案例回顾：台北车站特定专用区交九用地开发
壹、案例概况
“台北车站特定专用区交九用地开发案”(以下简称“交九案”)为台湾首件公路客运转运站与办公大楼、住宅大楼、购物中心、旅店、影城及俱乐部的民间机构参与官方主导基础建设开发案(BOT:Build-Operate-Transfer)。 交九案位在台北车站旁的市民大道与承德路口，基地总面积21,374平方公尺，是一栋地下6层、地上18层的复合大楼，包括有50席月台的长途公路客运转运站、京站时尚购物中心、君品欧系高档酒店、威秀影城、统一佳佳俱乐部、公共停车场及台北市交通行控中心，以及办公楼与住宅等特殊复杂物业，总建筑面积高达258,667.30 平方公尺。交九案也是台湾首宗住办资产定期使用权转让，以及地上权土地租赁、买卖地上使用权标的建筑物，以资产信托管理及运用方式转让特定住办资产之使用权，出租或其他委托人以书面指示的方式，提供特定住办资产予第三人，成为台湾首创的“住办资产之使用权销售转让”不动产商品。
台北市政府在2001年12月招商，2004年12月27日与优先议约人日胜生活科技股份有限公司签约，设定以地上权BOT方式办理，特许年限50年，至2055年1月26日止，投资金额为109亿元新台币。
汇集台铁、高铁、长途客运、捷运、公交车等“五铁”共构的台北车站特定专用区交九用地开发案，基地规划开发为转运站与办公大楼、住宅大楼、购物中心、旅店、影城及俱乐部等用途的BOT开发案，建筑规模庞大、构造特殊、使用功能复合，牵涉相关法令层面既深且广，同时其地理位置及功能扮演台北交通要塞之角色，故每逢过年以及连续假期，其服务质量及公共机能均为大众注目焦点。因此，其物业管理规划、设定整体管理服务系统，及建立有效的管理维护制度极度重要。惟有完善的物业管理配套方能确保公共服务机能及公共安全，营造愉悦、舒适、安全、便利的购物消费、休闲娱乐之场所环境。
由于交九案复杂程度前所未见，故明确订立开发商、各使用途径、使用者之权利与义务。交九案为台湾目前最复杂的复合式物业管理案例，其管理经验及模式值得借鉴参考。
贰、产业种类
台北车站特定专用区交九用地开发案结合转运站与办公大楼、住宅大楼、购物中心、旅店、影城及俱乐部等多元的产业种类形态(各使用单元产业种类形态结构如表一所示)。由于交九案为特殊的BOT案，土地为公有，故将各使用单元产业种类形态之区分所有权人以及使用人说明如下：
1、转运站：区分所有权人为万达通实业股份有限公司，承租人或使用人为向区分所有权人承租或经其同意使用转运站设施的客运业经营者。
2、商场：区分所有权人为万达通实业股份有限公司，承租人或使用人为向区分所有权人承租或经其同意使用商场空间的厂商。
3、办公楼(C、D栋)：区分所有权人为信托机构，承租人或使用人为向区分所有权人承租办公室之人，或其他经区分所有权人同意的使用人或实际使用办公室的人。
4、旅馆(H栋)：区分所有权人为万达通实业股份有限公司，承租人或使用人为向区分所有权人承租或经其同意使用旅馆建筑物的旅馆管理经营业者。
5、住宅 (A、B、E、F栋)：区分所有权人为信托机构，使用人为向区分所有权人承租住宅之人、其他经区分所有权人同意的使用人或实际居住人。
6、俱乐部(D栋)：区分所有权人为万达通实业股份有限公司，承租人或使用人为向区分所有权人承租或经其同意使用俱乐部的经营者。
7、停车场(地下四楼至六楼)：区分所有权人为台北市政府、万达通实业股份有限公司及信托机构，承租人或使用人为向区分所有权人承租或经其同意使用停车空间的经营管理业者或第三人。
8、本开发案其他使用单元的区分所有权人(含向区分所有权人承租或经其同意使用之人)。
表一 交九案各使用单元产业种类形态结构
叁、管理架构
