作者: 朱军 | 2016-07-14 13:10

南京紫峰大厦长效运行保障

南京紫峰大厦

紫峰大厦是450米的摩天高楼，2009年建成时，建筑高度位居江苏之冠、中国第三、世界第七，时至今日依然光彩夺目。提及虎踞龙盘、六朝古都的南京高层建筑，紫峰大厦无疑是其中翘楚。上海科瑞物业管理发展有限公司于2009年开始荣誉接管紫峰大厦项目，利用三年的时间，通过规范基础管理，提升亮点服务，紫峰大厦项目获得了全国物业管理示范大厦项目荣誉。2014年至今，在项目上全面推行软件化管控平台，各专业条线覆盖率100%。

如何衡量物管企业是否良性运行，笔者暂且用三句话简括：管理正规兼具人性化、经营良好兼具合法化、前景广阔兼具前瞻化。借鉴上述标准，科瑞物业在超高层建筑紫峰大厦的运行是良好有效的，但我们回头看时，通往这条运行良好的道路却难免有些曲折。

超高层大厦一般具备体量巨大、设备先进、系统复杂、业态多元、消防安全管理难度大等诸多特征，如何管理好超高层物业、保障长效运行?最高境界应当是未雨绸缪，通过严密科学的分析、全面借鉴管理经验、结合楼宇实际建立健全管理系统，找准超高层物业管理中的疑难杂症对症下药，才能达到事半功倍的效果。笔者认为保障超高层良性运行有五个重要点。

科学分析超高层物业管理成本

科学分析超高层物业管理成本，切忌因销售抗力、市场竞争而盲目标低物业管理的各项费用标准。

超高层楼宇物业管理从表象上看是物业市场的香饽饽，物业管理定价却承受着内忧外扰的双重压力。开发企业需要品牌物业管理企业为超高层增加销售卖点，但物业管理定价绝不能成为销售抗力。投标市场的竞争者盯着超高层这个香饽饽，几乎是一本标书打天下，严重缺少对超高层项目的科学分析和长期规划，盲目地采取低价竞争策略。以紫峰大厦为例，通过前期综合成本分析，借鉴国内高端超高层项目管理经验，科瑞物业提出28元每平方米每月的物业费服务标准。经过开发企业的多次综合平衡，物业管理费用定价为18元每平方米每月(开发商在空置期给以少量补贴)。同品质楼宇上海金融国际中心大厦、金茂大厦远远高于此费用。物业管理服务费偏低，将直接影响到服务质量。这是因为物价不断上涨、员工薪酬年年上调、技术管理人才价值价格不断提升的今天，如果企业没有实力，没有品牌资产，没有较好的工资福利待遇和工作环境，就很难招聘到有能力的管理人才和作业层技术工人。超高层摩天大楼的物业管理费价格不但关系到物管企业的效益成败，也关系到专业管理人才的及时引进。超高层大厦的物业管理服务费和公共能源费、空调能源费，应该实事求是地测算出一个合理价位，取得业主产权人的理解和支持，超高层大厦的管理和服务才能健康、稳定、和谐地良性运行下去。

超高层前期介入管理

物管企业深入进行超高层前期介入管理，切忌因项目进度、业主要求而放弃合理化建议，无条件接收。

超高层，顾名思义就是高，超高层楼宇的高度效应决定了这类建筑从设计到建造乃至管理的特殊性。超高层就像一条竖立起来的街道，存在着安全、内部交通、环境、能源消耗等多种难以妥善解决的问题，越是向高处发展，安全性、耐久性及适用舒适性等问题就愈多，对结构、建筑、机电、暖通、电梯等专业的要求也就越高。由于高度，建筑为了防地震，必须设计以核心筒为主的特殊结构系统;由于高度，要解决人们的上下进出需要，必须设计快速便捷的垂直交通系统;由于高度，垂直交通以及人们在楼内的活动、生活、工作等需要，必须设计安全稳定的电力保障系统;由于高度，火灾威胁巨大，必须设计完善的消防系统;由于高度，侧向风和烟囱效应会对大厦安全造成影响，必须对建筑的外形和内部结构有更科学的设计;由于高度，形成大厦的高容纳量，要满足密集人群生活工作的舒适度，必须设计庞大的暖通系统来保障。

超高层建筑庞大的系统一旦选材、建设方案成型，后期的资产设备运行、维护保养、日常物业运行空间就相对狭窄。科瑞物业对紫峰项目进行了很好的前置工作，提前至项目图纸扩初阶段就进驻施工现场，提出了部分设备选型和后期维保相结合的合理化建议，得到了业主方的采纳或优化。一是管理系统建议，建议采用消防、安防分级监控管理，在紫峰大厦项目内采用各业态独立操作、物管总控联动的方式建立了一主四副模式，各业态有独立的监控中心、消防中心、变电中心，在保障大系统的基础上，又能独立处理各类消防安全问题。二是设备材料选型建议，主要是结合科瑞各超高层项目管理实际，在电梯选型、石材选材、地毯选色、擦窗机选承重、卸货区域选址等与物业日后维护紧密相关的问题给予了合理化建议，并得到最大可能的采纳，在保障紫峰项目物业服务日常运行中取得了事半功倍的效果。

