作者: 倪斌鹭 | 2016-06-20 11:48

侵犯采光权究竟怎么判？

因开发商增建商业楼导致采光受限，杨先生等13名力庆大厦一期业主，认为相邻的力庆大厦二期高层建筑遮挡了自家住房光线，遂以自己的采光权等多项权利受到了侵害为由，将力庆大厦开发商——力庆房地产公司告上了法庭。近日，法院判决开发商赔偿杨先生等13名业主（原告）房屋贬值损失共计65万元。

[案情]

2005年7月，力庆房地产公司经房管部门审批，在原力庆大厦的东南侧建设力庆大厦二期项目。2007年6月，错层连体商业楼力庆大厦二期竣工投入使用。因当时正值夏天，商业楼对杨先生家采光的影响并不明显。随着冬季的到来，光线倾角逐渐偏移，光照时间越来越短，商业楼对杨先生家采光的影响越来越明显。杨先生说，当年买楼的时候，就是看中该小区日照充足，才特地挑了三个房间都朝南的住房。力庆一期交房时，他家日照充足，在阳台上，凭栏眺望，一览无余。但力庆大厦二期高层商业楼建成后，几乎完全将阳光遮挡。原本杨先生家的阳台朝向正南，早晨太阳一出来就能照到。现在，力庆二期正好挡在前方。在阳台种植的花草，都养不活了，衣服只能阴干。到了冬至节气前后，连1个小时的满窗光照也保证不了，家里晒衣服都要抢在有阳光的时间；客厅几乎24小时都要开灯，每月电费开销陡增；家人的身心健康和情绪也受到了影响。这些情况不仅使他的房屋价值严重减损，更为严重的是，给他正常的生活和工作带来了影响。为此，杨先生等13名业主找到开发商协商求偿，但双方分歧很大。力庆房地产公司认为，力庆二期是依法批准的合法建筑，业主们不能以冬至日这天日照时间是否超过1小时来衡定力庆房地产公司对相邻他方的采光权造成影响，故此不予赔偿。

杨先生等13名业主和开发商交涉未果后，即向法院起诉。业主们认为，力庆房地产公司新建的高层商业楼严重侵犯了他们的采光权。为此，业主们要求开发商赔偿每户房屋贬值费10万元、增加的电费4万元、精神损害赔偿金1万元，一共给付赔偿195万元。

业主们向法院提交了力庆大厦（一期）冬至日一组日照外墙照片。从照片上可以看到，力庆大厦（一期）一侧由于受二期错层连体楼面凹凸变化设计的遮挡，使杨先生这个梯位十来户业主房屋光照少于１小时，从12时15分起太阳照在这个梯位的外墙，大约1点10分不到，太阳就照不到了。

开发商则坚持，房屋通过了规划审批和验收，可见，质量是完全符合国家规定的；而且业主在购买房屋时，就已经知道力庆二期工程建设规划，多增建一栋建筑物，采光多少都会受到影响。现在，原告业主这个梯位的年平均日照时间已超过１小时/日，完全符合国家标准，所以不同意赔偿。

[判决]

法院经审理认为，原、被告作为不动产的相邻双方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等相邻关系。被告所建的房屋虽然经过有关职能部门审批，开发商房屋整个建造的手续合法完整，但在现实中，该建筑物对原告采光确实产生较大影响；根据《物权法》对采光权的规定，如果相邻一方确实影响了他方的采光，给他方造成了损失，应由相邻一方承担赔偿损失的责任。因此，房地产公司侵权的事实成立。同时，原告在购房时原本知晓力庆大厦二期建设规划，应当预计到自家的采光将多少受到影响。在该等纠纷中，原告们还将继续居住，应考虑到该影响将长久存在。综合上述理由，被告应酌情赔偿13名原告的房屋贬值损失，每户为5万元。法院遂判决，被告赔偿13名原告房屋贬值损失共计65万元；同时，驳回原告其他诉讼请求。

[评析]

建筑物的合法建造与否不是采光权侵权认定的标准

采光权属于物权中相邻权的范畴。所谓采光权，又称“光线地役权”。通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利，即相邻一方所需自然光线不受相邻他方遮蔽的权利。

《物权法》第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。《物权法》对居民的通风、采光和日照进行了明确保护，也就是说，相邻双方应以不妨碍为建设的先期条件。国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”

