作者: 张洪 | 2016-03-18 18:23

城市综合体的服务计费和管理规约应如何区分？

城市综合体物管费计算所遭遇的法律困境

北方T城项目位居市中心的海岸观光区、商务区，为开放式商业兼旅游地产项目。项目规划建设容积率0.45，绿化率近40%，水系景观浩大，极具特色和旅游功能。地下建筑面积4万平方米(主要为停车场和停车库，不计容积率)，地上建筑面积15万平方米，由30余栋1-3层不同类别的物业组成，各类物业包括别墅、商场、剧场、酒店、会所、商铺、美食店、作坊、船站等。

T城项目的物业管理费用的成本要以较高档次服务的标准进行全面、深入、细致的测算，确定管理服务和项目整体运行的总成本费用。但我认为，T城项目不能简单地用总成本费用除以总产权面积得到物业管理费单价的计算方式。原因是：

一、物业管理区域的划分应是物业管理计费方式的前提

T城属于城市综合体物业项目，既没有规划上的封闭管理，也没有相对独立的组团。这样的建筑规划区能否作为一个而不是多个物业管理区域呢?这里所说的“城市综合体”是指开发建设单位在所取得的同一宗规划用地上，建设有诸如住宅、公寓、写字楼、酒店、商场等居住和商用混合、多业态的较大规模的物业项目。这一类物业(无论是居住或商用)的多产权可售性质，是众多小业主需要委托物业服务企业来管理的物业项目，也就符合《物业管理条例》所调整的范畴，与宏观上的物业经营管理或物业资产管理是不同的。

我认为，对不同业态混合型的物业，在前期物业管理阶段就应当由开发建设单位或其委托的物业服务企业区分管理，分别制订不同的管理规约、不同的物业管理费价格，形成区别的临时管理规约，人为地界定日后的物业管理区域划分。既然是同一宗用地的项目，为什么还要“区别临时管理规约”?而我国《物业管理条列》也明文规定了一个物业管理区域只能由一家物业服务企业提供物业服务，并且：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”如此，物业管理区域的划分是一项行政管理事项，我们又如何“擅自”来划分物业管理区域呢?原因是：

1、一个项目就是一个物业管理区域，解决不了不同业态混合类型物业的管理问题。从实践经验看，这种“一锅烩”的统一管理方式根本行不通，最后往往变成不同类别物业的业主自发形成不同的管理区域，各自为阵，争权夺利，使得大区域总体的公共利益得不到保障。商场与公寓、高层与多层、商业房与居住房同在一个物业管理区域内的业主，他们的工作、生活、经济条件差异巨大，需求十分不同，对物业管理费、公共事务、物业重大改造维修事项的看法都有所不同，利益难免冲突。而这种冲突，通过一个管理规约是很难解决的，很难达成业主共识。

2、物业管理区域的划分标准涉及很多复杂因素，很难按照房地产开发项目的立项来简单比照设定。因此，《物业管理条例》避开这个立法难题，而规定由地方政府在实施中具体掌握，主要考虑了行政管理的便利。但是，我国《物权法》规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，物业管理是由业主的建筑物区分所有权产生的一项权利。可见，对共有部分共同管理就是业主行使物业管理的权利。物业管理的区域如何形成，取决于业主共有物业的性质和共同利益。而用行政管理代替《物权法》来划分物业管理区域，于法于理都行不通。

3、《物业管理条列》第二十二条对“管理规约”的表述是：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”显然这是将业主的共有物业、共同利益作为制订规约和管理区域划分的中心准则。

所以，我建议：对具有一定规模的包含不同业态的混合型物业，尤其是城市综合体项目，应当在物业销售之前就划分出不同的物业管理区域，区别制订临时管理规约，人为地在法律意义和合同层面上解决目前物业管理区域划分所造成的难题。作为物业管理者应坚持如下原则：

(1)以全体业主的自治和共同利益为先;

(2)以物业的共用设施设备使用因素为辅;

(3)以是否为多产权，是否需要召集业主大会会议为根本;

(4)一个物业管理区域只能有一个业主大会、一个管理规约;

(5)提请开发建设单位主动进行物业管理区域的划分和申请;

(6)在物业管理早期介入的规划设计阶段从物业管理区域划分的角度考虑物业设施设备的工程建设问题。

4、对于人为划分成的若干个物业管理区域，分别制订不同的管理规约的同一宗地项目，在各个区域之间依然还存在有公共属性问题或宗地范围上总体的公共利益问题。那么如何来保障呢?难道再需要一个管理规约吗?显然，在《物业管理条例》所确定的“物业管理”之外是没有管理规约可言的，我们完全可以用协议、合同的方式进行事前约定，将这些同样也属《物权法》调整范畴的问题以约定的形式加以解决。这个协议、合同的主体是物业持有人或物业买受人与开发建设单位或其委托的前期物业服务企业。

二、物业共有部分的界定才是物业管理计费方式的依据

而一个规划项目分成多个物业管理区域后往往会产生大公共区域的维护以及费用分摊的难题。T城是个多产权商业项目，销售的物业均是独栋房屋。既不是单纯的别墅，也不是独立的商业楼。这样的物业，其共有设施、共用部位较难界定，理由为：