台北车站特定专用区交九用地开发案管理组织架构如图一所示，法定组织包含区分所有权人会议以及管理负责人。其中，区分所有权人会议为交九案最高意思及权力机关，由台北市政府、万达通实业股份有限公司以及信托机构所组成;管理负责人为交九案最高执行机构，目前由万达通实业股份有限公司担任，对外代表本开发案，对内则依管理规约或区分所有权人会议决议执行物业管理服务事项。同时为强化管理，使沟通协调顺畅，设立全区联合会以及各分区管理代表及分区管理小组，反映该分区使用人意见(交九案全区联合会、分区管理小组或管理代表名额如表二所示)。
图一 交九案管理组织架构
表二 交九案全区联合会、分区管理小组或管理代表名额表列
各管理组织之职能说明如下：
1、区分所有权人会议职能
(1)管理规约、管理组织规程的制定或变更。
(2)本开发案之重大修缮或改良(系指其工程金额逾公共基金比例百分之五之情形);但未达该金额之修缮或改良行为，得经由管理负责人决定。
(3)本开发案有《公寓大厦管理条例》第十三条第二款或第三款情形之一须重建者。
(4)住户强制迁离或区分所有权强制出让。
(5)约定专用或约定共享事项。
(6)本开发案更改名称。
(7)其他依法令需由区分所有权人会议决议之事项。
2、管理负责人职能
管理负责人对外代表本开发案，对内则依管理规约或区分所有权人会议决议执行《公寓大厦管理条例》第三十六条及其他相关条文规定之事项。
管理负责人职务如下：
(1)执行区分所有权人会议决议事项。
(2)共有及共享部分清洁、管理及维护、修缮及一般改良。
(3)维护本开发案及其周围的安全及环境状况。
(4)建议住户共同事务应兴革之事项。
(5)制止住户违规及提供相关数据。
(6)协调住户违反《公寓大厦管理条例》第六条第一项规定的情况(即住户关系的调和)。
(7)收支、保管及运用管理费、公共基金及其他收益。
(8)制作并保管会计帐簿、财务报表、公共设施设备清册、固定资产与杂项购置明细帐册、区分所有权人与区分所有权比例名册、各使用单元使用主体名册等;管理负责人制作财务会计帐簿时，应能独立呈现各使用途径管理预算结余或透支情形。
(9)保管管理规约、管理组织规程、会议记录、使用执照誊本、竣工图说、水电、消防、机械设施、管线图说、会计凭证、会计帐簿、财务报表、公共安全检查及消防安全设备检修之申报文件、印鉴及有关文件。
(10)委任、雇佣及监督管理服务人。
(11)提出及公告会计报告、结算报告及其他管理事项。
(12)点收及保管共享部分、约定共享部分及其附属设施设备。
(13)执行依规定应由管理负责人申报的公共安全检查与消防安全设备检修之申报及改善。
(14)依《公寓大厦管理条例》第十七条规定，于本开发案内依法经营餐饮、瓦斯、电焊或其他危险营业，或存放有爆炸性、易燃性物品的住户，未依行政主管机关规定保险金额投保“公共意外责任保险”，经催告于七日内仍未办理投保的，管理负责人应代为投保，其保险费由该住户负担。
(15)依《公寓大厦管理条例》第二十条规定，管理负责人应定期将公共基金或区分所有权人、住户应分担或其他应负担费用的收支、保管及运用情形进行公告，并于解职、离职或管理负责人改选时，将公共基金收支情形、会计凭证、会计帐簿、财务报表、印鉴及余额移交新任管理负责人。
(16)管理负责人对外代表本开发案，为对外签订契约主体。
(17)审查全区联合会会议的决议事项，在不违反相关法令、公序良俗、管理规约规定，亦不侵害本开发案全体共同利益，且不排除或变更本开发案依《促进民间参与公共建设法》规定的“兴建——营运——移转(BOT)”的本质，及依前开法规所签订《台北车站特定专用区交九用地开发经营契约》规定等情况下，管理负责人得在本开发案财务状况可以负担的情形下，原则上同意并应执行全区联合会会议之决议事项。
(18)审查核定全区联合会所提出的管理费收费标准案。
(19)其他依《公寓大厦管理条例》或本开发案管理规约所定事项。
3、全区联合会职能
(1)全区联合会主席代表全区联合会，就本开发案管理维护相关事项，对管理负责人进行协调与联系工作。
(2)全区联合会副主席应辅佐主席执行业务，并协助主席处理有关全区联合会会议进行之事务，或主席因故不能主持会议时，代理主席职务。
(3)本开发案共享部分及约定共享部分的修缮、管理及维护，全区联合会得对管理负责人提供厂商报价，并监督承包厂商施工及参与成效评估。
