作者: 钟澍 | 2018-12-11 15:37

如何定义未来办公空间？

原载于《现代物业·新业主》2018年9期/总第435期

氪空间最初只是36氪下属的一个部门，也是一个孵化器。在“双创”顶峰时期，经过2014年至2015年两年的发展，氪空间做成了中国领先的孵化器，当时对标的是美国的YC(Y Combinator)。2016年1月，我们发现YC这个模式很难做成大规模。于是我们同时对标WeWork，以孵化器作为企业服务的核心，联合办公作为空间的载体，开始进入规模化运作，所以氪空间从2016年1月份从36氪拆分出来，对外融资独立发展。

最初的氪空间和现在园区类的孵化器完全一样，也是依赖于政府补贴。但是，当发现这种模式不能持久时，我们开始对外发展，修改并进化产品。我们曾对标市场上许多经营办公空间的物业，根据租户的入驻情况，研究开发自己的产品。在过去两年中，氪空间产品从1.0升级到4.0。现在大家看到市面上的氪空间社区，其实是经过了这样一个迭代的发展过程。

通常情况下，办公空间都是由设计师设计的，但是我们的共享空间则是由“数据”。这里的数据指的是现代化组织在有限空间内的活动行为，即互联网组织、新兴组织、传统组织中不同级别员工的工作状况。我们通过数据发现，大部分公司的中层员工，他们在办公桌前面的工作时间占全部工作时间的比例大概是38%，越高级别的员工在办公桌前的工作时间越短，基层员工在办公桌前的工作时间会相对长一些，但比例不会超过50%。

由于现代化的技术、沟通手段以及互联网的发展，公司的组织体系和工作方式发生了巨变。基于这些变化，氪空间将空间产品化，以匹配空间下的人和组织。我们设置了A区(接待区)、B区(共享区)和C区(办公区)。每个区域还有非常精细的划分：多少人配多少个强电、弱电插座;每千人配多少个千人会议室、20人会议室;每5,000工位配置多少个大型教室等。这些研究使我们空间的使用效率大幅度提高，同时也使空间的体验感得到大幅度提升。

2015年至2016年，联合办公在中国刚刚兴起，在市场上还属于新颖产品。经过两年的发展之后，联合办公已经为人们所接受。现在，持有写字楼的业主，在对外招商时，首先就会想到联合办公企业，这种情况在上海尤为显著。如果说两年前业主对联合办公尚且排斥、一年前持观望姿态，那么现在，就是一种开放、欢迎的状态。出现这种转变的最主要原因，业主开始了解并认可联合办公的价值。

持有写字楼的业主都希望能将整栋大楼租给一个客户，但这样的客户毕竟是凤毛麟角。持有写字楼的业主，也更喜欢租用整层的客户，但是一个单体层的面积通常在1,800平方米，真正租得起1,800平方米的用户又能有多少?在中国，95%的企业是中小企业，80%的就业人口来自中小企业，60%的工业产值源于中小企业，40%的利税由中小企业贡献。根据传统的办公楼租赁模式，在用户设定之初就已经把中小企业排除在外——租期三年起，整层起租，这几个条件就把绝大部分中小型企业挡在门外。

即便是能够满足整层起租条件的大型企业也并非都能如愿入驻。现在大型企业分为两类，一类为组织结构较为稳定的传统企业，另一类是如BAT(百度、阿里、腾讯)和TMD(头条、美团、滴滴)等的新兴企业。又有多少5A级写字楼能被这些新兴的互联网企业入驻?它们并不能满足这些新兴企业的需求。

这类公司的发展是极其快速的。例如，传统企业通常是今年进行明年的预算(销售增长数额、人力成本增长数额、办公成本增长数额)，以进行前瞻性准备。但新兴企业(如“今日头条”母公司)的发展脉络则是本月做下月的人力资源预算，而在下下个月预备人员就要就位。这就是现代化企业的运转状态。

所以，传统业主与传统租户在供需之间发生了新的矛盾，这个矛盾可以由作为办公经营企业者的联合办公来调和解决。从这个维度而言，联合办公将成为整个城市必需的办公配套。

今年上半年，我们和全球最大的企业增长咨询公司弗若斯特沙利文(Frost & Sullivan)一起进行了一场针对行业、用户、业主的大规模研究。我们将行业用户分为不同种类：地产开发商、保险类基金、家族企业等。在用户研究上，我们对传统型、信息类、互联网、科技类、商业类等企业做了深入的市场研究。从长远来看，我们认为联合办公或者说灵活办公，未来占整个办公楼市场的面积比例会超过20%，其中有15%是以联合办公的形式存在。联合办公也是最接近于未来办公状态的一种产业形态。