1、非封闭区、非组团形式的单体别墅是欧美国家的典型住宅形式，其物业管理只是别墅楼本身的维护，而楼体以外的部分是国家管理，用税收费用维护，其他的许多产权的单体楼宇也是这样。所以，物业的管理方式非常简单;共用设施设备、共用部位的划分明白无误。而我们国家的多产权物业的住宅楼、别墅等都处在封闭和相对独立组团的环境中，政府强调市政和建筑产权以规划红线彼此划分开，因而就形成了建筑封闭区域内的道路、广场、车场、景观等一切产权面积以外的部分都是业主的共用部位和共用设施。但T城是非封闭的、非组团的，不是国内通常的建筑规划形式。因此，其共用设施设备、共用部位的划分不能以建筑封闭区域内统统都属于全体业主共有这样简单而论。

2、根据我国《物权法》的有关规定，对照T城的建筑规划，分析业主共用部分的界定问题：

(1)业主的共有和专有是以一个建筑物的多产权情形为对象来规范的，所以建筑物是核心。如《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利……”第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务……”T城的“建筑物”就是各个相对独立的房屋建筑，比如商场、剧场、美食岛、酒店、会所、作坊、商铺、船站等等。如果某个建筑物内部分成若干套产权独立的房屋，那么其套内产权之外的共用楼梯、通道、厅堂、管网、设备以及房屋周边的场地、配套设施等就是这些独立产权业主的共有部分。如果每座房屋建筑都是单一产权，那么，对于整个T城的规划区域而言，每一座房屋建筑及其附属设施设备和为之所用的周边场地应视为其专有部分，专有部分之外的共有部分可以从《物权法》的另外规定中寻找依据——《物权法》第七十三条中规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”所以，从规划路和区域外进入T城内，通往每座独立房屋建筑的公共通道、行车道应视为T城全体业主共有。《物权法》第七十三条中还规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。”由此可见，T城内的公共绿植为全体业主共有;但，各个区域的广场景观要判别是否为城镇公共绿地，属城市公有。独立房屋建筑附属场地的景观、绿化，可以在管理规约中约定为其业主专有使用。

(2)《物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，不计容积率的地下停车场，应该在销售合同中约定归属方式，不视为业主共有。地面临时停车位，既不占公共道路，又不影响业主通行和经营，可以成为一个独立营业的场地，不视为业主共有。

3、从未来的实际使用分析T城公共设施的归属问题。

(1)沿海游人路线，是开放的城市旅游路线，是否归业主共有，还应当另行商榷。

(2)水域步行路线应与水域河道一并考虑，如果将来要用作旅游经营的话，就不宜为业主共有。

(3)具有城市功能的广场，可设立商业摊点或加以经营利用的场地，应别于业主共有。

(4)其他的如变电亭、垃圾中转站、消控中心、安防监控室和物业管理用房等，属于业主共有。

4、从合理性来分析如何确定一些场地和设施的共有问题。

(1)站在物业管理和服务的角度，我认为：物业区域内的整体环境和物业功能的改善，无疑使小业主的个体利益增加，所以，小业主应当负担因维护这些物业而发生的费用。而小业主或许会认为：这些良好的物业环境和功能是城市发展进步带来的好处，是开发商获利的需要，政府和那些经营单位有义务维护和负担这些费用，不应由业主分摊。甚至个别业主会因其居住用房或区别于经营用房，并不需要一些物业的商业气氛。

(2)从“谁投资、谁受益、谁维护”的原则看，像T城这样可以进行旅游和商业用途的场地、场所，其物业维护费应当从所得的收益中来。如果把它整体都作为业主的共有部分，让全体业主来共同决定它的经营以及共享其资源收入，也是行不通的，比如沿海游人路线、水域步行路线、水域河道、商业摊点广场等区域。

(3)笼统的高额物业管理费单价成为物业管理实践的绊脚石。因为容积率和可销售产权面积太低，T城的物业管理总成本费用除以总产权面积将得到一个高额的物业管理费单价。且不说物业管理费价格太高影响物业的销售，就是在实践中业主能否如约履行缴费义务，恐怕是可以有所预见的。真如此该怎么办?是用临时管理规约来理论，还是用法律手段来解决，不得而知。所以，应提早对T城的物业共有问题界定清楚，无论于法于情都能站得住脚，然后再详细地制订《临时管理规约》和《前期物业服务合同》。当然，物业管理人员还要了解和明确投资公司、开发公司对T城的物业资产经营管理或其投资组合管理方面的决策和方向，以便更好地完成T城的物业管理前期介入和前期物业服务工作。明确这一任务还有一个好处是：工程设计和施工、景观设计和施工、物业管理工程介入等都能更好地从将来物业的使用和维护角度来项目进行完善。

T城的物业管理费计算方法

我的建议是：

一、按照上述的分析，区别界定业主共有部分，用分项合计来计算费用。

二、以不同的业态来划分不同的物业管理区域，根据各个管理区域占地面积与整个规划区域的占地面积比例来分摊整个规划区域内的所有费用，然后再除以该业态物业的建筑面积。

比如，T城内的业态有广场、船站、剧场、购物中心、美食岛、会所、酒店、旅游水线河道、旅游步道、停车场(位)、可销售作坊商铺、可销售房屋等，将这些业态所占的面积区分成块，按块计算比例，算出每一块占地面积所分摊的区划内的物业管理维护总费用是多少，最后除以此块地上所建房屋的建筑面积。

三、以上两种方法兼顾。

一些发达国家的物业管理纠纷很少，就在于以业主共同利益为先，它的土地制度与开发模式充分考虑了业主自治的条件。大规模、混合型、多业态的地产开发建设几乎不存在。即使有，也是以每座楼宇为物业管理单位的，而楼宇之外和楼宇之间的公共问题则是政府和税收的事情了。虽然，我国的土地性质以及土地开发制度不同，但是，通过《物权法》的法理原则，我们是否能从其他国家借来物业管理，确切地说是业主自治管理的经验呢?