(4)管理费收费标准，在管理负责人推选且成立全区联合会后，由全区联合会制定，交付管理负责人审查。
(5)全区联合会得设置零用金，由管理负责人拨付并由全区联合会主席保管。拨付金额由全区联合会决议，其用途为支应全区联合会因公务、会议事务及小额杂支产生的费用，所有费用皆由全区联合会主席检具合法凭证(发票或免用统一发票收据)，向管理负责人核实报销;原则上管理负责人每月拨补一次零用金与全区联合会。零用金单笔使用上限、支付项目及支付办法，授权全区联合会确定。
(6)办公楼及住宅分区管理小组设置零用金，其金额由全区联合会确定。
(7)管理服务人(个人或公寓大厦管理维护公司)契约届满或终止时，前后任管理服务人，在管理负责人或全区联合会监交下交接清册，移交与新任管理服务人接收。交接完成，由前后任管理服务人及管理负责人或全区联合会三方共同于点交清册上签名确认，点交清册一式三份，移交人、接收人及监交人三方各执一份为凭。
(8)拟订本开发案全区营造工作计划，交付管理负责人审查，管理负责人应依第七条第一项第十七款之规定办理。
(9)本管理组织规程第七条第一项所定管理负责人之职务，除第七款、第八款、第九款、第十款、第十三款、第十四款、第十五款及第十六款外，经管理负责人以书面授权的，得由全区联合会执行;管理负责人授权全区联合会执行事项，全区联合会不得复授权分区管理小组或管理代表执行。但区分所有权人会议另有规定的从其规定。
(10)全区联合会会员应遵守法令、管理规约及区分所有权人会议、全区联合会会议的决议，并为全体区分所有权人及住户的共同利益，诚实执行职务。
4、分区管理小组主席或管理代表职能
(1)代表该分区住户，对该分区管理维护相关事项进行协调与联系工作。
(2)代表该分区住户，对全区联合会进行协调与联系工作。
(3)各分区管理小组应加强该分区的管理维护，提升居住质量，提出有益该分区或本开发案全体公共安全、生活机能的应当兴革的事项建议，并交付全区联合会审议;各分区管理小组提出的建议，应依从使用者付费公平原则，不得加重其他分区住户负担。
(4)向全区联合会提出该分区年度管理维护工作计划或建议，并交付全区联合会审议。
(5)对管理负责人所制定的各项使用管理规则内容，提出增删修订(变更)建议，并交付全区联合会审议。
(6)制定该分区各项使用管理规则细则部分，并交付全区联合会审议。前段各分区管理小组制定的细则部分，不得抵触相关法令、管理规约、管理组织规程的规定，否则抵触部分应归无效，且不得逾越管理负责人制定的使用管理规则。
(7)该分区管理维护工作，应当经该分区管理小组会议讨论决议。但涉及本开发案二种或二种以上使用途径的公共事务或分工事宜，由全区联合会主席邀集相关分区管理小组主席或管理代表进行协调、讨论。
(8)对该分区住户违规情形应予制止及提供相关数据。
(9)对该分区共享部分及约定共享部分，基于分区自治原则，得设置自动贩卖机增加财源。
(10)筹办该分区年度人文或艺文活动，拟定活动计划，包括活动时间、地点、内容、经费预算等，并交付全区联合会审议。
(11)于该分区专属管理服务人契约届满或终止时，得向管理负责人建议新任管理服务人之应征资格，并参与遴选。
(12)对该分区专属管理服务人，得合理督导指挥、调派，并排除其他分区干涉。
(13)在该分区管理预算有结余的情况下，得拟定增设安全设施/设备或增派人力计划，交付全区联合会审议通过后，送交管理负责人审查。
(14)办公楼及住宅分区管理小组得分别设置零用金，由管理负责人拨付并由办公楼及住宅分区管理小组主席分别保管，拨付金额由全区联合会决议，其用途为支应分区管理小组因公务、会议事务及小额杂支费用，所有费用皆由分区管理小组主席检具合法凭证(发票或免用统一发票收据)，向管理负责人核实报销;原则上管理负责人每月拨补一次零用金与办公室及住宅分区管理小组。零用金单笔使用上限、支付项目及支付办法，授权办公楼及住宅分区管理小组制定，并交付全区联合会及管理负责人审议。