很多人对联合办公有成见，担心租用了物业之后会经营不下去。事实上，经过三年的发展，这个行业已经逐渐明晰，商业回报率相当可观。我们在上海的某个5A级写字楼租了两层，租金是10元/(月·平方米)，氪空间基本上每6.5平方米可以出一个工位，这意味着每个工位每天的直接成本是65元，每个月的直接成本是1,950元。我们每个工位一个月的运营成本接近600元(资产摊销、人员、物料、保安、保洁等)，那么这个写字楼做成氪空间联合办公之后，每个工位月租2,500元，就可以实现盈亏平衡。传统租赁市场，并没有好的解决方案提供给大写字楼和中小企业这个供需双方，因为大写字楼最小分割单元基本在500平方米左右，低于500平方米的租户，是很难进入5A级写字楼的，但是有很多中小企业客户是有支付能力的，它为了在5A级写字楼办公是愿意付钱的。前面说到的这个氪空间社区，预售期间的工位价格已经超过4,000元，远远超过2,500元的盈亏平衡点。

氪空间目前商业底层的逻辑为：空间的批发零售+分时租赁;提升空间使用效率+提高坪效;降低用户综合成本+灵活省事。

例如，以往10人办公需要100平方米。但对于联合办公而言，每个工位平均6.5平方米，也就是说节约了45%的成本，使空间提高了45%的效率。

从垂直维度而言，企业入驻我们空间的时间是灵活的，企业入驻可以是9个月、12个月，也可以是5个月甚至3个月。而传统的办公空间都以年度为单位，这一点又将很多用户排除在外。我们在同一些急剧扩张的互联网巨头沟通时，他们会提到，企业刚刚成立5年，如果同物业租赁方签订3年的合同并不现实，因为无法预测3年后企业的情况，甚至有些部门是否继续存在都是未知数。

所以，氪空间以及联合办公行业，提升了空间的使用效率。假如市场上面有5,000平方米的出租面积，第一为娱乐业，第二为培训行业，第三为联合办公行业。联合办公的坪效是行业领先的。

氪空间联合办公

中国的联合办公行业起始于2015年。氪空间从2016年才转型联合办公，虽起步晚一年，却已经是行业中的领军者。是什么让我们拥有了这样的发展?

第一，整合供应链的能力。例如，一张实木桌子，我们的采购方式为：桌面购自佛山，桌腿购自洛阳，在北京进行拼装。家具行业的成本是极高的，这样的桌子在市场上，省级总代理进价也要760元，而我们整合了供应链，每张桌子不超过400元，大大节约了成本。

第二，设计。目前市场上的设计费为每平方米200元~300元，但真正好的设计师少之又少。我们将所有设计师集合在一起，把他们的数据进行共享。

当我们把整个产业链的每一个环节都进行改造时，成本就会大幅度降低。

我们自己构建了一套基于物联网的智能化系统，在系统中可以看到全国每一位客户的出入及等待客户的状态。同时，在任何一个氪空间系统的电脑终端，都可以看到全国所有社区待售的工位面积。

为什么要这样做?现在的组织有两个形态：一是大型组织小型化，二是大型组织碎片化。例如，有的互联网公司有200人，但分布于20个城市中。对于这样的情况传统物业形态就无法满足需求，而我们的智能化系统可以做到。在项目管理方面，我们会比业主、租户本身更容易解决一些专业的问题，比如建筑施工过程中的消防部门、建设部门、街道办、物业管理等各方的管理。

根据我们的观察，一家企业入驻联合办公，其员工的工作时长会比在传统写字楼中长20%。当然，这其中有的时间可能并不是工作而是在休闲，因为我们在空间中会给客户提供免费的啤酒等，其休闲场景比家中还要舒服。不管员工停留的时间是在玩还是工作，这段增加的20%时长于其工作都是利大于弊的。

我们入驻的组合中有50%是大型企业的分支机构。我们常言：“抓住了中小企业就抓住了联合办公的现在，抓住了大型企业就抓住了联合办公的未来。”我们认为，未来会有越来越多的大型企业转向联合办公，起码是使用联合办公作为补充。

通过我们的智能化系统，从手机中就可以看到全国氪空间中所有房门的开闭状态、楼中电灯的开关状态，每间会议室的使用效率、预订状态，工位空缺数量，会议室使用频率，卡座、流动工位的使用状况，甚至每个会员打印文件的张数、饮用咖啡的杯数。

目前，氪空间已经开始布局亚太市场，目标是2019年底在以中国为主的亚洲范围内实现管理面积超过150万平方米，实时服务22万会员，“让联合办公成为城市商业的标配”。人们看到氪空间在公共大巴、地铁投放的广告，在媒体宣发的文章，同时也看到，一个又一个的氪空间在不断开业。目前在发展上，我们的方向是向上和向下：向上是向海外，向下是向中国二线城市、新一线城市下沉。这样可以使氪空间的规模在有限时间内尽可能做大，给我们带来资本、竞争、招商以及与物业端的优势。

氪空间在中国内地覆盖北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门、合肥等11个城市，运营40多个联合办公社区，管理面积超过20万平方米，工位数量超过35,000个，服务企业数量超过2,000家。未来一年，我们会聚焦于扩展规模，同时持续提升我们社区的用户体验，在这个过程中会和开发商、地产基金以及金融机构有大量的合作机会，希望我们多沟通，多交流，实现共赢。

作者为氪空间总裁。本文根据作者在RICS第二届国际房地产投资与管理峰会上的发言整理。编辑/方舟