沟通、协调，再发展局于1982年提出新计划，将面积约0.2平方公里的岩石区划为历史街区，其意义在于保存跨越十八世纪至二十世纪的城市发展织理，成为澳大利亚30年来最具野心的保存计划。

由于悉尼市政府在上世纪60年代计划之初即开始征用土地，对象是岩石历史街区多数土地与建筑物的所有人。1999年成立独立发展单位——悉尼港前滩管理局（Sydney Harbour Foreshore Authority）管理与发展区内土地与历史建筑物，由政府逐年编列修护预算，不同于美国各类开发商主导的再发展计划。除了保护、强化此区的文化历史遗产外，前滩管理局最大的任务是平衡当地社区、观光与商业发展，使历史区的营运达到收益与社会责任双赢的效果，换句话说，管理局所面对最现实、亦最棘手的挑战是如何充分利用区内土地与历史建筑物的经济与文化价值，确保该地区的生命活力，提供1,300万到访人潮的不同体验，并且达到财务收支平衡。

岩石历史区内共有93栋历史建筑物，以租约的方式提供于适当商业与零售业再利用。岩石历史区物业管理成功的关键，除了慎选适合岩石区发展目标的零售商业形态与商业计划外，先决条件是释出历史建筑再利用前的预备工作，以及租赁过程中的专业协助。管理局内设有不同的专责单位，在不同租约执行时期，提供承租户各式专业协助，确保再利用计划的适当性，空间规划符合文资规定，空间设计合乎各类建筑法规，最后定期检视承租户的营运状态，每个步骤都以避免历史建筑物受到不可恢复性破坏为目标。

区内商业与零售空间的招商是由仲量联行（Jones Lang LaSalle）根据前滩管理局所订定的岩石区零售空间出租说明（the Rocks Retail Leasing Direction）与租约到期处理规定（the Lease Expiry Policy）执行租赁谈判。潜在承租户必须根据欲承租历史建筑提出商业计划、市场计划、空间使用适性计划等，由仲量联行评定后推荐给前滩管理局，最后由管理局审议委员会审核决议。整个承租过程必须经过严谨的六大步骤：签约准备、设计构想、提送设计构想、文资影响评估审议、装修与进驻、营业后监测。过程中仲量联行扮演的是协助双方沟通协调的角色，前滩管理局则在每个阶段提出相关专业协助。由于历史建筑具有文化资产身份，为避免历史建筑在修护与再利用时，遭到任何不可逆破坏，物业管理单位必须具有严谨的专业能力，才能提供正确的协助。

历史建筑物业管理的特殊性在于文资特质，是历史建筑物业管理与一般物业管理的最大不同处。岩石历史区内的历史建筑再利用必须合乎布拉宪章（the Burra Charter）与岩石区历史袭产管理计划（the Rocks Heritage Management Plan）的精神与规定。为了让管理者与使用者对历史建筑有深入的了解，前滩管理局更针对每一栋历史建筑作了详尽的保存管理计划（Conservation Management Plan），希望让所有参与单位全面了解该历史建筑的过去与现况。这份完备的保存管理计划成为再利用计划的前提，提供潜在承租者思考商业内容可行性、空间使用计划、设计构想、永续计划的基础，同时，是委员会审查潜在商业计划时的判定参考。保存管理计划的内容包括了该历史建筑物的历史背景、各时期的使用、历年增修、每个空间与各个元素的文资价值评定、保存策略与使用程度建议等。当保存管理计划越详细时，才能让潜在承租者所雇用的建筑师、设计师在进行规划、设计、修缮时提出适当的计划。

以物业管理的专业视角看待历史建设利用

台湾历史建筑的数量自从2000年以来逐年增加，且持续增加中，引入民间团体共同发展、维护、管理是势在必行。2012年起公私部门、研究单位、非营利团体纷纷关注历史建筑的未来，例如台北市的老房子文化运动、台南市的老屋欣力与历史老屋辅导培力计划、台中市的中区再生基地等，以各种媒合的方式达到老建筑保护与再利用的目的。其中台北市文化部门发起的“老房子文化运动”是由公部门主导，依照相关采购规定，将指定的历史建筑提供民间经营团队参与的机会，以“文化创意产业发展法”中所列产业为主要使用。县市文化部门引入民间力量修护历史建筑的策略固然是个极有远见想法，然而，预备工作似乎显得仓促，尤其是每栋建筑毁损状况的清点与修护计划建议，略显草率。虽然依据目前的规定，以及历史建筑再利用趋势，多数再利用的使用形态仍局限在文化创意产业、轻型咖啡餐饮，但若是没有完善的修护指导计划，承租者在不知情的状况下，可能造成不可逆的修护结果。加上若承租者对于该历史建筑的历史不甚了解，文创使用、咖啡厅等同质性的使用，可能降低该历史建筑的文化价值。

由于历史建筑再利用与经营管理工作的细节决定该历史建筑日后的文资价值，每个步骤都具有专业性，且需要多个专业领域的参与，许多细节无法完全倚赖数次计划审议，对文化部门亦是沉重工作负担。台湾的物业管理从最早的厂办管理，发展到公寓大厦管理、购物中心管理，甚至物业相关的环境管理维护，商业与生活支援服务等，物业管理在台湾已经是个成熟的专业领域。古迹与历史建筑等类的物业管理，在专业度成熟的状态下，应该逐渐引入物业管理的概念。换句话说，唯有将历史建筑视为物业的一种，透过建筑修护、历史保存、特殊物业管理的专业协助，结合使用者的需求，才会让历史建筑指定具有文化与经济双赢的局面，给予历史建筑新生命与历史延续的机制。