肆、预算规划
物业管理费预算采事前、事中及事后三阶段控制模式，依据实际执行结果进行修正调整，预算设计执行及回馈流程如图二所示。物业管理费用主要涵盖管理人力费用、行政事务费用、活动公关费用、保全设施费用、清洁维护费用、机电维修保养及其他费用等七大项，整体物业管理费用预算细项范围如图三所示。整体共享管理维护经常性支出之物业管理费以及物业管理费分摊模式说明如下。
图二 物业管理费预算设计执行及回馈流程
图三 物业管理预算费用细项范围
一、共享管理维护经常性支出
1、全区共享人力，如保全人力、清洁人力等，其费用按各使用途径体量面积所占比例分担。
2、每种使用途径的人事安排(Personnel for Each Property)，属各使用途径独特性费用，其费用由各使用途径各自负担。
3、五楼空中花园使用主体(对象)
(1)住宅+办公+俱乐部+影城
(2)住宅+办公+俱乐部+影城+旅馆
(3)住宅+办公+俱乐部+影城+旅馆+商场
依五楼空中花园面积，日常清洁及浇灌由全区共享清洁人力执行(全区共享清洁人力费用按各使用途径体量面积所占比例分担)。庭园植栽维护须由管理负责人发包半责保养(每月两次)，其费用由管理费专户支应。
4、法定空地使用主体(对象)
住宅+办公+俱乐部+影城+旅馆+商场+转运站+停车场+交通行控中心
法定空地日常清洁由全区共享清洁人力执行(全区共享清洁人力费用按各使用途径体量面积所占比例分担)。法定空地无维保需求。
5、外墙面清洗
属各使用途径独特性费用，外墙面须由管理负责人发包清洗(每年)，分别由住宅、办公、俱乐部、影城、旅馆、商场、转运站设施编列管理预算支应。
6、保险投保
各使用途径风险系数不同，管理负责人须投保公共意外责任保险及财产综合保险，分别由住宅、办公、俱乐部、影城、旅馆、商场、转运站设施编列管理预算支应，其保险金额应依相关法规办理。
7、公共安全检查(消防安全设备、建筑物公共安全)
(1)建筑物公共安全检查申报事项
同一幢建筑物内供二类组以上用途且各类组分属不同所有权者，以各类组为申报客体。
(2)消防设备管理及安全检查申报
采取场所个别申报方式，甲类场所每半年检修申报一次，甲类以外场所应每年检修申报一次。
8、建筑物附属设施设备保养
如紧急发电机年度保养、电梯及扶梯半责保养(半责保养对于重大故障的零件换修须另行计费)、空调设备保养等。
第一年设备保固期间，保养费用尚未产生;第二年设备保固期满以后，其保养费用，属各专有专用设施设备所用，由各专区自行管理维护保养。
(1)紧急发电机年度保养(含机油耗材)
依据公司所提供发电机数据，商场采设1,000KW二台并联发电机送电，须委由专业厂商定期检测保养(每年)，项目含有载测试、ATS自动转换调校、机油、空气滤清器更换等。
(2)电梯半责保养
商场专用区电梯，依据公司所提供资料共计10部 (含货梯)，合计停程数84，须委由专业厂商(建议为原厂商)定期检测保养(每月)，并取得升降设备使用许可证(有效期限一年)。
(3)扶梯半责保养
商场专用扶梯，依据公司所提供资料在商场西侧B5—5F有31组，在商场东侧B1—1F有1组，合计32组，须委由专业厂商(建议为原厂商)定期检测保养(每月)。
(4)公共空调设备保养
商场空调设备，包含离心式、螺旋式冰水主机年度维护保养(每年)、冷却水塔清洗(每季度)、预冷空调箱、空调箱维护保养(每季度)及抑制“退伍军人症”药剂投递(每两月)等都须委由专业厂商定期检测保养。
(5)中央监控系统、门禁CCTV及对讲机
商场弱电设备中的门禁系统、监视CCTV及对讲机系统，须委由专业厂商定期检测保养及校正(每月)。
9、建筑物公共安全检查签证及申报(不含改善费用)
依《建筑物公共安全检查签证及申报办法》规定，商场场所类别属B类─2，应每年一次办理建筑物公共安全检查申报，须委由依法登记开业的建筑师及土木工程技师、结构工程技师、电机工程技师、机械工程技师、冷冻空调工程技师检查签证。
其中商场及影城各依体量面积比例分担(86% : 14%)，即商场应分担建筑物公安代检费用。