建立和明确超高层大物业理念

建立和明确超高层大物业理念，切忌因界限不明、职责不清而增加隐患降低楼宇管理品质。

超高层一般都有两种以上业态，比如上海金茂、环球、南京紫峰等都有办公、酒店、商业、观光等业态，迪拜哈利法塔还有60多层的住宅。超高层这种多业态的特点，注定了物业管理的模式不同于普通的大楼。由于酒店、商业、观光等都是经营性的，往往由经营者直接管理，因此，超高层的物业管理，除了办公区域和住宅区域由物管企业直接管理服务外，还要负责整栋大厦的中央设备运行管理、公共区域和公共设施的管理。比如大厦周围的锅炉、高压冷冻机、安全、环境保洁和设施、建筑外墙的维护等;例如紫峰大厦中央设备的数量众多、主副设备分布大厦多处;如锅炉、冷冻机数量多功率大，中央配电房进线都是高压进线配电柜众多，分配电量相当于一个小城镇的电量、电梯众多且都是高速电梯、多级供水造成水泵众多和分散等因素增加了大物业管理难点(酒店、商业管理的都是末端设备)。大厦的业态决定了中央设备不能出现任何因管理因素造成的设备故障，如发生停电、停水、停空调或水灾等事故会对如酒店和商业等业态造成重大经营和财产损失及社会负面影响，物管公司也承担不了这些损失的赔偿责任。上述中央设备一般都有专业的维保单位进行保养，那么对这些维保单位的监管和自有的工程员工的日常管理就提出了比较高的要求。

高压发电机

综合上述，因此和直接经营管理的酒店、商场等经营管理者之间，必然有一个管理责任的界面划分、共用区域管理的成本分摊、建筑维护与改良工程的组织实施等方面的协商、协调过程。这就要建立起大物业的机制，也就是物业管理企业作为管家，在直接管理服务好办公区域和地下室管理区域外，还要担当起协调好整栋大厦中央设备、公共区域维护管理事务的责任。因此建立好大物业管理的机制尤为重要。

健全专职消防安全队伍

组建和健全专职消防安全队伍，切忌因收支盈利、短期效益而放低消防安全专业规范管理。

超高层大厦消防安全工作是生命财产保障性工作。由于超高层大厦物业管理服务工作中消防的重要性、必要性、特殊性，目前在紫峰大厦每年投入大量资金组建专职的消防安全队伍，采用人防、技防、物防相结合的手段，以安全防范为主要目的的管理模式，取得了很好的效果。

为加强超高层大厦的消防安全保卫工作，紫峰大厦在安全管理防范上，采取建立大厦专职消防队与义务消防队相结合的有效方式。专职消防队定编21人，大多数队员来自军队和武警消防部队的退伍兵。他们体能好、技术精、专业熟，实行三班运转24小时消防值班，日常的工作除了对大厦消防安全工作巡查巡检外，还不断组织各种形式的消防训练和考核。大厦一旦发生火情，在第一时间里，他们就能立即投入到灭火救灾抢险中，为大厦的消防安全保驾护航。当发生火灾时，前180秒是灭火的“黄金”时间，特别是紫峰大厦这样的超高层建筑，时间的推延会使扑救难度大大增加。一旦发生火情或突发事件，大厦消防队马上摇身一变，身穿消防战斗服出现在事发现场。防爆队于2011年5月份正式成立，其中防爆队员6名，防爆犬6条。6名防爆队员都是受过专业的警犬驯导培训，平均年龄都在25岁左右，都获得了驯犬师高级职业证书，专业性强，个人素质过硬，主要负责大厦的防恐、防爆安全、大型活动的检查工作。

紫峰防暴队搜爆

紫峰专职消防队

两支队伍自组建以来，每年多次组织演习，坚持日常训练，坚持24小时巡检，坚持发现问题不放过、发现隐患不放过、重大节日和政府重大活动不放过，取得了很好的效果，多次快速有效地处置了楼内报警的接处警任务以及政府部门、管理单位赋予的各项任务，取得了大厦开发商领导、三家管理单位和政府相关部门的认可，同时也为大厦取得了多项社会荣誉。

正确认识“出新”和“守正”的关系

正确认识物业出新和守正的关系，切忌因循规蹈矩、从流出新而摒弃项目实际，弱化企业前景。

超高层建筑由于其地标效应，往往在设计和建筑选材以及配套设备时都将会融当地历史、文化、艺术、最高端设施设备、最先进科学技术于一体，因而使得超高层不仅在高度上成为地标，而且在造型、材料、建造、设施、设备、维护等方面都成为当时当地的建筑典范。因此，超高层建筑是当今时代新技术、新材料、新工艺、新设计的代表。

鉴于超高层的四新特点，其维系大楼有序安全运行的各类系统，比如传统的六大系统：强电系统、弱电系统、暖通系统、给排水系统、生命安全系统、电梯系统，都将随着时代的发展，率先选用最新的科技和智能化的设备系统。目前，物业管理行业的发展已经进入一个崭新的阶段，各项融合增值服务、特色服务、基础报修、日常维保等内容的管控平台在各城市、各高端项目得到了初步运行。对于运行质量的好坏、客户的反馈及行业的认识，存在较为激烈的争议，守正和出新成为不可回避的热门话题。紫峰管理项目率先实行了物管PDA软件管控平台全覆盖，通过建立和完善大数据库，结合基础服务，在完善基础工作上出新，达到服务增值与基础管理有效的有机结合、相辅相成，使管理效益与品质口碑同步提升。

紫峰大厦正式运行至今已逾六年，无论是业主委托前的商务定价，还是物业前期介入管理，或者是运行过程中超高层服务的重点——安全消防管理，抑或是在现代物业环境下的管理摸索，科瑞物业通过完善基础服务、夯实基础管理、围绕业主新需求开展有针对性的创新，有困难、有遗憾、有成绩、有教训、有经验。回首历年开展的超高层楼宇管理工作，预期提供给物业管理同行一面真实的借鉴之镜，共对困难，共谋发展，共享明天。