究其产生采光权纠纷的主要原因，有以下几点：

1、城市规划部门对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；2、开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；3、有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响；4、有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。因此，可以是城市私房经过合法的行政程序改建、重建而侵害邻人的采光权；也可以是房地产开发商经过合法的行政许可而建造的房屋侵权。本案属于第三类。在采光权侵权的认定问题上，只要新建建筑和设施的遮挡缩短了原来建筑的采光时间，原建筑权利人的权利就受到了侵害，就应当认定侵权成立。至于新建建筑是合法建筑还是非法建筑，是不是符合建筑间距的要求，不应成为认定民事侵权的标准。

开发商侵权的认定依据

当前，对采光权的侵犯，突出地表现为相邻一方高层建筑或其他设施，未与相邻他方保持适当距离或即使在保持适当距离的前提下仍然发生了遮挡相邻他方现状居民的室内采光、导致采光不足的现象。侵犯采光权，表现为相邻一方建筑物或其他设施，未与相邻他方保持适当距离或限制适当高度而遮挡相邻他方室内采光，导致采光不足。那么，采光的足与不足的依据是什么？依照国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》规定，每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照；当一套住宅中居住空间总数超过四个，其中宜有二个获得日照。

对新增建筑物建成后，采光标准降低了多少，用什么样的补偿标准很难确定。目前，实务上则采用了另外一套标准，即依据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）和《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）的规定。《民用建筑设计通则》2.0.13日照标准规定：“日照标准根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的日照标准日（冬至日或大寒日）的有效日照时间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。”而《城市居住区规划设计规范》对此有了一个更为明确的规定，该规范5.0.21规定：住宅间距应该保证被遮挡住宅建筑底层向阳的窗户在大寒至冬至日至少有一小时的满窗日照时间。对于特定情况还应符合下列规定：（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；（2）在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。据此，住宅的采光是有一个法定的量化标准，采光权的争议就有了一个尺度。

当然，对照这套标准，尤其在南方地区，按气候纬度不同，则相应提高日照时间长短的标准，不能绝对以大寒至冬至日至少有一小时的满窗日照时间来衡量采光。在本案中，由于13名业主房屋为正南朝向，原本在冬季日照时间较长，二期错层连体楼新凹凸变化设计使业主们的日照时间不到一小时，确实影响到原告的采光权。因此，侵犯了原告的权益。

赔偿金额的计算标准

采光权的侵犯属于相邻关系范畴，而对采光权的保障和补偿，法律却没有具体的规定和细则。我国《民法通则》规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。据此，处理相邻关系应遵循下列原则：兼顾各方利益，互济互让、互相团结；有利生产、方便生活；公平合理。

采光权侵权实际上是多重侵权的综合，对于采光权受侵害的赔偿数额，可以确立一个简便和合理的标准，其一，考虑取得采光权的代价。虽然阳光无价，但在市场经济条件下，要获得好的采光条件却是要付出代价的。其二，采光权受侵害后的房屋的价值与受侵害前的房屋价值之差额作为赔偿标准。其三，考虑在今后若干年房屋使用过程中为增加取暖、通风、照明等条件而支出的费用。其四，考虑采光条件受到限制而使现状居民在身体健康上受到的伤害。

本案在处理中，法院本着不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，运用了第二个标准，即考虑受侵害后的房屋的价值与受侵害前的市场房屋价值之差额作为赔偿标准，也就是该楼盘其他梯位向阳的房屋同背阴的房屋的价格原本售价的差别，即借鉴了朝南房与朝北房的差价，取差价部分再折中（毕竟每天仍有将近1个小时日照时间，标准应高于背阴的房屋）。据此，判决被告支付13名原告每户5万元的补偿。

那么，原告能否获得精神损害赔偿？根据法律，如将采光权侵害作为侵害一般人格权的行为处理，在对受害人提供补救时，如果受害人主张精神损害赔偿，则只有在其人格权利受到侵害的情况下，才能获得补救。目前，采光权主要适用于相邻关系，而若是适用相邻关系或侵害财产权处理，依我国现行法律，显然不能适用精神损害赔偿。因此，目前无法考虑采光条件受到限制而使现状居民在躯体和精神上受到的伤害，对原告的精神损害赔偿的要求，法院不予支持。