10、消防安全设备检修申报及签证(不含改善费用)
依台湾地区《消防法》第九条规定：依法令设置消防安全设备之场所，其管理权人应委托消防设备师或消防设备士，定期检修消防安全设备。商场属甲类场所，依消防法施行细则第九条规定应每半年一次定期检修。
其中商场及影城各依体量面积比例分担(86% : 14%)，即商场应分担建筑物公安代检费用。
11、蓄水池清洗
商场给水系统应采直接加压供水方式，共设置上、下蓄水池各一座，须委由专业厂商定期清洗(每半年)。
12、消毒除虫
商场专有专用部分(如商场门厅、走道、电梯间、留梯间、卸货区、卖场及其后场设施等)，须委由专业厂商定期消毒除虫(每季度)，预估消毒除虫费。
13、消耗性材料费用编列
(1)设备维修消耗性材料如照明灯具、电动机皮带、电料、零件零料、发电机定期启动测试运转耗用燃油、启动电瓶、灭火器换药剂、紧急照明灯蓄电池、空调过滤网更换等须编列维修准备金支应。
(2)厕所卫生耗材如卫生纸、擦手纸、洗手乳、芳香剂、樟脑丸、雨伞套等，须编列预算支应。
14、高压供电设备挂牌检测
商场因供电容量均高于500KW，须设置一户高压3φ—3W—22.8KV供电，其自设变电器室设备须专业技术人员维修保养，项目含每年停电检验保养高压设备、每月巡检高压主变电站等。
商办设置一户高压3φ—3W—22.8KV供电
(1)电机工程技师挂牌。
(2)每月巡检高压主变电站并含每年停电检验保养高压设备一次及申报二次。
15、垃圾清除处理
垃圾清除处理须委由民营废弃物清理机构清除处理。预估每月产生垃圾量，预估每月垃圾清除处理费用 (以垃圾清除处理费用新台币3,200元/吨计算)，不含大型、建筑、装潢施工废弃物及厨余馊水(费用另计)。
16、建筑物外墙清洗
建筑物外墙清洗，须委由专业厂商定期清洗(每年)，目前尚无法评估。
二、管理费用收费分摊说明
管理费评估计算基准为“计价项目及分担原则”，一般复合使用形态建筑物，其管理费用之分担原则依所占体量面积比例。
交九案各不同使用途径物业组合(旅馆、住宅、商场等)，其管理费分担原则，属全区或跨物业共享(受益)者，应由全区或该等物业按所占体量面积比例共同分担;各物业独特之费用(如各物业专用电梯、商场扶梯等设备的维护保养费用、各物业专属服务人力费用等)，其费用成本明确归属某物业所产生的，应由该物业全额负担。
依产权登记面积表，各不同使用途径物业面积如表三列。
表三 交九用地开发案各不同使用途径之物业面积结构
伍、防灾计划
交九案建筑属大规模及供公众使用的复合建筑物，容纳人数达数万以上，其防灾计划应着重于防止灾害发生、扩大及疏散。因此本防灾计划要旨为：1、防患未然，减少伤害及损失;2、万一发生火警，务期早期发现，实时防止扩大;3、迅速警报，有计划安全避难;4、有效排烟，帮助逃生及救援。整体防灾计划涵盖防灾中心、门禁管制计划、防灾与特别事件处理规范、机动车管理，以及建筑物使用管理计划等内容。
一、防灾中心
交九案的防灾中心位于地下一层，所有讯号皆连接到防灾中心，并由其进行整合，主要负责整栋建筑物(主要为商场、旅馆部、办公部、住宅及各公共空间)的灾害监视，汇整各监视单位情报，针对全区下达正确救灾指令，并接防灾中心发布指示进行避难及救灾指挥工作。
防灾中心之构造以达1小时以上的防火时效;同时针对防灾中心内部各项监控工作系统，于区划内设置灭火设备系统，达到初期灭火的功效。
1、防灾中心业务分为平时业务与紧急时业务。
2、防灾中心担负管理者义务;为彻底执行防灾管理，其任务包含：
(1)为确保防灾管理水平，故统一执行管理与指导。
(2)执行所有交九案防灾计划，并实施指挥训练。
(3)彻底执行管理单位的指导事项、改善命令等，并确认业务的推行效果。
(4)防灾活动时，执行管理单位间的联络窗口业务。
(5)对火灾、水灾等蔓延性事故，担任中央指挥任务。
(6)协助并支持各地区工作，具有后援(BACK UP)机能。
(7)为预防将来专业人员不足，进行人员的综合训练。
3、防灾中心功能
防灾中心设置监控工作站，包含了电力系统、门禁安全系统、火警系统、隧道通风系统、消防安全设备、排烟设备及通风系统、电梯/扶梯系统、广播系统、照明控制系统等。其中火警经由设于防灾中心的受信总机显示讯号，使操作人员了解状况，同时各系统工作站亦将联动相关设施，以协助救灾。
4、火警设备动作流程
(1)当手动报警机、探测器、二氧化碳灭火系统、灭火系统或自动洒水/泡沫灭火系统动作时，使火警系统进入警报模式，并执行联动监控动作。
(2)自动警报设备警报模式之复归须待警报设备(Initiation Device)恢复正常且经工作人员确认后复归。
(3)当自动警报设备发生电路接地故障、电路开路故障、电力故障及设备故障时，将使系统进入故障模式，并执行工作。
(4)自动警报的火警警报电路(Initiation Device Circuits)或火警信号电路(Signaling Line Circuits)发生单线接地(Single Ground)或单点开路(Single Open)时，不得影响警报信号的传送。
(5)警报设备(Initiation Device)动作时，所有或部分警示装置(Initiation Application，如警铃、蜂鸣器、标示灯等)应持续动作，直到警报设备恢复正常，且系统复归为止。
(6)设备维护管理程序(Maintenance Management)：
A、此程序让使用者可监视设备运转时间，并分别对某些项目设定不同等级高限警报。
B、列表机可打印每个维护警报发生时不同警报的讯号，以提醒值班人员应变。
二、各设备作动程序
1、警报、通报及避难诱导
2、紧急事故通报流程
三、门禁管制计划
交九案毗连台北地下街，交九案商场(C栋)营业至晚上较早时间关门，而台北地下街为供公众使用的地下建筑物，属24小时开放。因为这种差别，交九案地下层与台北地下街北11、北12连通出入空间，应设置阻绝。
安全管理工作计划，应区分防盗、防火、防灾三个面向。其中防盗需求为：根据交九案商场营业时间及非营业时间设置管制点或派遣管理人力;若非营业时段拟进入商场，须解除门禁管制点。派遣管理人力工作包括制定保全人力规划和巡逻。
四、防灾与特别事件处理规范
交九BOT开发案建筑物管理单位拟定防灾与特别事件处理程序手册，建立一安全、无障碍之人员、车辆进出动线及消费购物环境;配合警察、消防、政府及民间相关机构与医护单位紧密结合，如灾害发生时初期即能迅速、有效消弭及减低受害程度，并藉由灾害预防、发现、通报之安全防护体系，以达到早期处理、避难疏散及发挥防灾设备应有之功能，以消除可能引发公共灾难伤亡因素。
五、机动车的管理
交九案规设停放1,094部摩托车，对于摩托车防火及防止扩大延烧的对策，除了应设置法定防火区划及消防设备外，要以下列相关因素对策，落实到日后的营运管理机制里，以维护本建筑物的安全：
1、建筑物内摩托车与汽车停车空间采分区配置，用途区划。
2、建筑物内摩托车停车空间集中配置，并独立分隔区划，以限制火灾规模。
3、建筑物内摩托车停车空间设置自动灭火设备，以期于早期有效遏制火灾。
4、摩托车停车空间设置安全监控系统，并配合防灾中心，由专人管理。
5、基地摩托车停车空间与建筑物间设置足够的净空，防止摩托车火灾向建筑物延烧。
六、建筑物使用管理计划
交九BOT开发住商联合部门成立“交九BOT开发案建筑物管理处”，并制定使用管理要点，将下列防灾避难等基本要件明文规定于内，以达到执行防灾计划之目的。
1、业种分类：以有无使用瓦斯来分类。
(1)有使用瓦斯：餐饮业、住宅。
(2)无使用瓦斯：商场、咖啡简餐、办公、休闲购物及旅馆住宿。
2、使用区域：对于有使用瓦斯的场所，尽量限制于某范围内，并增设瓦斯漏气警报设备;同时瓦斯设备附近亦应设有简易的A、B或C型干粉自动灭火设备或强化液自动灭火设备保护，且瓦斯设备具有自动遮断功能。
3、空间使用：
(1)营业空间需加设电力及其使用或更改装修时，应向“交九BOT开发案建筑物管理处”申请核准后，使得为之。
(2)室内装修应使用具有低助燃率、低烟雾产生性及低毒性装修材料，以降低火灾发生的几率。
(3)空间规划及商品摆设不得影响逃生避难动线及消防设备的使用。
(4)地下商场禁止存放易燃物或危险性物品。
陆、设施设备
设施设备维护管理方法含点检及训练两项基本要素，其执行方式以交九案制定的施行细则办理。施行细则包含各项说明：(1)准则、(2)规范、(3)责任施工、(4)工作流程、(5)工作时程、(6)引用窗体。
1、检查、点检
依现行法令规定及自行制定点检办法施行检查及点检，其重点如下：
(1)火灾预防
A、使用火气之设施、厨房等器具的点检。
B、整理、清扫状况的点检。
C、各职场点检。
D、电气设备的检查、点检(其他一般管理业务，如空调设备、给排水卫生设备的定期检查、点检)。
(2)防灾设备
A、探测器、通报设备的机能检查。
B、避难设施(排烟、紧急照明、安全梯)的机能检查。
C、灭火设备(自动洒水、室内消防栓、灭火器)的检查。
D、防火设备(防火门、防火铁卷门、防火闸门)的检查。
E、其他消防设备的定期检查。
2、训练
自行训练的实施办法，由商场管理委员会共同另定;其执行方法主要内容如下：
(1)依各条件假设火灾发生，制定消防计划。
(2)依上述计划，执行通报、避难引导、灭火训练。
(3)从发现火灾开始到消防队前来灭火为止一连串的综合训练。
3、检查、点检的执行
点检工作主要内容，包括消防安全设备、紧急避难逃生设施及敷设于建筑物内的电气、燃气、给水、排水、空气调节、升降及污物处理设备。其具体点检方式，分为现行法令规定的点检办法及自行制定的点检办法。
(1)现行法令规定的点检办法
A、公共检查
依台湾地区《建筑法》第七十七条规定，供公众使用之建筑物，应由建筑物所有权人、使用人定期委托行政主管建筑机关认可的专业机构或人员检查签证，其结果应向当地建筑主管机关申报。其检查签证事项、检查期间、申报方式及施行日期，由“内政部”订之。
B、消防设备检查
依消防法施行细则第六条之规定，管理人应依消防法第九条规定，定期检修。
(2)自行制定的点检办法
除法定检查外，在防火安全观念上，仍需加强自主检查。本建筑物内自行点检包含下列两种类型：自行小点检和自行大点检。
4、训练的执行
依实际火灾灭火行动的顺序，队长应拟定紧急抢救计划，实际操演训练组织人员，以便灾难发生时组织人员从容进行救灾工作。此部分工作项目有安全防护训练和防灾应变教育训练。
结语
交九案复合式大楼基地业态有台北转运站、京站时尚广场、君品饭店、俱乐部、停车场、威秀影城、办公楼与住宅等，此外，东侧地下亦有非常重要的捷运行控中心及交通控制中心等单位，可说是集合交通枢纽、观光、购物、休闲娱乐、办公及住宅之罕见多功能建筑物，复合式大楼各种业态多样、用途特殊、复杂，堪称引领台湾物业管理进入新的里程。由于各产业形态按其用途特性产生各种不同使用时段需求，各物业有各自规划作业事项，于明订所属的管理办法外，各业态之间还存在有关联与共通性的问题，就必须仰赖全区联合会共同拟定规范并恪遵办理，以力求整体于内于外执行作业的共通性与一致性。其成效仰赖于物业管理发挥功能并呈现出预期效果，树立官方与民间携手合作案例的最佳成功物业管理典范，作为未来复合式建筑开发案管理学习的指标。
注释：
“退伍军人症”又称“军团病”，是由嗜肺军团菌所引起的传染病。1976年，一班美国退伍军人在费城参加退伍军人年度大会后，部分人发生肺炎及呼吸道感染现象，30多人死亡，随即引起恐慌，起初大家不明原因，故称“退伍军人症”。1977年1月科学家首度发现致病的细菌，并命名为“退伍军人菌”。退伍军人菌在自然界十分普遍，尤其在温暖的环境(25℃至45℃，最适合为35℃左右)。在水冷式空调机的冷却水塔中，未经常清洗的话，也会发现此菌。
(本文共同作者：林永清、陈俐茹，原载于《现代物业·新业主》2011年第02-03期)
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